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[东方财富网]碧桂园：下行周期房企规模与利润的平衡样本

北京联盟_本文原题：碧桂园：下行周期房企规模与利润的平衡样本来源：东方财富网
[东方财富网]碧桂园：下行周期房企规模与利润的平衡样本
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在中国轰轰烈烈的城市化大潮中 ， 仅用了六年时间 ， 碧桂园就从千亿做到了7000亿 ， 增速之快无人能敌 。
与此同时 ， 碧桂园归母净利润也从百亿暴增到395.5亿 ， 逼近“净利王”中海地产 ， 超过了万科、恒大等一众龙头 。
这样的商业奇迹 ， 是建立在碧桂园对城镇化战略的坚持、对资产周转、财务安全和利润的严格把控之上 。
2017年以来 ， 从恒大开始 ， 高周转的房企都将偏重追求规模转到追求“规模+效益”上来 。 在过去的几年里 ， 碧桂园是将规模和利润平衡做得最好的一家 。
值得关注的是 ， 在城市化的新阶段 ， 非都市圈的三四线、四五线楼市面临收缩 ， 转型高科技要投入高成本 ， 都对碧桂园未来净利的持续增长构成挑战 。
对此 ， 碧桂园管理层表示 ， 低线城市的市场并没有想像中的那么差 ， 且公司已对区域进行重新布排；公司丰富的已售未结资源和土储 ， 以及充裕的手持现金 ， 将对未来的利润增长形成支撑 。
规模与利润双增长
当外界还对碧桂园的印象停留在快速高周转之时 ， 这家公司已悄然将重心转到了盈利水平上来 。
2019年 ， 受市场环境影响 ， 碧桂园销售增速放缓 ， 合同销售额约为5522亿元 ， 同比增长10.0% ， 对比2018年下降了21个百分点 。
但横向来看 ， 碧桂园的增速依然领先同业平均 。 据克而瑞统计 ， 2019年TOP100房企累计权益销售金额同比增长仅为6.5% 。
虽然销售降速 ， 但碧桂园仍问鼎冠军 ， 全口径销售金额首次超过7000亿 ， 位居行业之首 。
在销售规模继续卡位的同时 ， 碧桂园致力于提升营收和利润水平 。
于2019年全年 ， 公司实现总营业收入约为4859.1亿元 ， 同比增长28.2%；毛利润1266.4亿元 ， 同比增长23.6%；归母净利润395.5亿元 ， 同比增长14.2% 。
在龙头房企中 ， 碧桂园归母净利润仅次于中海的416亿 ， 而超过了万科、恒大、融创、龙湖等房企 。
就增速而言 ， 对比同类头部房企 ， 碧桂园的净利润增速几乎与万科持平 。
截至报告期末 ， 碧桂园不含增值税的已售未结转收入达7158亿元 ， 锁定了未来两三年时间的业绩提升空间 。
当房地产的规模化发展到今天 ， 像万科、碧桂园这类巨型房企 ， 要做到规模和利润的平衡 ， 殊为不易；同时 ， 他们还要在财务安全性管控上做到极致 。
在行业周期性调整和疫情“黑天鹅”之下 ， 像万科一样 ， 碧桂园始终致力于提升回款率 ， 稳住现金流 。
2019年全年 ， 碧桂园权益销售现金回笼约5301亿元 ， 权益销售回款率高达96% ， 且自2016年起第四次实现净经营现金流为正 。
截至2019年末 ， 碧桂园账上现金余额2683.5亿 ， 创集团有史以来最高值 ， 现金余额占总资产比例达14.1% 。
碧桂园在过去一年也谨慎地进一步降低了负债率 ， 净借贷比率仅为46.3% ， 同比下降3.3个百分点 。 虽然高于万科、中海的33%多 ， 但也是行业较低水平 ， 接近华润、保利这样的央企地产商了 。
截至2019年末 ， 集团有息负债总额为3696亿(含银行及其他借款、优先票据、公司债券和可转股债券) ， 其中需于一年以内偿还的短期有息债务约为1163亿 ， 占总有息负债之31% ， 现金短债比为2.3倍 。
继续看好三四线
作为中国城镇化的最大受益者 ， 碧桂园深谙城市化发展逻辑 ， 也深刻意识到城市化正在进入第二阶段 ， 即进入城市群和都市圈的阶段 。
自2018年四季度以来 ， 碧桂园就在不断调整其区域结构 ， 从裂变最多时达100多个的区域 ， 逐渐收归、集中为55个区域 ， 以适应区域市场的变化 。
碧桂园仍是目前布局城市最广泛的开发商 。 截至2019年底 ， 碧桂园的项目已遍布全国31个省(直辖市、自治区)的200多个地级市 ， 拥有的权益可售资源约为24181亿元 ， 其中73%位于中国五大城市群 。
这五大城市群GDP占比高达53.4% ， 常住人口占比为40.6% 。 据调查 ， 疫情后50.9%购房者更倾向在资源集中的城市置业 。 碧桂园认为 ， 这些高能级城市的房地产市场也将在疫情后率先复苏 。
近两年 ， 市场曾对碧桂园布局三四线城市有所顾虑 ， 但碧桂园提供的数据显示 ， 截至2019年底 ， 其三四线城市项目获取18个月后的投资转化率为1.27 ， 相较同行一二线城市项目 ， 优势明显 。
中银国际截至2019年10月的数据显示 ， 低线城市无论是销售面积还是销售均价的增幅都跑赢了一二线城市 。 而碧桂园已经进入193个低线城市 ， 其中有92%的城市处于库存短缺或者库存合理状态 。
截至2019年末 ， 碧桂园一线城市的权益可售资源2906亿元 ， 二线城市为6140亿元 ， 而三四线城市则高达7976亿元 。
碧桂园管理层称 ， 2020年 ， 公司投资方向是坚持占领三四线、坚定下沉五六线、谨慎布局一二线 。
在3月27日的业绩会上 ， 碧桂园集团总裁莫斌说 ， 集团的可售资源分布符合流动人口的趋势 ， 权益可售资源97%位于常住人口50万以上的区域 ， 93%的资源位于人口流入的区域 ， 73%位于长三角、珠三角和环渤海区域 。


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