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降准了！楼市却难言乐观

房地产再难创造惊喜 。 2020新年第一天 ， 央行送出大礼包 ， 决定于1月6日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司） 。 此次降准是全面降准 ， 体现了逆周期调节 ， 释放长期资金约8000多亿元 ， 有效增加金融机构支持实体经济的稳定资金来源 ， 降低金融机构支持实体经济的资金成本 ， 直接支持实体经济 。 回顾过往十余年 ， 楼市往往是降准最大的受益者 ， 但这一次不再相同 ， 因“稳房价、稳地价、稳预期”的宏观定调并未改变 。 如果说2018年房地产的主题是“活下去” ， 那么2019年 ， 房地产市场正整体“慢下来” 。 克而瑞研究中心最新披露的数据显示 ， 2019年千亿房企数量达34家 ， 相比上年同期增加4家 ， 但TOP100房企累计权益销售金额同比仅增6.5% ， 远低于2017年的40.5%和2018年的35.1% 。 行业整体降速已是大势所趋 ， 未来房地产市场的理想状态 ， 只是横盘而行 。 易居企业集团CEO丁祖昱判断 ， 2020年地产将“行业规模、企业规模双见顶” ， 在“房住不炒”、“稳字当先”的大基调下 ， 房地产再难创造惊喜 。 房企整体降速 中国住房制度改革二十余年 ， 当我们回首过往 ， 会发现地产在国民生活中举足轻重的位置 。 “房地产创造了最大的财富效应 。 ”丁祖昱称 ， 房价均价从2010年的4725元上涨到今天的9304元 ， 差不多涨了1倍 ， 这十年居民的财富效应很大程度都来自于房地产 。 回顾2019年 ， 从行业层面看 ， 宏观数据并未失色 。 2010~2019年 ， 全国房地产开发投资额、全国商品房销售额、全国房地产开发企业新开工房屋面积均呈现整体上涨趋势 ， 并在2019年达到新的历史峰值 。 “但过去的增长速度是非常大的宏观背景 ， 房地产是最大的获利者 ， 我一直认为只有伟大的时代 ， 没有伟大的企业 。 ” 空·白研究院创始人杨现领认为 。 当行业加速到峰值 ， 市场变慢、交易变慢在所难免 。 2019年结束 ， 市场对行业持续飙升的幻想彻底熄灭 。 克而瑞数据显示 ， 截至12月末 ， TOP100房企的累计权益销售金额同比增长6.5% ， 不及2017年的40.5%和2018年的35.1% 。 碧桂园(02007.HK)、万科(000002.SZ)、中国恒大(03333.HK)仍稳居行业三甲位置 ， 全口径销售额分别为7715.3亿、6312.1亿、6080亿 。 融创中国(01918.HK)守住行业第四 ， 全口径销售金额约5556.3亿元 。 保利发展(600048.SH)紧随其后 ， 销售额4702亿元 ， 仍未实现“重回前三”的心愿 。 截至2019年末 ， 全口径千亿房企数量相比去年同期仅增加4家至34家 ， 500~1000亿规模的房企数量达33家 。 相比前两年的高增量 ， 2019年在行业规模增速趋缓的背景下 ， 新增千亿房企数明显下降、规模房企扩容放缓 。 房企规模门槛仍在提高 。 其中 ， TOP10房企权益金额门槛达1703.5亿元 ， 同比增幅达5.8% 。 TOP20和TOP30房企的权益金额门槛分别为1110亿元和825.2亿元 ， 门槛增幅分别为12%和3.6% 。 TOP50房企竞争格局加剧 ， 权益金额门槛较去年同期提升7.6%至517.1亿元 。 行业洗牌加速 随着行业增速放缓 ， 房地产市场新一轮洗牌加速进行 ， 企业排名 ， 相较上年发生较大变化 。 头部房企中 ， 龙湖集团失守前十位次 ， 以2425亿销售额排至第11位 ， 第九、十名由世茂房地产、华润置地占据；泰禾从去年的20名 ， 跌到今年的42名；刚上市不久的新力地产 ， 由去年行业第33名 ， 降至今年的36名 。 大型房企尚可出售项目、减少投资、加快现金回笼 。 而对于中小房企来说 ， 融资收紧带宛若惊雷 。 企业经营回款无力、融资又困难重重 ， 今年已有银亿股份、三盛宏业、颐和地产以及国购投资等房企出现较重大债务违约 。 截至2019年12月20日 ， 房企破产数量已经达513家 ， 超过2018年的458家 。 但数百家迷你房企的破产重组 ， 并没有引起行业反思 ， 唯有规模型企业的倒下 ， 才足以形成警示 。 近期 ， 规模房企如福晟集团、协信控股相继把项目摆上货架 ， 寻求买家 。 去化放缓行业洗牌 ， 房企间的融资成本也出现巨大差异 。 数据显示 ， 2019年 ， 70家重点企业融资成本最高的近15.6% ， 最低仅4.3% ， 行业平均水平在7.04%；未来 ， 融资能力对企业整体经营的影响呈几何倍数放大 ， 将成为房企发展的核心能力 。 “未来房地产市场总量会收缩 ， 高增长阶段已经过去了 。 对于习惯了高增长的房企而言 ， 明年将面临重大考验 。 ”阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌说 。 竞争加剧 ， 残酷不减 。 截至2019年末 ， TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的权益销售金额集中度已分别达到近9.5%、21.4%、35.7%、43.5%以及53% 。 随着房地产市场资源加速向优势企业聚集 ， TOP30房企已成为房企规模发展的分水岭 。 制造业属性增强 当调控持续深化 ， 稳是未来发展常态 。 但对房企来说 ， 地产下半场的经营压力不言而喻 ， 躺着赚钱的时代 ， 一去不返 。 因此 ， 丁祖昱在对市场做出年度总结时 ， 给房地产下了一个全新的定义：“房地产是最大的制造业 。 ”一直以来 ， 房地产和制造业被视为此消彼长的两极 ， 由于行业的金融属性 ， 房地产占据了较大的市场资源和资金 ， 房地产挤压制造业论一度甚嚣尘上 ， 房地产也被排除在制造业外 。 丁祖昱表示 ， 在长效机制、住房不炒的号召下 ， 住房由投资属性回归消费属性 ， 走向未来的十年 ， 房地产就是制造业 ， 稳增长保就业 。 从对国民经济的贡献看 ， 前三季度房地产开发投资同比增长10.5% ， 固定资产投资增长5.4% ， GDP增速为6.2% 。 “房地产对经济增长仍处于净贡献阶段 ， 不过这个增长空间不会太大了 。 ” 清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为 。 丁祖昱也指出 ， 人口、需求的变化将是房地产面临的最大挑战 。 据联合国及《人口与发展》期刊 ， 20-59岁的青壮年人群 ， 在2010年度占比为62% ， 2018年度占比为60% ， 而在2030年 ， 这一占比将减少为53% 。 这意味着购房主力人口将减少6100万左右 。 克而瑞报告指出 ， 地产后半场 ， 房企已经不能一味追求规模扩张 ， 发展重点也逐步由“增量”转向“提质” ， 企业整体目标增速也将趋缓 。 未来 ， 市场的比拼将归于房企城市布局、品牌效应、产品品质、经营管理效率等因素 。 来源：第一财经


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