莫道房东狠,更有狠心人
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 , 自如北京公司团队着手架构调整 , 原上海城市公司总经理周艺君成为新的接任者 , 任北京公司城市总经理 。 自如北京公司内部的海报也变更为:“牢记使命 , 盈利·北京” , 并要求员工将其设置为手机屏保 。 更重要的是 , 在这片无序、混乱的市场中 , 切身经历这一切的租客们 , 也难以避免地成为了受伤群体之一 。 降租幅度高达30% 2019年12月中旬 , 正在上班的陈丽 , 接到了自如的客服电话 。 以往 , 自如每次的电话内容无非是房屋装修、签约合同等 , 但这次的致电内容让陈丽感到错愕 , “现在在严查隔断 , 我们得把房子隔断拆掉 , 您的房租价格也要从7000元降到6000元 。 ” 2019年2月 , 陈丽刚刚和自如签了五年期的租房合同 。 合同约定 , 自如以季度支付给房东租金 , 同时承诺每年涨3%的房租 。 但租期还不到一年 , 自如却提出降租要求 。 陈丽无法接受 。 环顾北京租赁市场的房东降租潮 , 跟陈丽类似经历的房东不在少数 。 近期 , 自如、蛋壳、相寓等长租公寓们 , 发动公司的客服、销售顾问、租房管家等人员 , 向房东们展开一次大规模的“降租”活动 , 降价幅度从10%~30%不等 。 据知情人士透露 , 这些被要求降价的房子 , 除了一部分是涉及违规隔断房外 , 还有许多因为空置率较高 , 效益不好等问题 。 陈丽打算与自如解约 , 按照合同走违约流程 。 但隐藏在合同中需赔偿的高昂装修费用 , 让陈丽产生了退缩念头 。 据陈丽介绍 , 虽然解约能让其获得两个月房租的违约金 , 但她也要支付额外的装修费用 。 按照陈丽的房屋估价表来算 , 这笔费用要比房租高出4~5倍 。 实际算下来 , 原本应得到赔偿的陈丽 , 却要倒赔一大笔 。 房东与自如签订的资产管理合同 陈丽觉得自己受到了不公平待遇 , 面对陈丽的质疑 , 自如管家回应道 , “公司一直都是这么签的 , 我也没办法” 。 这样的回复 , 陈丽显然不满意 , 最近一段时间 , 她正四处找律师咨询 , 成为了房东维权群里的活跃分子 。 随着被公寓方要求降租的房东人数扩大 , 房东维权群的人数也从寥寥几人 , 涨到了数百人 , 维权对象涉及自如、蛋壳等公寓商 。 但即使要到了赔偿金 , 摆在房东们面前还有一个更大的难题 , 房子该如何处理?以现在的市场情况来看 , 无论是自租还是另租给其他长租公寓方 , 房东们都要面临一场新的博弈 。 这个问题陈丽思考了很久 , 她还没有想清楚 。 盲目扩张里的“N+1”魔咒 这场大规模地房东降租潮里 , 拆隔断是事件起变的重要导火索 。 对于自如、蛋壳、相寓等长租公寓而言 , 由于其重装修策略 , 它们大多依赖“N+1”模式 , 通过对房间结构的二次改造 , 实现盈利 。 所谓“N+1”模式 , 是指将房屋中面积较大的客厅、起居室重新改造后,以一间新的房源重新面向租户出租使用 。 一直以来 , 北京市各区提出“出租房屋不得改变房屋内部结构分割出租”的要求 , 但隔断房却始终屡禁不止 。 2019年7月份 , 北京市住建委发布租赁文件后 , 市场严打“N+1”模式的力度加大 。 自此之后 , 长租公寓拆隔断的消息频出 。 但在另一面 , 隔断房也在以新的方式“卷土重来” 。 据房东透露 , 为了躲避政策监管 , 长租公寓商们也以一种新的方式钻空子 。 他们在出租前 , 提出由房东和物业报备装修 , 伪装成业主自住的方式 , 再由长租公寓装隔断 , 重新出租 。 这种操作 , 绕过了“租房不能打隔断 , 租赁人均面积不小于5平米”的监管范围 , 最终以业主自住改造房屋格局的方式 , 面向市场出租 。 这种“打游击”式策略 , 让隔断房成为屡禁不止的灰色地带 。 景晖智库首席经济学家胡景晖分析表示 , “对于长租公寓来说 , 建隔断房的成本也不高 , 拆了再建常有 , 规范国内长租公寓行业的发展 , 可适当借鉴国外经验 , 尽早规范租赁市场 。 ” 长租公寓依赖“N+1”模式最重要的原因 , 在于其自身造血能力并不强 。 华菁证券此前测算 , 入住率95%的情况下 , 拿房成本达到租金收入60% , 企业息税前利润率为0 , 也就是说 , 企业必须控制拿房成本在60%以下 , 入住率在95%以上 , 才能实现盈利 。 这就意味着 , 入住率成为长租公寓盈利的最要指标 。 而进入2019年 , 长租公寓频频爆雷 , 在年底退租多、招租淡季、融资难以及严把租金贷等各种因素叠加下 , 长租公寓因为盲目扩张和运营短板产生的资金链问题 , 变得更为突出 , 跑路事件频发 。 “爆雷表面是资金问题 , 本质上是供给的非理性扩张 。 ”空白研究院院长杨现领分析认为 , “一大批开发商、酒店系、中介公司、创业者进入长租公寓领域 , 在短期内形成一个‘供给突起’ , 即供给的突然增加 , 叠加稳中有降的、相对不足的需求 , 市场形成阶段性的供给压力 , 随之 , 租金、出租率、出租周期等关键指标 , 必然会处于恶化状态 。 ” 2018年年中 , 在资本的助推下 , 自如、蛋壳、相寓等长租公寓大肆扩张 , 不惜高价抢房 , 占据市场份额 。 2018年8月 , 前我爱我家副总裁胡景晖曾炮轰长租公寓 , “以自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商 , 为了扩大规模 , 以高于市场正常价格的20%~40%争抢房源 , 导致房租暴涨 。 ” 那时 , 有北京房东还在社区论坛中提到 , 自己原本目标出租价为7500元的房子 , 在两家长租公寓的价格战之后 , 最终以11000元出租 。 据一位长租公寓从业人士表示 , “蛋壳在收房过程中 , 采取的是收房和出房分离的策略 , 收房的人只需要满足公司收房量的要求 , 不需要考虑出租率 , 所以他们敢于高价收房 , 但后面的出租问题就会变得非常棘手 。 ” 某种角度上 , 长租公寓高价收房的目的在于 , 他们赌定房租的上涨 , 期待房租上涨后 , 通过后期的盈利弥补前期的亏损 。 但没想到的是 , 在大肆收房的一年后 , 长租公寓市场突然转冷 , 大量空置房源租不出去 。 如今 , 感受到“寒意”的长租公寓商们 , 已经明显放缓收房速度 。 在北京部分区域市场 , 自如、蛋壳等长租公寓已经不再收房 。 长租公寓商的焦虑感开始加重 。 租客获利了吗? 多米诺骨牌效应在发酵 。 作为中间方 , 长租公寓商的经营压力不仅传导至房东端 , 还同样传导给了租客 。 比起房东和长租公寓 , 租客们面临的情况更严重 。 据租客张芳介绍 , 她租住的长租公寓原先被拆过隔断 , 而在拆除之后 , 张芳交的租金比之前高出300元左右 。 另一位自如管家也透露 , 隔断房拆除之后 , 肯定会对区域的房子进行一定程度的价格调整 。 事实上 , 遭遇涨价行为的不仅是隔断房租客 。 据一位租住在劲松的租客张扬透露 , 有自如管家向他介绍 , 今年自如整个北京区域续租的租金都要涨3%左右 。 张扬租住的房子 , 便是涨租案例之一 。 “自如管家告诉我 , 续签的话 , 房租要涨200元左右 , 但是劲松周边区域的房租都在降 , 自如反倒开始涨 , 我不能理解 。 ”张扬表示 。 从机构的统计数字来看 , 2019年 , 北京租赁市场一直处于回落状态 。 机构统计数字显示 , 2019年北京市场租金下跌幅度很大 , 租金水平呈连续下跌态势 , 至11月份 , 北京租金水平跌至81.3元/平米 , 降至2018年年初以来的最低位置 。 但从实际情况来看 , 北京租赁市场的实际温度远比统计数字复杂得多 。 第一太平戴维斯华北区研究部负责人、助理董事李想认为:“由于北京对人口的管控力度比较大 , 人口数量相对之前少了不少 , 现在来讲 , 这种租赁需求可能相对会弱一些 , 也直接传导到价格因素上面 , 导致租金会有局部的调整或者松动 , 但是在一些热门区域 , 尤其是产业密集区周边的居住区 , 租金水平还是相对比较稳定 。 ” 据链家销售人员介绍 , 目前石景山、门头沟等区域的月租金呈下滑趋势 , 价格一跌再跌 , 而在海淀、朝阳等区域的房租依旧坚挺 , 一直处于上升趋势 。 因区位、人口、地段的不同 , 北京市场区域间的形势也错综复杂 。 但当资本不再偏爱长租公寓时 , 作为强势主体的长租公寓们 , 总会找到新的买单方 。 (注:文中陈丽、张扬、张芳均为化名)</p>
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