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观点地产新媒体■四年上市路里的收购与布局，金辉转战港交所

观点地产新媒体■四年上市路里的收购与布局，金辉转战港交所
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观点地产网金辉要上市了 ， 地点定在港交所 。
上市并非新鲜事 ， 何况金辉已经筹划了4年多 。 公开资料显示 ， 金辉集团于2016年1月向上交所提交上市申请 ， 于2020年3月撤回了申请 。 3月16日 ， 市场传闻金辉将转战港交所主板 ， 3月25日 ， 这一传闻得到了快速证实——金辉正式向港交所递交了招股书 。
起家于福建的金辉 ， 给外界的印象一直比较低调、稳健 ， 总部2009就迁到了北京 ， 可以说是很早就启动了全国化布局 ， 所以并没有强烈的闽系标签 。 而金辉选择了此时寻求港交所上市 ， 原因为何？
四年A股排队
据其港交所招股书披露 ， 金辉控股（集团）有限公司将面向全球发售股份 ， 其中每股面值0.01港元 ， 具体发行数量、售价待定 。 关于本次募资金额 ， 招股书并未披露 。 参照2018-2019年上市房企的部分募资数据 ， 新力募资19.6亿港元 ， 中梁募资27.7亿港元 ， 美的募资30.6亿港元 。 彼时 ， 有知情人士向观点地产新媒体表示 ， 金辉的募资金额可能会与同梯队房企接近 。
不论如何 ， 与四年前的A股招股书相比 ， 金辉本轮募资金额将至少减半 。 彼时金辉的上市主体为金辉集团股份有限公司 ， 拟于上交所公开发行不超过6亿股股份、募资60亿元 ， 用于开发建设建设重庆金辉城、苏州优步花园、西安天鹅湾西园及西安金辉世界城上东区四个房地产开发项目 。
而现在 ， 西安金辉世界城上东区项目已经全部竣工 ， 其余三个项目已经完成部分建设 ， 将于2022年至2023年期间陆续竣工 。 而在本次上市所得款用途方面 ， 金辉港交所招股书称将用于现有项目拨资、偿还项目开发的部分现有信托贷款、一般业务运营及运营资金 。
为什么金辉的拟募资金额在四年后减半？一方面 ， 这是因为金辉2017年至2019年的短期债务结构实现了部分优化 ， 其银行借款、其他借款及公司债券的一年内到期部分分别为127.5亿元、231.6亿元、180.2亿元 ， 占比38%、59.8%、42.1% ， 短期还债压力不大 。 另一方面 ， 四年后的金辉全口径销售已超800亿元 ， 收益实现了近三年复合年增长率为48.5%的增长 ， 年利润业已增至26.9亿元——四年后的金辉羽翼更丰满 ， 更有底气迎接市场挑战 。
为何从A股转战港交所 ， 分析人士对此意见不一 。 有人认为4年排队时间已属漫长 ， 国家对于地产行业的管控没有放开的可能 ， 金辉在短期内看不到上市的希望、耐心已尽；此外 ， 金辉四年前的在建项目陆续竣工 ， 其项目资金压力变小 。 有人着眼宏观 ， 认为全球负利率时代即将到来 ， 中国企业债稳定的利率、不断增值的物业资产对境外投资者有着强大的吸引力 ， 而金辉也希望借此机会绕道海外、寻求更低的融资成本 。
另有人指出 ， 多家房企此前分拆物业于港交所上市 ， 均取得了不错的市场反响——这说明了市场投资者对中国内房的看好 ， 金辉亦希望 。
而对于结束持续了四年的A股上市申请 ， 金辉在港交所招股书中如此自述：“鉴于中国房地产行业调控和监管环境收紧 ， 及中国总体融资环境所面临的挑战日趋严峻 ， 以及为获得国际证券市场认可 ， 金辉集团于2020年3月向中国证监会提交申请 ， 自愿撤回其A股上市申请 。 ”
收购换规模加码西南、西北
抛开金辉四年上市筹谋不谈 ， 在最新招股书中 ， 不容忽视的是其直线上涨的资产规模：2017年至2019年 ， 金辉控股资产由338.83亿元暴涨至1493.45亿元 ， 负债总额分别为721.63亿元、1030.8亿元、1279.65亿元 。 而对比同期全口径销售额445.1亿元、746.8亿元、888.6亿元 ， 可见金辉的资产增长并非完全出于销售的提升 。
招股书中也给出了答案 。 在财务资料中 ， 记录了金辉分别于2017年7月、2018年2月、2018年12月、2018年12月 ， 分别以代价6240万元、13.03亿元、3472.12万元、2452.3万元收购长沙鸿涛全部股权、陕西枫泓全部股权、苏州金辉华园30%股权、苏州金辉新园49%股权 ， 至此 ， 金辉跻身千亿资产房企 。
以收并购做大规模是企业经营的常见之道 ， 而2019年以来已有多家房企或出售资产、或寻求联合 ， 譬如闽企同乡福晟之于世茂 。 时值大鱼吃大鱼的时代 ， 疫情影响至少还将持续至年中 ， 整个房地产行业2020年又将有逾2000亿元信用债到期 ， 更多重仓短期流动性存在问题的房企或不得不断臂求生 。 连热衷于并购的孙宏斌都指出 ， 今年并购的机会远远超过以往任何一年 。
金辉是否会趁此继续买买买做大做强 ， 这仍有待观察 。
虽还未上市 ， 但金辉在融资方面也已做好准备 。 其在2019年12月31日后陆续发行了3亿美元优先票据、取得8.7亿元银行贷款、签订4.7亿元信托融资协议 。
至于疫情对金辉本身的影响 ， 据招股书披露 ， “不会对物业发展及销售产生重大影响” 。 据悉 ， 金辉目前在武汉持有四个物业开发项目 ， 预期于2020年-2025年期间陆续竣工；其开发中总规划建筑面积及持作未来开发的估计建筑面积354.36万平方米 ， 对公司全部开发中及未来开发项目占比不足15% ， 亦未在过往业绩中产生收益 。


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