房价连涨41个月，楼市为何这么火？
土地出让金额创历史新高、房价连续上涨41个月、2019年迎来十余家外来房企入驻……昆明这个以四季如春的气候闻名的城市 ， 在2019年可以说迎来了楼市最热闹的一年 。 “2019年昆明房地产市场经历了一面是表现不俗、一面是压力增大的双重境遇 。 ” 诸葛找房市场研究员姜国君向《每日经济新闻》采访人员分析认为 ， 2020年昆明房地产在无重大利好诱因或重大利空打压的情况下 ， 后续的发展轨迹仍将体现平稳的基本调性 。 土地成交创历史新高 2019年12月31日 ， 随着空港经济区大板桥街道125088.66平方米商业土地因无人报名流拍后 ， 也宣布了昆明主城2019年的土地市场正式收官 。 而2019年也可以说是昆明土地市场最热闹的一年 。 中指院数据显示 ， 2019年昆明土地出让592宗 ， 面积达2475.03万平米 ， 同比上升约55.4%；出让金额达1011.9亿元 ， 同比增长约60% ， 土地成交量创下历史最高 。 而2018年 ， 昆明的土地出让金仅为633亿元 。 《每日经济新闻》采访人员从昆明市自然资源和规划局官网上查询获悉 ， 2019年昆明主城区除年底西北新城、经开区和空港经济区三批百余亩住宅用地因报名人数不足流拍外 ， 土地市场整体保持了极高的成交率 。 同时 ， 昆明土地市场在2019年也频频上演溢价成交的激烈场面 ， 草海、北部山水新城、呈贡、方旺、东白沙河等片区都有土地溢价 。 中指院数据显示 ， 2019年昆明土地成交平均溢价率为在7.17% 。 在土地成交规模方面 ， 主要集中在草海、新螺蛳湾、小哨片区地块 。 云南本土房企俊发地产以92亿元斩获新螺蛳湾片区789亩地 ， 也成为2019年在昆明土地市场上拿地支出最多的房企 。 此外 ， 招商蛇口联合体以23.35亿元斩获的小哨片区1690亩地 ， 成为昆明2019年成交的最大一批土地 。 姜国君分析认为 ， 2019年配合各项重大战略规划的推进 ， 昆明集中供地规模有所扩大 ， 而出于争抢昆明市场的需要 ， 各房企拿地的积极性也比较高 ， 二者互为促进 ， 共同做大了2019年昆明土地市场的蛋糕 。 “预计2020年昆明土地市场仍将受到各大房企的关注” 。 如龙头房企龙湖地产曾在2019年12月回复《每日经济新闻》采访人员时表示 ， 对昆明市场保持高度关注 ， 对于符合集团投资预期的项目及土地仍在持续保持紧密的跟踪 ， 如时机成熟将择机增加昆明土储 。 昆明市自然资源和规划局官网显示 ， 2019年7月 ， 龙湖地产以约14.4亿元底价竞得官渡区关上街道办事处两宗城镇住宅兼商务用地 ， 面积为49179.16万平方米 。 姜国军同时表示 ， 由于2019年成交的土地尚需消化 ， 加上房企源头资金仍将面临收紧 ， 2020年昆明土地市场增速或将有所减缓 。 易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》采访人员分析认为 ， 很多城市由于管控而致市场降温 ， 但是昆明或者西南市场表现都不错 ， 成交比较热闹 。 目前昆明市场还没有完全释放 ， 2020年还是有机会的 。 同时也要注意昆明土拍市场出现的一些新问题 ， 如后续地价不过快上涨 ， 还是有企业愿意去昆明拿地 。 一年迎来十余家外来房企 与热闹的土地市场相呼应的则是众多外来房企的进驻 。 据《每日经济新闻》采访人员不完全统计 ， 2019年昆明迎来了宝能、雅居乐、世茂等十余家外来房企的进驻 ， 其中雅居乐、世茂房地产和旭辉等几家房企产更是数次亮相昆明土拍市场拿地 ， 一年内就在昆明落子两、三个项目 。 至此 ， 包括碧桂园、万科、融创等在内的2019年全国销售排TOP20企业已全部进入昆明 。 根据公开资料整理 而在2019年新进入昆明的房企中 ， 拿地规模最大的无疑是宝能地产 。 2019年11月11日 ， 宝能地产旗下子公司昆明宝峻置业有限公司溢价6.27亿元竞得草海南岸一打包地块 ， 住宅地块楼面价最高达到了15922.5元/平方米 ， 刷新昆明楼面价历史纪录 。 而草海南岸595亩土地全部由宝能地产旗下公司竞得 ， 成交金额达到了55.45亿元 。 拿地面积最多的则是阳光城 。 虽然此前阳光城在昆明已经和保利合作开发了项目 ， 但其首次在昆明拿地则是2019年1月以溢价9600万元竞得安宁太平新城225亩地 ， 成交额约5.8亿元 。 地块建设项目为阳光城文澜公馆 ， 现已入市；2019年6月 ， 阳光城又以17.18亿元斩获西山区白沙地片区560亩地 ， 两次拿地面积总计达到785亩 。 “外来房企争抢昆明市场的趋势越来越明显 ， 主要原因在于昆明市场具有一定的热度 ， 对外省特别是北方居民的吸引力较强 。 ”姜国军续称 ， 近年来昆明在西部地区的战略地位不断升级 ， 中国（云南）自由贸易试验区昆明片区、大健康产业示范区等招牌效应突出 ， 区域性国际中心城市的建设步伐加快 。 “跨区域房企自然能从中嗅到商机 ， 对昆明的关注程度也就提高了” 。 作为2019年新进入昆明的房企 ， 上海鹏欣集团打造的昆明云硅智能科技小镇项目也在2019年12月底正式开工启动 ， 项目占地面积约1万亩 ， 规划建成为千亿元级产业新城 。 在开工仪式上 ， 鹏欣集团相关负责人在接受《每日经济新闻》采访人员采访时表示 ， 看好昆明作为辐射南亚东南亚地区的经贸中心 ， 城市发展建设已“箭在弦上” ， 未来鹏欣集团或将继续加大在昆明的投入 。 严跃进向采访人员分析认为 ， 众多房企进入昆明市场 ， 说明昆明市场还是受关注的 ， 地价比较便宜、房屋交易市场比较活跃 ， 客观上都能带来一些刺激 ， 后续成长性比较高 。 克而瑞最新统计显示 ， 2019年昆明TOP20房企占据市场84.97%的份额 ， 年度同比上涨12.87% ， 增速持续高速增长 ， 主要得益于企业的前瞻性布局战略 ， 多盘齐发以及自身优势 。 昆明房地产行业寡头化明显 ， 规模房企多种方式扩充货源 ， 拓宽企业货储 ， 未来房企集中度将进一步提升 ， 中小型房企面临被市场淘汰的压力 。 据相关媒体报道 ， 2019年 ， 昆明市两级法院收到涉及房地产企业破产的申请已有11家 ， 涉及债权人人数约11307人 。 人民法院公告网也显示 ， 包括昆明千益丰、云南仁泽、昆明恒圳、奥宸地产、昆明香缇玫瑰、云南艺术家园等多家企业在2019年申请破产 。 房价连续41个月上涨 据国家统计局2019年12月公布的《2019年11月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数》显示 ， 2019年11月昆明新建商品住宅销售价格环比上涨0.6% ， 同比上涨了12.4% ， 这已是自2016年7月开始 ， 昆明房价连续41个月出现上涨 ， 是同期国内城市中连续上涨时间最长的城市之一 。 另据中指研究院发布2019年12月《百城房价指数》显示 ， 2019年12月 ， 全国100个城市（新建）住宅平均价格为15168元/平方米 ， 环比上涨0.42%；昆明2019年12月房价环比上涨0.24% ， 新建住宅均价10889元/平方米 。 按照国家统计局公布的数据 ， 将2015年的房价指数定为100 ， 到2019年11月 ， 昆明的房价指数为147.7 ， 也就是涨了47.7% ， 在30个省会城市（含直辖市） ， 昆明的累计涨幅排在第12位 。 2019年11月昆明新房价格环比同比均上涨 数据来源：国家统计局 “相关数据显示 ， 2019年昆明新房、二手房价格涨幅呈明显回落的走势 ， 说明楼市在普遍承压的情况下房价增长动力在变弱 。 2020年昆明房价仍有一定的上行空间 ， 只不过相关预期值会缩小 ， 市场表现也将趋于平稳 。 ”姜国军指出 。 尽管整体市场上涨幅度较小 ， 但昆明热门区域在过去十年里的房价却已翻番 。 近日 ， 《每日经济新闻》采访人员在实地走访目前昆明地产热门区域滇池板块时了解到 ， 目前区域在售的海埂悦府、公园1903等楼盘 ， 均价在20000元/平方米左右 。 而在2013年 ， 与这两个项目仅一街之隔的西南海首期开盘价仅为10000~11000元/平方米 。 “2019年昆明房地产市场经历了一面是表现不俗、一面是压力增大的双重境遇 ， 这也说明市场有其脆弱的一面 ， 求稳本身也是行业内部的基本诉求 。 ”姜国军表示 ， 在无重大利好诱因或重大利空打压的情况下 ， 后续的发展轨迹仍将体现平稳的基本调性 。 严跃进则认为 ， 昆明房价持续上涨 ， 后续政策面很容易收紧 ， 2020年不排除会出现政策调控 ， 整体楼市或将出现上行的态势 ， 整个昆明市场是值得期待的 ， 但要严防价格过度炒作 。 来源：中国经济网
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