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「月下竹林」如何还房贷最省钱？( 二 )


在保证手中有一定的流动性资产的前提下 ， 如果手中仍有一部分流动资金 ， 此时是否可以提前还房贷呢？
然后我们推出第三个定理：自己理财收益率明显低于所还房贷利率的情况下 ， 应该果断提前还贷 。
提前还贷首先看下图这个例子：
「月下竹林」如何还房贷最省钱？
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图1
如图1所示 ， 1989年的大学生工资在89元左右 ， 每个月节衣缩食可以攒下来50元 ， 假设当时你倾家荡产凑够了首付 ， 按月供60元进行贷款 ， 等额本息法30年 ， 2019年还清 。
2019年 ， 你每个月依然要还60元的“巨款” ， 当年每个月60元确实是一笔巨款 ， 但是今天的60元只够吃一个披萨……
所以当年有了其他积蓄后 ， 不提前还款 ， 而是把攒下来的钱进行其他投资 ， 是最划算的 ， 因为以当年那么低的房贷利率而言 ， 扣除了通货膨胀率之后 ， 真实利率极低 ， 真的不如持有现金等候一些大机会 ， 记住 ， 机会成本 ， 那也是成本 ， 而且是很高昂的成本 。
目前国内房贷利率较高 ， 我们仍以旧版房贷利率为例 ， 基准利率为4.9 ， 动辄上浮20% ， 变为5.88 。 银行存款利率又在不断降低 ， 目前1年期存款利率在2左右 ， 也可以参照余额宝等存款利率 。
因此在自己理财收益率明显低于所还房贷利率的情况下 ， 应该果断提前还贷 。
了解了以上三个原理后 ， 我们直接给第四个定理：三十年等额本息法还款最划算 。
下面进行这个结论的推导：
等额本息等额本金法就是固定你每个月还的本金数额 ， 然后在这个基础上添加你每个月应还的利息 ， 就是你每个月的月供 ， 前期较高 ， 后期还了大半本金之后每个月的月供急速降低 。
等额本息法就是采用浮动本金还款 ， 刚好三十年还清 ， 初期还的月供里几乎全是利息 ， 后期还的月供里几乎全是本金 ， 每个月的月供数额是固定的 。
「月下竹林」如何还房贷最省钱？
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图2
如图2所示 ， 贷款一百万 ， 第一个月还款5307 ， 其中4083全部是利息 ， 你依然背负巨债 。 最后一个月也还款5307 ， 利息只有21.58 ， 还的全是本金 。
这里有个极大的误区 ， 尤其等额本息法的前期还款绝大部分都是利息 ， 甚至可以说你每个月交出去的钱只有零头是本金 ， 其他都是利息 ， 但是后期还的大半是本金 ， 利息很少 。
所以很多人误解为等额本息法的前期是在被剥削 ， 所以倾向于在前期提前还款 ， 能还多少还多少 。 有一种错误的理论说等额本息法越早提前还款越好 ， 如果前三五年没有提前还款 ， 那就别还款了 ， 因为你已经把该交的利息都交了 ， 后面再提前还款就不划算了 ， 给人一种前期的还款就是被吸血的错觉 ， 这种错误的理论流传如此之广以至于百度上随处可见 。
比如贷款100万 ， 30年累计本息还款接近191万 ， 他会给你计算出 ， 如果你在前三年每年提前还款10万 ， 你最后的本息还款总额只有162万！你支出的利息从91万一下子变成了60万 ， 省了30万 。
【「月下竹林」如何还房贷最省钱？】表面上看 ， 很有迷惑性 ， 你头一个月还的钱大部分是利息 ， 这个时候提前还款 ， 能够显著减少你每个月还款的利息额度 ， 而最后一个月还款的5300块里面只包含了21.58的利息 ， 所以我在还款的后期去提前还款 ， 我傻啊我 ， 我前面二十多年都把我的利息全交给银行了 ， 后面几年我疯了提前还款 ， 最佳提前还款的日期在前几年 ， 越早越好 ， 越早就越显著的缩小我累计的还款总额 。
但是这个理论看起来非常有道理 ， 但是其实是完全错误的 ， 用数学方法可以精确的解释到底为什么错误 ， 但是用数学方法描述起来非常艰涩难懂 ， 这也是为什么大部分人都被这种理论迷惑了而已 。


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