从英国的物业管理制度中得到的启示
随着我国房地产业的迅猛发展 ， 各式各样的住宅小区纷纷涌现 ， 城市居民的住宅水平整体上不断提高 ， 但小区物业管理的水平却并没有随之水涨船高 ， 小区物业管理问题大量涌现 ， 成为影响居民居住水平的一项制约因素 ， 所以我们要重视和加强对物业管理工作 ， 这是关乎民生的一项重要工作 。 影响物业管理水平的原因很多 ， 包括法律法规的不健全 ， 物业管理人员水平参差不齐 ， 监管的不利 ， 也包括业主的维权意识不足和非理性的维权 。 笔者从事房屋管理工作多年 ， 也读过英国物业管理行业的相关书籍 ， 想简单介绍一下分享给大家 。 一．英国的住宅管理机构 英国政府注重对住宅的管理 ， 有一套庞大的住宅管理机构 ， 而且重视对各级管理人员的职能培养 。 英国的一些大都会都有住宅委员会 ， 下设住宅开发、住宅管理、住宅计划三个委员会 ， 负责研究起草住宅政策和决定建筑指标 。 作为执行政策的实际管理机构是住宅局 ， 下设住宅部、住宅建设部、战略部等部门 。 底层设置住宅事务所 ， 承担修葺和日常管理业务 。 这样充分的完善了政府的职能 ， 为物业的发展提供了好的环境 。 二．英国的业委会和业主大会 此外发挥重大作用的就是英国的业主委员会和业主大会 。 业主委员会可以自行选择满意的物业公司 。 住宅区的物业收费一般也采用包干制 ， 每年是一个固定的数目 ， 包括清洁、保安、房屋维修等服务成本以及物业公司的酬金 ， 账目是需要向业主公开的 ， 业主可随时到税务部门去查询物业公司的账目 。 对于小规模的楼宇 ， 业主一般直接选择一个房屋经理 ， 负责管理房屋事务 ， 可以大幅节约费用 。 而业主的决策机制是通过召开业主大会来决定重大事务 。 如对楼宇公共部位的维修问题 ， 到底该不该修、如何修 ， 由所有受益业主共同协商决定 。 若全体业主达不成一致意见 ， 则任何一个业主都可以向政府主管部门（类似我国的房产管理局）申请政府裁决 ， 政府主管部门接到申请后 ， 会实地勘察 ， 认为房屋存在安全隐患必须维修的 ， 会责令全体业主限期达成一致意见; 达不成一致意见的 ， 政府部门会组织专业单位维修 ， 维修费用由全体业主分摊 ， 并在维修费用的基础上加收30% ， 作为政府的收入（此举在于督促业主自行达成一致意见） 。 因此有了政府的这种收费性的介入 ， 反而督促了业主自主经营 ， 业委会和业主大会完全的运作起来 。 三．英国的优势体现 在中国的中小城市 ， 虽然大多数住宅小区成立了业主委员会 ， 但是在实际操作中 ， 业主委员会的维权、监督和协调的作用并没有体现出来 ， 没有真正发挥业主与物业服务公司之间桥梁和纽带的作用 。 据对12个大中城市商品住宅小区物业管理情况调查结果表明, 有40%的小区成立了业主委员会有34%的小区没有业主委员会, 有26%的居住者不知道本小区是否成立了业主委员会 。 相比较而言 ， 英国的业主委员会发挥了其独到的、重要的作用 ， 推动了社区和谐的发展 。 这里不开政府的督促和政府职能的完善 。 四．对中国的启示 在国外业主委员会发挥了巨大的作用 ， 但在我国作用微乎其微 ， 这样起不到监督物管公司 ， 更别说业委会自治了 。 在法国物业公司通常需执行业主委员会的决定；在英国 ， 业主委员会可以自行选择满意的物业公司；新加坡 ， 业主委员会有权决定聘用哪家专业公司 ， 也有权要求更换物业管理部人员 。 所以我国政府相关部门在对物业管理行业进行监管的同时 ， 也应该加强对业主委员会的监管力度 。 我认为可以从以下几方面促进业主自治：从制度上督促开发商成为促进业主自治的主动方；将地方政府的协助和指导责任具体化 ， 明确政府职能 。 比如不能将备案变成审批变相阻碍业主委员会的成立；增强业业主自主管理的意识 ， 建立科学的业主活动规则 ， 解决集体行动的困难；明确业主委员会的法律地位；合理解决业主委员会的运作经费和工作人员报酬问题等 ， 从而促进我国物业管理行业的有序、健康发展 。
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