南京长租公寓今年规模将超200亿元,市场完善尚待跟进( 二 ) 南京

“南京主城总价200万以内的刚需房源已屈指可数，刚需买房难。”吴翔华认为，大力发展“租购并举”是房地产长效机制的重要一环，对商品房市场影响最小，也有助于消化库存并稳定预期，可为长效机制的最终确立赢得时间。

东南公寓管理公司总经理刘双鹏告诉采访人员，他们去年至今已运营5家长租公寓门店，可租赁房源1500间，年内将在南京开出1万间长租公寓。

他从城市更新、人口流动的角度分析住房租赁市场的巨大发展前景。“去年以前，每年外地来宁就业的应届毕业生为5万人，其中约20%的大学毕业生要租房，每年新增租赁需求1万套以上。今年初南京推出‘宁聚计划’，5年内每年引进20万人才落户，这意味着住房租赁需求还将加倍增长。”

未来域副总裁徐郝捷说，他们早在8年前已介入长租公寓市场，是业内唯一的公寓全品类企业，既有人才公寓、服务式公寓、青年公寓，也有蓝领公寓、移动智能公寓，可满足不同层次的住房租赁需求。但即便已积累一定运营经验和口碑，未来域同样面临重重阻碍，比如：租金增长缓慢导致投资收益周期长，买不起“面粉”（土地），资金成本高等。长租公寓运营人才的极度缺乏也是行业内一大痛点，不少人都是从地产、酒店等外围行业转入长租公寓领域，缺乏专业能力、研发能力和稳定性。

长租公寓市场群雄并起之时，先前开出的一些长租公寓项目因空置率高已难以维持。有业内人士透露，其所在公司正在处理5起并购，“很多小公寓已经运作不下去了”。

从长租公寓业界的共同体会看，房租是其主流收入，但光靠租金远远不够。即便政府运作的人才公寓，也面临这样的困境。徐郝捷说，他们在全国各地为政府的人才公寓项目算过账，最短的也要20年才能回本。

为获取更多边际利润，不少长租公寓项目已将增值服务作为后期运营的关键，并加强资本运作力度。

南京冠寓商业运营公司总经理夏冰月称，之前他们的长租公寓产品定位单一，4个门店均专注于发展蓝领公寓，经过一段时间试水后，他们调整为两个蓝领公寓、两个白领公寓，承租率果然有所上升。“在北京和上海，冠寓还将开出月租分别为6万多元和2万多元的高端公寓产品，以实现产品差异化，把更多租客引进来。”

吴翔华提醒说，租购并举的前提是租购同权。但现实是，租购并不同权，不能给承租人带来居住和心理的稳定性，加之受传统置业观念、积累个人财富等因素影响，租房习惯的养成还有待时日。高闻表示，他们也在向市里反馈，希望尽快推动租售同权细则落地。