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赚钱修罗场｜社会竞争的真相( 二 )

新东方俞敏洪2019年在北京买了一整栋之后 ， 他说了一句话：如果当初买了这一栋楼 ， 新东方就不用做了 ， 这栋楼升值的钱比办企业赚的还多 。 （虽然有调侃夸张的成分 ， 但道理确实如此）

赚钱修罗场｜社会竞争的真相

俞敏洪认为中国一线城市平均房价会涨到二三十万 ， 二三四城市即使没有那么高 ， 肯定也是随着通货膨胀跟着涨的 。 俞敏洪之后 ， 学而思教育的张邦鑫如法炮制 ， 也迅速买了几栋楼 。 资产的升值会倒逼更多老板把企业最终做成地产 ， 因为他们租办公场地几年的租金几乎能买下整栋楼了 ， 为什么不买呢？买了还能享受升值 。 这时有朋友可能就担心了：内地会不会香港化 ， 最终产业空心化 ， 只剩下金融和地产行业？ 别被媒体宣传误导了 ， 香港落寞是因为地缘优势的丧失 ， 而不是所谓的地产霸权导致的 。 如果没有地产和国际金融 ， 香港今天会更惨 。 中国的房地产和世界上很多国家一样 ， 是国民经济的支柱产业 ， 说它是支柱 ， 不管在城市化高速发展阶段 ， 还是成熟阶段 ， 房地产每年产生的直接GDP至少占整个国家的5.3% ， 关联GDP更不可估量 ， 所以它当然是支柱产业 。 我们国家对房地产的重视 ， 是因为它是支柱产业、龙头产业 ， 更因为它是民生产业 ， 老百姓衣食住行 ， 跟房地产息息相关 ， 同时中产阶层很重要的财产也跟房产联系在一起 ， 所以它又是财富的象征 。 在地方税方面 ， 有40%是房地产关联的税收 。 我们整个国家的税收是17万亿 ， 整个地方的收入是多少呢？一共是14万亿 ， 里面有接近8万亿是和房地产有关的 ， 政府不是企业部门 ， 本身不产生利润 ， 离了房地产 ， 是会断粮出大事的 。 这意味着什么？ 意味着房地产已经大到不能倒 ， 一旦倒了 ， 整个国家就会出现混乱 。 正是因为有隐形的手在兜底 ， 那些有钱的人才敢不断买房 ， 拼命押注赌国运 。 只要国家继续兴旺 ， 房子必然升值 ， 这是明摆着的 。 那中国经济还行不行呢？其实中国经济并不差 ， 即使增速下滑 ， 仍然是世界上最好的经济体 。 中国作为全球第二的经济体 ， 在总量这么大的情况下 ， 增速仍然有6%左右 ， 而欧美长期徘徊在2% ， 中国很差么？ 接下来楼市会怎么走？ 八个字：整体平稳调整 ， 局部分化上涨 其实除了中国城市之间会分化上涨 ， 城市内部本身也会发生分化上涨 。 中国城市房价上涨一直存在以下几种类型：领涨、跟涨、补涨 领涨类型：一座城市之中 ， 如果行情来了 ， 核心板块的中小户型、学位房会先领涨 ， 成交周期从6-9个月缩短为3个月左右 ， 随着楼盘的优质房源快速减少 ， 新挂出来卖的又没那么多 ， 供不应求 ， 价格就会出现上涨 ， 当价格出现上涨 ， 整个小区的业主的情绪就会开始变得强硬 ， 出售价格一定要比上一套成交高才肯卖 ， 于是价叠价 ， 一个比一个高 ， 上涨通道形成 。 正常而言 ， 核心板块一个1000套房源的小区市场流通率是5% ， 也就是有50套房是长期挂盘出售的 ， 如果哪天你看到标杆楼盘挂盘量不断减少 ， 只剩十来套的时候 ， 说明房价准备要涨了 。 当有一个业主500万卖掉 ， 下一个业主肯定会参考邻居的售价 ， 不超过500万他们是不卖的 ， 这就导致价格一路攀升 ， 形成趋势 。 跟涨类型：这种类型一般出现在核心板块边缘的3-8公里 ， 依靠溢出效应跟着上涨 ， 出现板块轮动 。 楼市为什么会有板块轮动？是因为经济学上存在需求替代效应 。 当核心区500万的房子已经涨到700万 ， 很多人已经买不起了 ， 于是就会寻找替代选择 ， 而靠近核心板块的边缘地段就成了最好的选择 ， 人们会退而求次马上去抢一套 ， 这时跟涨行情就出现了 。 补涨：领涨、跟涨行情一般会持续2-5个月 ， 这时还是少数人知道房价上涨了 ， 当这两个行情走完 ， 房价在上涨的事实就会被更多人知道 。 那些平时不关注房价或者认为房价不会再涨的人 ， 纷纷被打脸 ， 于是就会急冲冲进场 ， 发疯一样抢房 。 但是他们进场时机已经晚了 ， 核心板块已经涨完 ， 现在的价格比半年前贵了50%以上 ， 他们会产生畏惧心理 ， 价格这么高 ， 追高硬硬买入会不会被套站岗？ 出于安全心理 ， 他们就跑去捡那些次郊区还没大涨的房子 ， 随着房源一套套地消化掉 ， 郊区的价格也一路上涨 ， 这时补涨行情也完成了 。 至此 ， 整个城市的普涨格局形成 ， 高层看着涨得差不多了 ， 得了 ， 马上拉闸 ， 出台调控政策 ， 同时宣传机器开足马力 ， 说房价以后不涨了 ， 并且即将建造大量的保障房 ， 大家别慌 。 新的调整期开始 ， 全部人静待下一轮吃饭行情 。 十年内 ， 我屡次见到这种情况 ， 不断循环 ， 不断重演 ， 没有意外 。 那么如何判断进场买房的时机呢？ 楼市顶部：政策加无可加意味着房价短期见顶 ， 过3-5个月随着悲观情绪弥漫 ， 房价就会开始掉头下跌回调 ， 横盘24-36个月后 ， 再次复苏 。 楼市底部：政策松无可松意味着房价已经是底部 ， 随时反弹 ， 随着领涨板块激活成交量 ， 跟涨板块带动市场情绪 ， 越来越多人会进场买房 ， 最终形成普涨格局 。 在市场顶部 ， 人们有逼空情绪 ， 人心惶惶 ， 很怕被套 ， 一有风吹草动就会离场 ， 所以在市场顶部即使利好也会被解读成利空；而在市场底部 ， 由于横盘已久 ， 人心思涨 ， 即使利空也会被解读成利好 ， 出现跳涨是一夜之间的事 。 目前我们处于哪个阶段？处于不断放松政策的阶段 ， 但未到松无可松的程度 ， 所以现在大家只看到分化上涨而未看到整体上涨 。 2020年 ， 仍是局部行情的一年 。 慢着 ， 可能有朋友还会说：高层不是说房子不涨了吗？即使涨也是不超过5% 。 还有那个曾经的黄市长说以后买房子都不行了 。 （2014年媒体就说房地产进入换档期 ， 躺着赚钱的时代一去不返 ， 大家不要买房了） 是的 ， 媒体一直说房价不涨了 ， 2005年就这么说了 。 “买房获利的时代一去不返” ， 这是一句屡屡打脸的话 。 远的不说 ， 看看最近的深圳： 2016年涨完之后 ， 很多人都说：“深圳房价这么高了 ， 肯定很难再涨了 ， 因为大家的工资支撑不起 。 ”但是2019年年初粤港澳大湾区规划公布之后 ， 整个大湾区的房价都在一点点走高 ， 珠海和东莞不断上涨 ， 到了年底深圳更是跳涨 。 以上面这个深圳刚需盘 ， 2年时间涨了230多万 ， 一年涨100多万 ， 房价以后不涨？我们是打死都不信的 。 深圳出现财富效应之后 ， 整个粤港澳大湾区2020年会继续吸纳更多北方的资金 ， 房价主升浪形成 ， 子弹已经在路上 。 说到赚钱 ， 大多数工薪阶层比较靠谱的方法是：克制消费+正确投资 ， 两手来财 ， 这叫守正出奇 。 期货、股票、基金我从来不碰 ， 主要是没研究透 。 每个人只能赚他看得清的钱 ， 如果他想赚看不清的钱 ， 一旦走出认知圈 ， 市场就像饿狼一样伏击他的资金 ， 瞬间亏掉 。 普通人搞不懂股票期货 ， 还是买房比较合适 。 最近楼市的新闻非常多 ， 大致可以分为两种： 一个是宏观政策层面的调整 ， 一个是地方政策细节的调整 。 从目前来看 ， 所有的调整都是在逐步放松对楼市的“紧箍咒” ， 楼市已经进入了松绑阶段 。 2020年是半夜鸡叫 ， 政策频出的一年；也是持续松绑 ， 不断酝酿的一年；更是市场复苏 ， 情绪转向的一年 。 祝每个人都买到好房！


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