透过首尔房价看中国

第一，韩国的经济发展历程和中国很像，房价也经历了快速的上涨和反复的调控。第二，通过大幅增加供给和严格限制需求，韩国曾经在1990年代保持房价的基本稳定，但是新世纪以来，随着政策的放松，房价又恢复上涨。第三，韩国曾经推出房产税，而且是累进的，最高税率也达到2% ，但是依然没有能够阻止房价的上涨。

韩国和我国有很多相似性，简直就是一个微缩版的中国，韩国经济起飞和房价增长都比中国早，韩国经济60年代开始起飞，我们是80年代开始。韩国走过的路程，值得我们关注思考。第一，韩国也是从低收入国家发展起来，经历了从低收入到高收入的整个发展历程。经历了快速的城市化和房价上涨。而且韩国政府也频繁进行房地产调控，积累的经验值得我们研究借鉴。第二，还有韩国的文化和我国很像，都属于儒家文化圈，人们的思维和行为模式相似性很高，比欧美国家更有参考价值。第三，首尔这座城市，面积和人口和上海都很像。首尔城区面积605平方公里，上海外环面积620平方公里，首尔城区人口1000万左右，上海外环内常住人口1140万，不管是面积还是人口，首尔城区和上海外环都很相近，首尔总人口2527万，上海总人口2424万。第四，韩国的人口高度聚集，全国将近一半的人口聚集在首尔都市圈，这和我国人口向特大城市的聚集也很相似。韩国经济的起飞过程和所有国家一样，韩国的经济起飞，也是工业化和城市化的产物。韩国从1960年代起，开始了快速的工业化进程。 1）第一个阶段，是以纺织、玩具为代表的劳动密集型阶段；2）第二个阶段，是以钢铁、化工为代表的资本密集型阶段；3）第三个阶段，是以汽车、电脑为代表的技术升级阶段；4）第四个阶段，是以电子、半导体行业为核心的技术密集型阶段。仔细看一下，你会发现这个进程和我国非常相似，我国目前的发展阶段，大概是在汽车、手机、电子产品主导的阶段。半导体的发展，才刚刚开始，还有很长的路要走。你看，历史的发展是很相似的。随着工业化的推进，韩国经济取得了快速的增长。从60年代起，韩国人均GDP以年均9.7%的增速，连续增长了30年，这样就一下子从落后的农业国，发展为先进的工业国，创造了韩国经济增长的“汉江奇迹” 。从这个角度看，中国的经济奇迹，其实远不是独一无二的，战后日本、韩国长时间的高增长，都不比我们差。人家早已是高收入国家了。所以，我们不应该过于强调所谓的“中国模式” ，因为除了体量，我们并不特殊。韩国的经济奇迹，也伴随着快速的城市化。从1960到1990这30年间，韩国的城市化率从28% 提升至74% ，达到发达国家的城市化水平。 1990年的时候，首尔人口已经超过1000万，成为名副其实的大都市了。目前，韩国的人均GDP大约是3万美元，是名副其实的高收入国家。放眼全世界，二战以后从极为落后的农业国，一举发展为高收入的发达国家，成功的案例并不多，韩国可谓是杰出的代表，值得所有对经济发展问题感兴趣的人深入研究。首尔的房价进程

图1. 首尔房价走势（1986-2017）资料来源：KB国民银行第一，从1986-1991年，首尔房价上涨了130% ， 5年就翻了一番多，从1970年到1991年间，房价总共上涨了多少倍呢？上涨了14倍，和过去20年我国房价的增速差不多。到了1990年，韩国人均GDP达到16000美元进入高收入国家行列，城市化率也达到74% 。 1996年的时候，韩国还加入了代表发达国家的OECD组织（经合组织），这也是对韩国经济成就的肯定。第二，从1991年开始，首尔地产进入平稳发展阶段，一直到2000年。这十年当中，首尔的房价几乎没有上涨，主要的原因是三方面：首先，韩国大幅加快住房建设，住房数量大幅增加。 1985年韩国的住房存量为610万套，到了2000年，住房存量达到1100万套，差不多翻了一倍。房屋数量的增加，是房价平稳的主要原因。其次，在控制需求方面，韩国政府采取了多方面的手段。比如限制土地价格，限制开发商利润，征收土地综合税、土地增值税，实施不动产实名制，限制住房贷款等等。和我国这几年的房地产调控差不多。第三，到了1997年，随着亚洲金融危机的爆发，韩国经济陷入萧条， GDP一度下跌30% 。为了刺激经济复苏，韩国政府实行低利率政策，以及多种税收优惠政策，活跃地产交易，促进住房供给。这样一来，大量资金开始重新进入房地产市场，房价重新开始上涨。 2001年、2002年，首尔房价同比涨幅分别达到20%、31% 。随着房地产和制造业的复苏，韩国经济走出金融危机的泥潭，从2000年到2008年金融危机的爆发，首尔房价增长了大约150% ，平均每年上涨13% 。这其中有件事特别有意思，就是在2005年的时候，韩国政府为了抑制房价，增加了综合不动产税，也就是房产税，税率为0.4% ，而且是累进了，最高可以达到2% 。可是，即便如此，也没有阻挡房价的上涨。 2005-2008年，这几年间，首尔房价上涨了50%左右，直到金融危机的爆发。这就充分说明，房产税推出也不一定能够降低房价的。现在首尔房价总体水平大致和上海差不多，便宜的区域大概2万，贵的区域大概6-10万，豪宅的话，价位在15-20万之间，最贵的可以达到50万以上。综上所述，考虑到韩国是个小国家，人口总量和浙江省差不多，首尔的房价其实不便宜的。