房屋拍卖屡遇“租期20年”，法官：虚构租赁关系将予制裁( 二 ) 房屋拍卖

“买卖不破租赁”规则可能被被执行人恶意利用，与第三人串通建立虚假租赁关系规避执行或者与其他债权人签订名为租赁合同实为担保等性质的合同以损害其他债权人、房屋竞买人利益。

法官说法

房屋拍卖屡遇“租期20年”，法官：虚构租赁关系将予制裁。来源是：人民法院报。www.shandonglong.com山东龙网总结关键词语：房屋拍卖,租期20年,虚构租赁。

姑苏区法院执行局局长曹黎丰分析，虚假租赁往往同时具备以下多个特点：租赁合同落款日期在设定抵押或法院查封之前；未办理租赁登记备案手续；约定最长租赁年限；声称租金已一次性付清；出租人和承租人关系特殊等。

曹黎丰表示，“买卖不破租赁”是为了保护处于弱势地位的承租人权益。可是，现在却被一些人拿来规避、对抗执行。被执行财产上如存在长期租赁关系，必然对财产能否处置变现及变现金额产生影响，因此在案件审理中需要格外慎重。通过对双方签订租赁合同的背景、租金水平、付款方式等租赁合同的基本特征及市场一般交易习惯进行判断，认定合同双方是否存在规避法院执行的主观故意，租赁合同关系是否真实。一般来说，租赁合同必须在抵押、查封前签订，且承租人应当依据租赁合同占有房屋，开始占有的时间节点应当是在案涉房屋抵押、查封前，而且应当至今占有。比如：在抵押、查封前已经在且至今仍在案涉房屋内生产经营的；已经领取以案涉房屋作为住所地的营业执照且至今未变更住所地的；迄今一直在缴纳水电、物业费的……

“对虚构租赁关系、对抗法院执行的行为，姑苏区法院已开展‘法徽正悬’专项行动，一经查实，将依法予以制裁。”曹黎丰说。

（原题为《房屋拍卖屡屡遭遇“租期20年” 法官提醒：“买卖不破租赁”不是赖账“护身符”》耿莉、潘宇容/文）（完）