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中国的房地产价格合理吗？

又看到有人说中国房地产价格高了 ， 这好像是个老生常谈的问题了 。 俺文化水平不高 ， 不过我觉得这事也简答 ， 只是被媒体渲染搞复杂了 。 首先说房屋售价 ， 我们知道从16年到17年 ， 中国的房屋整体上迎来一波多头行情 ， 价格是有一定上涨的 ， 18年算是短线的一个高点 。 有多高？因为我国商品房中超过80%是住宅 ， 办公楼和商铺相对少 ， 所以重点说住宅 。 2018年全中国的住宅大概销售了14.8亿平米 ， 总销售额是12.6万亿 ， 也就是全国平均是8500一平方 。 这个价格高不高呢 ， 就公说公有理婆说婆有理了 。 最常拿来说的就是房价收入比 ， 2018年我国城镇人均可支配收入是39251元（没有算农村是因为农村的朋友家里通常有自建房 ， 不属于商品房） ， 我们国家平均每户人口是3.3人 ， 全国人均住房面积是36平米 ， 也就是说三口之家住120平米 ， 两人的小家庭住75平米 ， 算是我国的平均住房水平 。 而每户的可支配收入是39251元×3.3人 ， 也就是13万人民币那么我们再来算一下一个三口之家住120平米需要多少钱呢？也就是120平米×8500元/平米 ， 刚好102万元 。 那么对家庭而言房价收入比是多少呢？很好算 ， 就是102万/13万=7.8 。 也就是说我们国家的家庭 ， 平均7.8年的收入可以买一套120平米的房子 。 一般国际上认为 ， 房价收入比5到8属于合理 ， 所以中国这个房价基本上算合理吧 。 不过补充一句 ， 有的国家计算房价收入比的时候 ， 用的是“总收入” ， 而不是中国的“可支配收入” ， 总收入肯定大于可支配收人嘛 ， 毕竟有一部分收入是“不可支配”的 ， 比如什么五险一金啦 ， 还有缴税之类的 ， 名义上也是你收入的一部分 ， 所以如果用“总收入” ， 分母大了 ， 中国的房价收入比肯定更低 ， 可能只有5倍了 。 好了 ， 了解了基本情况 ， 我们再来说说房价为啥涨为啥跌 。 首先 ， 商品房是一个资产 ， 和什么债券 ， 股票本质上类似 。 资产最重要特征就是他的收益率 ， 债券就是利息 ， 股票就是分红 ， 房屋就是租金 。 而资产的价格 ， 影响因素虽然不少 ， 但最基本 ， 最本质的 ， 还是未来现金流的折现 ， 这个折现率当然主要跟无风险利率 ， 风险的补偿 ， 增长率这些有关 ， 这是中学政治里经济生活常识的内容 ， 上过高中的都耳熟能详 。 比如说高风险的地区 ， 当然需要高回报作为补偿 ， 有人告诉你叙利亚买房投资 ， 一年租金订房价10% ， 恐怕你也要考虑一下 ， 毕竟说不定明年这房就没了 ， 即使10%也未必划算 。 不过呢如果是美国的什么城市 ， 房租哪怕只有房价的5% ， 也是很合算的 ， 因为美国的风险比叙利亚小多了 。 股市也一样 ， 同样的利润两家公司 ， 公共事业或者消费品股的估值就是比什么搞工程的 ， 搞化工的要高 ， 因为市场觉得前者风险低 。 当然 ， 决定资产价格最重要的还是增长率这个g ， 增长高则享有高估值 ， 增长低则享有低估值 ， 这应该也是常识吧 ， 通用汽车和谷歌都是很不错的企业 ， 两家的收入差不多 ， 但谷歌的市值比通用汽车高5倍 ， 为啥？因为谷歌还在增长更有前景 ， 而汽车 ， 在美国已经接近饱和的产业 ， 至少市场这么认为的 ， 于是市场上通用汽车远远没有谷歌值钱 。 再看国内 ， 招商银行和贵州茅台都是很优秀的企业 ， 不过贵州茅台的市值也是招商银行的几倍 ， 虽然招商银行利润还比贵州茅台多 ， 为啥？同样的原因 ， 茅台的利润增速经常是30%以上 ， 而招商银行有10%以上就算优秀的银行了 。 好了 ， 股市如此 ， 房市亦然 。 经常有人说 ， 日本的人均GDP比中国高 ， 但一些地方房价比中国大都市低 ， 为啥？很简单 ， 增长率嘛 。 中国过去20年平均增长率接近9% ， 而日本过去20年平均增长率不到1% ， 增长率的差异决定了房地产这种基本生产生活资料的估值就是不一样 。 俄罗斯和中国的人均GDP差不太多 ， 但除了莫斯科之外 ， 俄罗斯房价也不高 ， 为啥？也是因为俄罗斯这些年平均增长才2% ， 而且波动大 ， 时不时来个负增长 ， 所以俄罗斯被市场上认为风险大增长低 ， 他的资产自然卖不上价 。 顺便说一下 ， 俄罗斯股市的平均市盈率也就五六倍 ， 原因相同 。 而中国不仅高增长 ， 而且增长得稳 ， 大起大落不多 。 再举个例子 ， 随着中国成本提高和国民对生活品质的追求 ， 一些附加价值不高 ， 甚至有环境污染的企业 ， 开始逐渐向印支地区的柬埔寨越南转移 ， 加上这两个国家被国际上认为是最热衷于模仿中国政策的国家 ， 地理上和东亚的中日韩也接近物流成本低 ， 文化上相对接近 ， 所以前景看好 ， 大陆台湾日本韩国的房屋中介都有了推销柬埔寨和越南房地产的广告了 。 柬埔寨今年上半年经济增长率是7.5% ， 越南是6.9% ， 都已经比中国高了 。 所以这两个国家主要城市的房价 ， 也不错 ， 基本上金边胡志明市这些城市房价都上万人民币一平米了 。 虽然这两个城市普通工人的月薪 ， 可能只有1000多人民币 ， 明显比中国三四线城市还低 ， 但房价却超过了中国大多数三四线城市 。 原因还是因为增长率带来的高估值 ， 他们有着比中国高的增长 ， 自然理所应当享有比中国更高的估值 。 这和股市的市盈率是同样的道理 ， 成长股就是市盈率高 。 这样的例子还有很多 ， 欧洲也一样 ， 捷克共和国的人均GDP大概2万多美元吧 ， 和天津差不太多 ， 但是市区房价一平米也要3万人民币 ， 甚至快追上邻居德国了 ， 要知道德国可是经济高度发达的极高收入国家 ， 比捷克还是高一大截的 ， 但毕竟德国的增长率大多数是1%到2% ， 而捷克可以达到4%以上 ， 在欧洲利率这么低的情况下 ， 市场投资者就会涌入捷克共和国 。 说完房价 ， 再捎带说说房贷 。 经常在媒体上看到说中国房贷增长比较快 ， 进而讨论其对中国金融乃至各行各业的影响 。 那么中国有多少房贷呢？央行数据显示 ， 到2018年年底 ， 我国房地产贷款余额为38.7万亿元人民币 ， 其中个人住房贷款余额为25.75万亿元 。 这到底多还是少呢？还是看收入 ， 我们国家工作的人口大概有7亿多人吧 ， 按每人月薪平均4000（奖金和实物等折合进每个月）算 ， 一年的总薪资大概是35万亿左右吧 ， 大概比这个”个人住房贷款”略多 。 也就是说 ， 中国全国工薪阶层的房贷 ， 仅仅相当于几个月的工资吧？多吗？我觉得不多 。 毕竟房贷通常还款周期是10年以上 ， 甚至超过20年 ， 未来20年拿出不到一年的收入还房贷 ， 这个也很合理嘛 ， 食衣住行是基本需要 。 就我个人所见 ， 比我年龄稍微大一些的中国人 ， 45岁以上的中国人 ， 大多数已经基本没有房贷了 。 40岁以上的人 ， 多数房贷也没有多少 。 中国是60岁退休 ， 未来可能还会延长 ， 40岁也才是工作的壮年 。 中国700个城市 ， 对于其中600多个中小城市来说 ， 房价也基本不贵 ， 很多30岁以下的年轻人 ， 也购置了自己的房地产 。 比如我现在住的陕西省宝鸡市 ， 我男朋友住的吉林省四平市 ， 差不多都是房价4000一平米 ， 很多年轻人 ， 工作几年 ， 多少攒点钱 ， 父母长辈再赞助个十万八万的 ， 然后公积金贷一点 ， 差不多就买一套房 。 我的隔壁就是这样 ， 她是西关医院的护士 ， 一个月有个六七千薪资 ， 然后父母长辈添了几万块 ， 买了现在这个小公寓 ， 每个月用公积金还房贷 。 所谓“六个钱包”就是这么来的 。 有人听到“六个钱包”惊呼中国青年买不起房 ， 我怀疑他是第一天才空降到中国的 ， 是否听说过“随礼”这回事 ， 晚辈买房 ， 爷爷奶奶甚至叔叔伯伯多少都要给点钱 ， 这就十几个钱包了 。 别说买房 ， 连外甥女上个大学 ， 我还得随个五百一千呢 ， 这就成“十个钱包”上大学了？ 在世界主要国家里 ， 中国的家庭总债务占GDP的比重基本适中,50%左右 ， 在东亚地区 ， 比日本韩国台湾都低 ， 比马来西亚泰国还低 。 英国比利时挪威丹麦基本上超过100%. 但是 ， 为什么媒体上还能看到有人说买不起房呢？我想了一下 ， 除了媒体小题大做的本性之外 。 也必须承认 ， 确实有个别中国人买不起房 ， 市场经济条件下这也是正常现象 。 谁会高呼买不起房呢 ， 主要是一少部分从小城镇进入大都市定居的年轻人 ， 毕竟大都市房价确实贵一些 。 这些年轻人很多还是受过高等教育的 ， 包括各个媒体的从业者 。 他们受过良好教育 ， 对自身期望比较高 ， 但毕竟刚参加工作薪资多数不会很高 ， 于是就产生了这种情绪 。 恰好 ， 他们掌握了我们国家媒体话语权 ， 尤其是非官方的新媒体 ， 自然会反映比较多他们的情绪 。 但如果从他们的视角认识中国 ， 恐怕就是盲人摸象了 。


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