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今年买房，5年后或有3个“新麻烦”

来源：蓝白观楼市TB 大家有没有想过 ， 为什么过去这些年 ， 所有人都对买房子如此热衷呢？ 有人说是因为人口往城市集聚 ， 城镇化进程不断加速 ， 买房置业的需求自然会大幅增加 ， 这些年城镇化率已经增长到了60% ， 参考国际上的经验 ， 未来还有10%-20%的空间 。 有人说是因为货币持续流入楼市 ， 房产作为资金的“蓄水池” ， 价值不断被抬高 ， 在“买涨不买跌”的心理预期下 ， 自然会有更多人趋之若鹜 。 这两个观点都没错 ， 但有点偏重于宏观叙事了 ， 在笔者看来 ， 有一个吸引人们买房的重要因素 ， 是“持有成本” 。 何为持有成本？ 我们不妨算一下 ， 除了买房时的交易税费比如契税、物业维修基金、过户费用之外 ， 在持有这套房子期间 ， 业主几乎不用付出任何成本 ， 如果是不装修的毛坯房、不计算折旧率 ， 也只有少许的物业费支出而已 ， 到卖房子的时候 ， 多出来的税费又可以转嫁到买家身上 。 对很多投机客来说 ， 几乎是“一本万利”的生意 ， 这也是很多人热衷于持有房产的关键因素 。 但是 ， 世事变幻 ， 曾经的好日子并不意味着买房一直“占便宜” 。 在2020年买房 ， 持有5年后可能会有3个“新麻烦” 。 1 ， 房产税落地的预期 。 平时大家都觉得房产税离自己很遥远 ， 原因在于 ， 即便在重庆、上海这样的房产税试点城市 ， 这些年起征点屡次上调 ， 覆盖人群非常窄 ， 几乎对多套房持有者没什么影响 。 但是 ， 从去年我们可以看到一个趋势 ， 房产税的准备工作 ， 其实是在有序推进的 。 比如 ， 住建部去年发布通知 ， 150个城市启动房屋联网 ， 2020年在人口普查的同时还要进行第二次房屋普查 ， 这就意味着房产税虽然短期内开征的可能性不大 ， 但未来5年 ， 不管以试点的形式 ， 还是以逐步推进的方式 ， 都是有可能落地的 。 有人计算过 ， 假设税率为1％ ， 一套价值100万的房子 ， 年租金大约2-3万之间 ， 租金回报率不足3% ， 房产税每年就要1万块钱 。 这是什么概念呢？ 也就是说 ， 房东如果想着转嫁房产税 ， 房租要涨到每4万才可以 ， 这对很多中小城市来说完全不现实 ， 因为当地的消费能力、年轻人的收入是不足以支撑房产税转嫁的 。 如果房产税无法转嫁到租客或买家身上 ， 也就意味着 ， 2020年买房 ， 5年后可能会独自承担多出来的房产税持有成本 。 2 ， 房屋折旧率会增加 。 为什么以前我们都不关注折旧率这个指标呢？ 答案很简单 ， 因为房地产市场是1998年房改后发展起来的 ， 这短短20多年的时间里 ， 商品房、高层住宅走入千家万户 ， 其实也就是最近这些年的事情 。 很多人买的都是房龄10年以内的房子 ， 新房在整个楼市里的占比越来越高 ， 期房比现房也要高 ， 这让很多人自动忽略了一点：折旧也是很高的成本 。 不过 ， 随着时间慢慢推移 ， 人们终究会发现 ， 每过一年 ， 随着新的房源出现 ， 更多的房子盖出来 ， 原来的老房子竞争力就会大打折扣 。 即便按每年2%的折旧率递增 ， 未来5年房价维持原状 ， 持有房产5年后 ， 比原价也要折掉10%左右 。 3 ， 房子供过于求的现象会加剧 。 统计历年的商品房销售面积 ， 目前我国存量房产已经达到了1.7亿套 ， 这还只是计算商品房的情况下得出的结果 ， 不包括小产权房、宿舍、安置房等无法流通的房子 。 根据中泰宏观的报告 ， 过去3年内 ， 每年我国新建商品房面积 ， 足够4000万人居住 。 而每年城镇人口的增加幅度 ， 仅仅只有2000万人 。 这样算来 ， 3年盖了1.2亿套房子 ， 真正的居住需求可能只有6000万人 。 更何况 ， 按4口之家一套房子 ， 6000万进城人口中 ， 只需要1500万套房子就够 。 也就是说 ， 从2017-2019年 ， 我们盖了1亿套多余的房子 。 按照这样的趋势 ， 未来5年可能会增加2亿套闲置房 ， 房地产“供过于求”的现象必然会加剧 。 以上3个“新麻烦” ， 表面上看是房产税、折旧率、供过于求的问题 ， 本质上讲 ， 其实是房地产发展速度过快 ， 造成的“虚火”现象 。 在这个问题上 ， 马云、任正非的观点是一致的 。 马云去年曾说：“如果都像今天这样大家买房子 ， 将来我们的孙子、孙女 ， 一个人至少要管5套房子 ， 要养8个老人” 。 任正非也表达过类似的观点 ， 他在前段时间接受采访时说：“当年如果不分股份给大家 ， 我们可能就是一个小公司 ， 干一干就散了 ， 重新又去干一个行业 。 怎么知道我不会去搞房地产呢？我最应该的是去搞房地产 ， 不应该搞通信 ， 这么傻 ， 又苦又累又不赚钱 。 ” 马云的话侧面说明了人们对于房子过于重视 ， 却忽视了家庭和孩子 ， 任正非的话听起来更让人感到有点“辛酸” ， 实体制造业的企业家 ， 赚钱的速度远远赶不上拿地卖房的房企 ， 兢兢业业的刚需 ， 不如投机赚差价的炒房客 。 经济学家梁中华曾专门提醒购房者 ， 假如房价走平 ， 加上资金成本、房屋折旧 ， 持有房产亏钱或将成为常态 。 这在某种程度上也揭示了未来房地产的重要趋势：房地产以百米冲刺的速度完成了马拉松的距离 ， 必然会面临“体力”的透支. 笔者建议 ， 假如你并非是首套房刚需 ， 或者有不得不改善买大房子的迫切需求 ， 2020年 ， 买房的决定还是稍微往后拖一下为好 。


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