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有还房贷的人吗?不要说我没有提醒你们

3个月后 ， 央行会给你一次降房贷的机会 ， 涉及28万亿存量贷款 来自专栏一颗青木 赵化中同学等 3,431 人赞同了文章 央妈放大招了 ， 要对全国人民所有的个人房贷进行一次大清理 。 三个月后 ， 全国所有的银行 ， 要和所有的个人房贷客户重新签订合同 ， 把所有按照基准利率定价的贷款合同 ， 全部改为固定利率或者按LPR利率计价 。 涉及到的个人房贷数量 ， 高达28万亿 。 央妈只给你一次选择的机会 ， 选错了 ， 以后不准再改 。 2019年8月之前贷款买房的所有人 ， 都会受到这一政策的影响 。 而且影响还很大 ， 据我估计 ， 可能涉及到1%利差 ， 按贷款一两百万计算 ， 每年就是一两万的利息 。 对于绝大多数家庭来说 ， 一年多还款一两万还是少还款一两万 ， 那差别是非常大的 。 下面是央行公告的原文 ， 里面每一个字你都认识 ， 组合起来你未必认识 ， 没关系 ， 下面我会细细的给大家说 。 从2020年3月到8月 ， 全国所有的房贷合同废除基准利率 ， 改为LPR利率 。 每个人 ， 有5个月的时间去当地银行重签合同 ， 到时候会有银行的人联系你的 ， 别急 。 重签合同时 ， 你有两个选项： 1、执行原合同不改 ， 但利率永不再变 。 2、挂钩LPR ， 未来以LPR+加点的模式计算你每年的利率 。 如果在这5个月内怎么联系你都不去银行改合同 ， 那银行直接默认你选择第一种 ， 就是执行原合同 。 执行原合同为什么利率永不再变呢？ 因为你原来签的合同 ， 是基准利率上浮/下浮确定的 ， 基准利率是你利息的锚 ， 你签约贷款时房地产市场火热还是冷清 ， 所能拿到的上浮/下浮的比例都不一样 。 而以后 ， 中国不再有基准利率这一说 ， 银行贷款采用LPR进行计算 ， 那基准利率自然不会发生任何变动 。 所以 ， 这就成了变相的固定利率 ， 你的利率被永恒的锁定在2020年3月1日的那一刻 ， 直到合同终结 。 什么是LPR？ 今年8月 ， 央行首次进行LPR改革 ， 我当时曾在《今天 ， 房贷历史性大改革 ， 炒房者要小心了》这篇文章里进行了说明 。 简单的说 ， 就是以后的基准利率不再由央行制定 ， 而是由18家大型商业银行联手制定 。 每个月 ， 样本商业银行报出自己认为的市场最优价格 ， 去掉一个最高和一个最低 ， 剩下的人里按各家银行上一季度的贷款占比为权重 ， 加权平均计算出本月的贷款市场报价利率LPR 。 这其实等于央行把基准利率的定价权 ， 放给了下面的银行 ， 迈出了金融体系市场化的关键一步 。 然后谈谈这个加点的问题 ， 从今以后 ， 中国房贷再有没有什么上浮20%或者下浮20%这一说了 ， 统一改为固定加点 。 对于之前的老合同 ， 如果你要改为LPR模式 ， 那就有这个百分比的问题要处理 。 央妈统一规定 ， 以重签合约当时的差额为准 ， 永久固定 。 什么意思呢？ 目前最新的LPR ， 是4.8% ， 比基准利率4.9%低了10个基点 。 假设你是前几年买的房子 ， 当时签的是基准利率下浮20%贷款合同 ， 那你的执行利率是4.9%*（1-0.2）=3.92% ， 每年的利率比今天的LPR低了0.88% ， 那么你的固定加点值 ， 就是负88个基点 。 如果你是这几年买的房子 ， 当时签的是基准利率上浮20%贷款合同 ， 那你的执行利率是4.9%*（1+0.2）=5.88% ， 每年的利率比LPR高了1.08% 。 那么你的固定加点值 ， 就是正108个基点 。 这个加点值 ， 是永久固定的 。 如果将来某一天 ， LPR下跌到了3% ， 那么在房价低谷购入 ， 执行负88基点的那位幸运儿 ， 实际执行利率仅为2.12% 。 而同一天 ， 在楼市火热时买入 ， 执行正108基点加成的那位 ， 实际执行利率是4.08% 。 双方的利息支出 ， 差不多相差一倍 。 这就是LPR+加点的利率计算模式 。 当然 ， 如果LPR从4.8%涨到了8% ， 那执行正108基点的那位就赚了 ， 因为少涨了点利率 ， 执行负88基点的那位就亏了 ， 因为银行给的折扣变少了 。 所以 ， 大家的机会还是均等的 。 执行新规定后 ， 你的利率就是一个浮动值 ， 每年的1月1日 ， 重新浮动一次 ， 当然你也可以和银行签3年一变或者5年一变的合同 。 不过我建议你签一年一变 。 在解释为什么要签一年一变之前 ， 我们首先要想好 ， 你是和银行签固定利率合同 ， 还是LPR+加点模式的合同 。 如果你签了固定利率 ， 将来LPR降低 ， 你就亏了 ， 要忍受高利率 。 但如果LPR涨了 ， 比如涨到了8% ， 那你还按照原来的固定利率 ， 那你就赚了 。 但我这里 ， 强烈建议你们采用LPR+加点的模式 ， 改为浮动利率 ， 千万别采用固定利率 。 因为在肉眼可见的未来 ， 降息是一个大趋势 ， 我在《印钞机停了 ， 负利率来了 ， 你弯道超车的 机会来了》一文中 ， 也从经济本质的角度进行过详细的解释 。 在全球各大主要经济体国家 ， 利率都在飞速下降 ， 降到了接近零 ， 甚至负利率的也比比皆是 。 前央行行长周小川的公开表态是：中国可以尽量避免快速地进入负利率时代 。 只是尽量避免、快速地进入 ， 没说不进入 ， 更没说会涨利率 。 大家都在不断的降息 ， 中国维持目前的高利率已经是一枝独秀了 ， 但中国不可能自己一个人秀太久 。 仅以房贷利率而言 ， 目前日本是1.41%、芬兰1.48%、瑞士1.61%、斯洛伐克1.65%、法国1.69%、德国1.89%、中国台湾1.92%、比利时1.94%、意大利2.03% 。 而中国的平均房贷利率 ， 是5.53% ， 远超世界平均值 。 我曾在多篇文章里强调 ， 中国房价有泡沫 ， 我不看涨 ， 但我也不看跌 ， 原因就在这里 ， 中国房贷利率的下浮空间太大了 。 把中国房贷利率打个腰斩 ， 再腰斩 ， 才和日本的房贷利率差不多 。 等房价下行的时候 ， 你说中国央行的救市底牌有多强 。 远的不说 ， 2016年的时候 ， 中国大地上就曾出现过房贷利率7折优惠这种跳楼价 ， 你可以用3.43%的利率拿到商业贷款 。 和今天的房贷差距 ， 足足高达2% 。 如果你贷款100万的话 ， 那每年多还的利息 ， 就高达2万块钱 。 我不知道中国有多少家庭会觉得每年2万块钱无所谓 ， 但应该不太多 。 中国的房贷利率从5%降到2% ， 还撑不住房价 ， 那才是真的没救 ， 现在还远得很 。 而从宏观经济上而言 ， 中国目前的经济也急需降息来刺激 。 有些经济学家为了给降息造势吹风 ， 甚至说： 拿掉猪以后都是通缩 ， 不能为了一头猪牺牲整个国民经济 全球各国的利率一降再降 ， 而中国上至行长 ， 下至经济学家 ， 也都对未来利率走势持下行看法 。 你说中国未来的利率走势会如何？利率下行的概率 ， 远远大于上行的概率 ， 近乎是一个必然的趋势 。 我认为未来3~5年之内 ， 中国的LPR会逐渐下行 ， 可能会降低到3%左右 ， 和今天的利差 ， 大概有2% 。 现在全世界的商品都是供大于求 ， 为了能让自家商品多出口 ， 中美已经互相打了一年口水仗了 。 大家都在降息刺激经济 ， 能让利率抬头的可能性只有一个 ， 那就是出现了科技革命 ， 生产力大幅提升 ， 带动世界经济走出泥潭 。 谁也不知道下一轮科技革命是什么时候爆发 ， 大家都在苦熬着 。 所以我认为 ， 未来5~10年内 ， 暂时看不到利率暴涨的可能性 。 至于10年之后的利率会如何 ， 涨不涨和我们又有什么关系呢 。 十年之后 ， 钱已经不怎么值钱了 ， 贷款你已经还掉不少了 ， 而你的工资又在涨 ， 涨跌影响都不大 ， 我们更关注的是近期的收益 。 而且 ， 大幅降息后 ， 十年后即便再涨息 ， 也很难超过今天的利率值 。 从2017年年底到2019年中旬： SHIBOR利率从4.91%下降到2.71%； DR007利率从3.12%降低到2.66%； 10年期国债收益率从3.9%下降到3.23%； 5年期AA级企业债利率从5.89%下降到4.9%； 票据利率从5.23%下降到3.64% 但是房贷利率反而从5.26%上升至5.53% 。 其他行业都在降息 ， 而且还有经济学家认为应该继续降息 。 但房地产行业反而在定向加息 。 可以说 ， 把房贷利率抬那么高 ， 完全是为了压制房价 ， 遏制房价疯涨的势头 。 未来随着炒房的狂热氛围逐渐冷却 ， 没有投机收益后 ， 房租只有1.5%收益的现实会对房价造成极大的下坠压力 。 那个时候 ， 为了稳住房价 ， 房贷利率注定会一路下滑 。 你这个时候让我在最高位签固定利率 ， 当我傻啊 ， 这动不动就是一年好几万的收益差额 。 没人知道房贷利率什么时候开始真正下行 ， 但就是这几年 ， 所以我建议你们签一年一变的浮动利率合同 。 3个月后 ， 银行会陆陆续续给你打电话 ， 让你去重签合同 。 记住 ， 新合同一定要选择LPR+加点模式 ， 利率重订周期选1年 ， 千万不要选择固定利率 。 这个选择机会 ， 央妈只给了你一次 。 同时你也要记住 ， 接到电话后 ， 一定要去银行改合同 。 如果你不去 ， 银行会直接默认你采用固定利率 ， 以后不准改 。 超级坑 ， 未来一年可能多交好几万的利息 。 到时候 ， 可别怪我今天没提醒过你 。 -end-


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