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第一个！首付降了！房价还会跌下去吗？

楼市松绑政策出现突破 。河南省驻马店市近日发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》 ， 出台17项稳楼市政策 。 其中规定 ， 用公积金购买首套房 ， 最低首付比例由30%下调为20% 。这是近期首个踏足需求端的房地产政策 。据机构统计 ， 此前已有近50个城市发布各种力度的稳楼市政策 ， 但其着力点主要在缓交土地出让价款等缓解企业流动性压力上 。与之相比 ， 驻马店此番政策力度可谓上了个台阶 。第一个！首付降了！房价还会跌下去吗？。第一个！首付降了！房价还会跌下去吗？
2月22日 ， 江苏省淮安市里运河中洲岛房地产建筑 。 中新社发 周长国 摄
许多人都认为 ， 疫情过后 ， 房价会在一段时间内下跌 ， 甚至三四线城市还会有一轮价格战 。 近期恒大等房企声势浩大的打折促销行动似乎也印证了这一点 。但是各地松绑政策越来越多 ， 力度似乎也不断加大 ， 疫情过后 ， 房价还跌得下去吗？打折卖房的真相相信人都被恒大的七五折卖房广告刷过一轮屏 。“恒大这么大的房企都撑不住了？”“七五折力度不小 ， 叠加折扣据说极限优惠能有六四折？””如果其他房企都跟进 ， 那不是打价格战了吗？”“房价还能死撑着不跌？”其实 ， 恒大打折促销是常事 。 翻一翻去年8月的新闻 ， 当时恒大也赶在“金九银十”到来之前 ， 打出了“全国532楼盘 ， 闪购7.8折”的促销活动 。 2016年、2018年等年份也推出过八七折、八八折等力度不同的折扣 。 打折的背后也不是因为企业撑不住了 ， 而是为了加速抢收业绩 。这一次恒大在全国613个楼盘推出七五折优惠 ， 力度似乎更大 ， 但是仔细看广告页面下可以发现一行小字：“部分楼盘不参与优惠 ， 优惠政策详询各售楼部” 。如果你打电话去周边的恒大售楼处 ， 可能会得到该楼盘不参与活动的回复 。 经多位网友和媒体核实 ， 实际上真正参与七五折的楼盘没那么多 ， 实际价格跟平时相比并没有便宜很多 。 是不是感受到了“双十一”那种熟悉的套路？不可否认 ， 恒大赢在速度上 。 在其它房企依然头疼于何时复工、是否调整年度销售任务、怎样融到更多钱续命时 ， 恒大已经率先表达降价促销的意愿 。 这也是恒大营销的特点：铺天盖地 ， 而且经常成为打响降价促销第一枪的企业 。这是教科书里的高分营销案例 ， 但如果你被折扣和营销词冲昏头脑 ， 匆忙入场 ， 买下有缺陷或者不理想的房子 ， 那就得不偿失了 。其实 ， 即便不挨个问售楼处也知道 ， 在全国所有楼盘都实施七五折是基本不可能的 。 因为现在各地楼市“一城一策” ， 许多地方更对新房限价 ， 开发商就是想便宜卖也不行 。而且 ， 过去每每房企降价 ， 总会引发一波老业主“维权”甚至打砸售楼处的事件 ， 谁都不敢轻言降价 。恒大之后 ， 包括富力、阳光城、世贸、奥园、新城、龙光等多家企业纷纷跟进 ， 提出一系列买房优惠政策 。 内容也相差不远 ， 多是小额定金抵相对大额的购房款(或者直接是2-3万元的现金优惠)、无理由退房、推荐客户返佣金等 。 确有让利 ， 但与动辄上百万的房款相比 ， 力度不算很大 。如一位资深业内人士所指 ， 房企打折多是针对备案价格的折扣 ， 并不是指在前期销售价格的基础上打折 ， 而且核心城市好地段的房子本身就不愁卖 ， 并不在打折的范畴内 。 真正有一定价格优惠的尾盘 ， 要么是所在城市项目卖不出去 ， 要么是户型、位置、采光、设计等方面差强人意 ， 这样的房子你也不一定想买 。房价究竟会怎么走？从两方力量对比来看 ， 这个问题的答案可能更加清晰 。首先是房价下跌的动力 。今年对房价冲击最大的无疑是这场突如其来的疫情 。 出于疫情防控需要 ， 1月末以来 ， 全国数千家售楼处关闭、新项目推迟开工、土地出让延期 ， 楼市基本处于停摆状态 。 多数房企在疫情阴霾散去前 ， 都没有或者只能维持“零星”销售 。没有进账 ， 加上大量的到期债务 ， 利息支出和管理费用 ， 足以让一些小房企面临生死危机 ， 即便是大房企 ， 如果负债过高 ， 且到期债务集中 ， 资金压力也不会小 。这就是房企降价的最大动力 。 疫情过后 ， 房企必须集中全力追赶业绩 ， 加速销售回款 。 降价无疑是最有效的方式 。二手房业主的售房迫切性与开发商相比则要低很多 。 不过 ， 许多城市二手房市场本已处于降温通道 ， 受到需求延迟入市以及新房市场影响 ， 现金流压力较大的小部分业主也会选择降价出售 。其次是拉动房价上涨的因素 。1、政策松动需要注意的是 ， 中国楼市是政策市 ， 无论长期还是短期 ， 影响房价的最大因素之一都是政策 。 事实上 ， “房住不炒”的政策导向也是近两年房价结束快速上涨势头 ， 并走入平稳通道的主要原因 。近期 ， 为应对疫情冲击 ， 各地房地产和金融政策出现松动迹象 。比如驻马店降低首套房公积金首付比例 ， 实行购房补助政策；再比如19日 ， 苏州市房地产新政中 ， 现房销售、封顶销售政策出现松动；南京等地允许地产企业延迟缴纳土地出让款 。客观来说 ， 目前各地政策主要着力点依然集中在为房企纾困、缓解企业流动性压力、减少交付违约等方面 。 仅个别三四线城市力度较大 ， 有针对契税减免购房补贴等 。中原地产首席分析师张大伟指出 ， 实际上此次驻马店降低首付比例的政策影响有限 ， 约影响当地10%左右的成交 。 但这是到目前为止力度最大的政策 ， 对市场预期有一定影响 。其他地方会不会效仿？今年以来 ， 疫情防控、帮扶小微企业、减税降费等一系列行动 ， 会使地方财政压力空前加大 ， 地方放松楼市调控的冲动也会空前强烈 。近期 ， 财政部、央行等多部委密集发声 ， 重申坚持“房住不炒”定位 ， 再次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段 。 这说明大规模的房地产刺激或者救市是不会出现的 ， 房价上涨过快的地方也是会被约谈的 。 但是未来不排除有地方出台更为“硬核”的政策 ， 反复试探政策底线 。2、利率走低2月20日 ， 央行发布2020年2月20日起贷款市场报价利率（LPR） ， 其中 ， 1年期为4.05% ， 较1月下调10个基点；5年期以上为4.75% ， 较1月下调5个基点 。房贷利率参照5年期以上LPR ， 各地在此基础上进行加点 。 简单来说 ， 相当于房贷利率基准下调5个基点 。 这是LPR改革后 ， 贷款利率第二次下调 。一直以来 ， 低利率都是拉动房价的最直接因素 。 此番 ， 1年期和5年期LPR均下调 ， 但5年期以上利率下调幅度低于1年期LPR ， 其政策指向性非常明确：一方面 ， 传递稳楼市的信号 ， 避免大规模违约或资金链断裂等情形；另一方面 ， 也防止过度刺激楼市 ， 落实“房住不炒”的定位 ， 保持个人住房贷款利率水平基本稳定 。3、 地价上涨最近 ， 北京几场土拍让人印象深刻 。 不但参与竞拍的房企数量“井喷” ， 多块土地更是高溢价拍出 。 短短8天 ， 北京9宗土地就拍出364亿元的天价 ， 其中一宗土地溢价率接近50% 。据中原地产研究中心统计 ， 2020年以来 ， 北京“卖地”收入达到595.88亿元 ， 平均楼面价达到每平方米3.6万元 ， 创下历史记录 。当然 ， 近期北京市场有一定特殊性 ， 总体而言 ， 春节以来 ， 全国土地市场成交明显下滑 。不过 ， 疫情之下 ， 房企仍然能在北京土地市场上拼杀 ， 除了看好后市外 ， 还从一个侧面说明当前许多规模房企还没那么缺钱 ， 企业也还没真正走到“生死一线” 。综合以上 ， 带动房价涨跌的两方力量同时存在 ， 哪方更强？其实这很大程度上取决于疫情何时消退 ， 以及政策松动的力度会不会持续加码 ， 各方力量也会加大博弈 。 但至少有一点是肯定的：房价大跌的可能性并不大 。其一 ， 利率下调和政策松动的“托底”像一张安全网 ， 帮助房地产市场在疫情过后恢复和反弹 。没错 ， “房住不炒”、“因城施策”、不将房地产行业作为短期刺激经济的手段等调控基调并未发生变化 ， 但这并不等于要降房价 ， “平稳”从来都是政策强调的关键词 。其二 ， 楼市从来都是“买涨不买跌”的 。 对开发商来说 ， 价格降一些 ， 房子会更好卖 ， 但降太多反而没人敢接盘了 。毕竟房价大跌往往意味着楼市崩盘 ， 这会给经济各个部门都带来巨大的风险和动荡 ， 谁都不愿意看到这种情况发生 。 对普通人来说 ， 最直接的一个问题：如果房价真的大跌 ， 你背的30年房贷怎么办？其三 ， 此次的疫情可能让更多人意识到有房有车的重要性 。这一次可能不只是丈母娘想让你买房了 。 在疫情期间 ， 不少地方曝出禁止租户进入小区 ， 或者家庭交叉感染的情况 。 疫情严重的一些地方也有公交停运的规定 。 如网友所说：“有套房不至于无家可归 ， 有辆车不至于寸步难行” 。 房子所提供的安全感也在上升 。最后 ， 虽然房价“腰斩”这类极端情况不太可能发生 ， 但是疫情过后 ， 对刚需而言 ， 可能会有一波价格相对合适的“上车”时机 ， 新房、二手房市场都是这样 。至于什么房子值得买 ， 相信每个人心里都有杆秤 。 至少这次疫情教给我们的是 ， 房子不单单只是那几十平方米的使用面积 ， 还是我们安身立命之所在 。 城市的医疗资源、社会治理能力以及小区的物业服务水平都可能关系生死 。来源：国是直通车


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