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乐居网■回款纳入KPI考核体系，中国奥园总土储货值达6845亿元

乐居网■回款纳入KPI考核体系，中国奥园总土储货值达6845亿元
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“房地产行业总体快速增长时期已经过去了 ， 接下来将进入缓步上涨阶段 。 ”3月25日 ， 在中国奥园2019年业绩说明会上 ， 中国奥园（以下简称奥园）执行董事、营运总裁马军在回答《证券日报》采访人员提问时表示 ， 目前来看 ， 3月份客户上访量已经恢复 ， 预计4月份将平稳下来 。 对奥园来说 ， “今年将首先保证（规模）合理增长 ， 提升管理水平和优化财务指标 ， 尤其在降低成本造价和提升产品溢价率方面下功夫 。 ”
【乐居网■回款纳入KPI考核体系，中国奥园总土储货值达6845亿元】“今年各方面的准备还是比较充分的 ， 回款工作也抓得比较紧 。 ”奥园管理层表示 ， 公司一直坚持审慎的财务管理 ， 在规模增长的同时加快销售资金回笼 。
不得不说 ， 要想在不确定的市场中寻求确定性发展 ， 保证现金流充裕确实是第一要务 。
“为了加强风险管控 ， 确保现金流安全 ， 奥园将回款纳入绩效考核体系 ， 加快现金回款及应收账款的回笼 。 ”奥园方面表示 ， 还要打通多家银行总对总合作 ， 促进按揭回款 。
总土地储备货值
达6845亿元
年报数据显示 ， 2019年中国奥园实现营业额约505.3亿元 ， 同比增长63%；核心净利润约51.2亿元 ， 同比增长67%；核心净利润率约10.1% ， 同比增长0.2个百分点；毛利润为150.2亿元 ， 同比增长56%；毛利润率29.7% ， 同比下降1.4个百分点 。
据《证券日报》采访人员了解 ， 综合近三年中国奥园的毛利率走势来看 ， 均保持在25%行业水平以上 。 事实上 ， 从整个行业看 ， 受结转周期影响 ， 入市遭到限价打击的一批2016年和2017年购置的高价地项目开始结转 ， 导致不少房企毛利率不同程度下行 。 多数房企高管的共识是 ， 这两年 ， 企业应更关注利润表现 ， 同时寻求多元且灵活的低成本土地扩展模式 。
而在这方面 ， 奥园过去一年充分发挥了收并购传统优势 ， 策略性补充了土地储备 。 2019年奥园共新增87个项目 ， 收并购获取土地储备占比较高 ， 新增可售货值超1860亿元 ， 平均土地成本约每平方米3199元 ， 确保合理的土地成本和未来几年可结转利润的稳定 。
“拿地成本与预计销售价格比为1:4 ， 确保了利润空间 。 ”中国奥园执行董事、高级副总裁陈嘉扬表示 ， 在投资布局方面 ， 奥园内部一直坚持纪律性购地原则 ， 今年将继续以既有区域公司为核心 ， 持续深耕所在城市群 ， 以融定投,快供速融 ， 注重项目效益 ， 全力获取年内可开盘的项目 。 同时 ， 公司也将关注存量土地的获取 ， 做好收并购工作 ， 加快城市更新项目的转化 。
截至2019年年末 ， 中国奥园拥有土地储备总建筑面积约4503万平方米 ， 权益比约79% ， 总货值约4585亿元 ， 计入城市更新项目（粤港澳大湾区占比近九成）后的总货值约6845亿元 ， 可谓备货充足 。
现金足够覆盖
短期债务
2019年 ， 中国奥园通过亚洲美元债券市场、境内公司债和境外银团贷款等渠道 ， 总计融资额约为146亿元 ， 综合借贷成本维持7.5%水平 。 另外 ， 2019年中国奥园与多家境内银行建立银企“总对总”战略合作 ， 授信额度266亿元 ， 有利增强融资能力及促进按揭回款 ， 应对市场波动 。
在负债方面 ， 截至2019年底 ， 中国奥园净负债率为74.9% ， 同比有所提高 ， 但处于行业合理水平 。 中国奥园首席财务官陈志斌表示 ， 2019年有33亿元保险收购案的相关资金支出安排 ， 目前已经退出该收购 ， 对方正按照合同进行退款 ， 若剔除这一影响 ， 实际净负债率会降至66%左右 ， 符合公司将其控制在80%以下的红线目标 。
在有息债务方面 ， 截至2019年年底 ， 中国奥园总借贷债务为958亿元 ， 一年到期的短期借贷债务为419亿元 ， 在手现金约681亿元 ， 足够覆盖短期负债 。
“目前已经做好了充分的还款计划 ， 境内外再融资方面也做好了安排 ， 不存在违约风险 。 ”陈志斌回答《证券日报》采访人员提问时表示 ， 2020年一季度已偿还及续期约100亿元的短期借贷 ， 短期借贷占比已降至33% 。 此外 ， 公司授信额度总额约1840亿元 ， 其中尚未动用的授信余额为647亿元 ， 不存在还债压力 。
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文章来源:中国经济网


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