刚需请抛弃幻想，尽快上车！

刚需请抛弃幻想，尽快上车！ 2020-01-07 20:18

来源：米宅珠三角 1 抱歉，新年第一更，我又在讲房价上涨。这一篇我本来准备写东莞临深篇，写了一半又停了笔，因为来自市场一线的各类讯息，让我无法自欺欺人去码一些岁月静好的文字。我不去讲一些事实，很可能有些人会选择继续等待，错过最后的入市时机。首先，我要澄清这波上涨的几个误读。第一，上涨仅限于西部前海、宝中、碧海、南山这些热点片区。错，西部只是领涨先锋，来势凶猛，关注度也最高，但西部高位之后，其他片区的跟涨如同大水蔓延，无声无息却暗流汹涌。第二，上涨到年底就基本结束了。错，这一轮涨幅会走完一个完整周期，一个城市的板块轮动周期需要一年，这轮周期走完预计要到明年五六月份。但是，明年8月26号是深圳特区成立40周年纪念日，盛传中央会送大礼包，有预期之后，不排除周期会拉长到8月份。第三，总体涨幅有限， 10-30个点差不多了。错，链家已下架了历史交易查询功能，只下架了深圳，其他城市都保留，为什么? 因为深圳这一波是跳涨，以前的成交价统统清零，深圳房价进入两眼一摸黑时期，重建估值系统。最终的涨幅，要到明年尘埃落定时才能确认。但一定不会只有30% 。 2 深圳为什么这么疯，一是深圳已成为全国最大的资金风口。最近接连看到“北京房价下跌18.5%” ， “北京房价降了，首付跌没了，挂牌两月骤降170万”这种标题，北京下跌，上海横盘，二线不涨，更多资金被挤压到深圳。二是深圳真的开始闹房荒了。深圳是一个二手存量市场，二手房成交占主导地位，二手房的成交量和供应量对房价有决定性作用。先看近十年的深圳二手房销量走势。

09、10、15、16年都是大年， 15年成交126899套， 16年成交107574套，紧接着17、18年是两个小年，成交量分别为63578和64627套。 2019年，深圳全年成交二手房82959套，从数据来看，比17、18年有不到两万套的增量，但和15、16年相比还是有不小差距，算不上大年。虽然成交量不算扎眼，但有一个信息非常非常重要，就是深圳的二手房供应量在极剧减少。去年7月9日市场平稳之时，我所记录的数据，深圳链家的二手房挂盘量为46646套。

10月3日，变为44681套； 12月31日，缩减为38937套； 1月7日，再次缩水为37208套。

6个月时间，挂盘量减少将近一万套，从4万6变成了3万7 ，减少了21%；而最近七天时间，挂盘就减少1729套，平均每天减少247套。 37208套，这个数据着实让人心惊，要知道武汉、杭州、成都、天津这些城市挂盘量都在11万套以上，而人口数量都是一千多万，远不及深圳。深圳不仅面临着本地两千多万人口的购房需求，还有来自全国的大量投资需求，这三万多套房源严重供不于求，而且还在迅速减少，供需严重失衡才是问题的根源。 3 我们再看2019年的月度成交数据。

可以看出， 19年开局很冷， 1、2、3月份成交都很淡，从5月份开始成交量放大，上到了8000套，然后从5月到11月成交量变化不大，都是7000-8000套，一直到12月才走出了一个9959套的小高峰。从数据上我们看到了什么? 第一，能看出这个曲线并没有走完一个波峰和波谷， 9959套只是在成交稳定八个月后刚刚起势，不可能马上大幅跌落，单看这个走势图，很难想象年后会迅速量价齐跌。第二， 12月份二手房成交接近一万套，但目前的库存量只有37208套，如果交易量不减，只有不到四个月的消化周期，严重低于12个月的安全去化周期。也就是说，无论是月度成交数据，还是急剧减少的库存量，都印证着年后房价下跌的可能性几乎为零，而是在成交走势和供求失衡的基础上，房价继续坚挺和上涨。目前的市场现状也佐证了我的判断。首先，西部高位横盘不但没跌，而且还在小幅上涨。以宝中代表楼盘西城上筑、尚都、幸福海岸为例，上半年的挂盘价是7万多， 9月份到了8万多， 12月冲到了10万，很多人以为是顶了，要横盘挤泡沫了，可现在已挂到了11万。而中部和东部，上涨则开始加速。以福田为例，福田部分学位房和刚需小两房涨幅已达20% 。以新洲片区的蜜园为例， 60平小两房360万已横盘三年， 10月份涨到380万，现在挂盘价已经450万，接近30%的涨幅让你不敢相信这是福田。老破大代表香蜜三村，大塔楼，户型差，无小区环境，车位严重紧张，单价五万出头已横了三年，最近挂盘价全部破了六万，小面积接近七万。带荔园外国语学位的景田TT国际公寓55平小两房，两年前390万还可以买到，现在已经510万。梅林、保税区、石厦、景田、莲花，这些横盘很久的片区，很多楼盘都悄无声息地暗涨了10-20个点，学区房涨幅更多。相对于宝中和前海轰轰烈烈的上涨，这种大水漫灌式的暗涨更可怕。前者至少你会知道，你会有心理准备，你可以选择不买这些热点片区；后者则是病毒蔓延式的普涨，最后不放过任何一个角落，在你不经意间，无声无息吞噬掉你的财富，让你可买的面积越来越小。 4 补涨在继续，但当下的深圳，哪个片区涨的快，哪个片区涨的慢? 我有一个简单直观的方式，就是直接对比近几个月的二手房存量数据变化。这是8月22日各片区的二手房数量截图。