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楼市微观察@房贷利率继续降，让你买房的信号越来越强烈，LPR继续跌

【楼市微观察@房贷利率继续降，让你买房的信号越来越强烈，LPR继续跌】3月30日 ， 央行进行了500亿元的逆回购操作 ， 中标利率为2.2% ， 相比之前大降20个基点 。 央行表示 ， 此举为维护银行体系流动性合理充裕 。
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央行公众号也就此次操作发文 ， 此前从未就逆回购发布过公告 ， 相当罕见 。
20个基点 ， 力度真的很大 ， 此前一般变动 ， 多在5个基点左右 ， 可见央行正在加大逆周期调节力度 。
增长压力非常大
值此非常之时 ， 降低融资成本 ， 提振内需 ， 稳住增长的确迫在眉睫 。
压力有多大 ， 来看3月16日公布的1-2月份经济数据 。
工业增加值同比下跌13.5% ， 预估下跌3% 。
社会消费品零售总额同比下跌20.5% ， 预估下跌4% 。
不含农户固定资产投资总额同比下跌24.5% ， 预估下跌2% 。
可以看到 ， 这次疫情对经济构成了巨大冲击 ， 比2003年的SARS和2009年的次贷都要大得多 。
3月份以及第二季度 ， 增长压力都相当大 。
2020年新冠疫情 ， 与以往不同的是 ， 本次没有大规模刺激需求 ， 比如房地产 ， 转而通过新基建来提振经济 。
眼下最大的压力其实还在于出口 ， 由于海外疫情正处于发展期 ， 出口将面临更大压力 ， 内需已成为重中之重 。
在国内 ， 汽车行业受冲击最大 ， 1-2月的增加值同比下跌31.8% ， 这也不难理解近期广东、浙江等地都相继出台了刺激汽车消费的政策 。
很快 ， 特别国债将落地 ， 新基建将获更大力度支持 ， 这是一方面 。
另一方面 ， 对于实体中小企业 ， 则应该在信贷上给予更大力度支持 。 此前央行定向降准 ， 并加入了对商业银行的普惠力度考核 ， 目的是进一步给予实体以金融信贷支持 。
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LPR利率将下行 ， 1年期有望下调20个基点
此次逆回购中标利率下调20个基点 ， 虽然额度仅有500亿 ， 但他可以影响到MLF ， 进而影响LPR利率 ， 此前2019年11月和2020年2月 ， 两次逆回购利率下调 ， 均传导至MLF及LPR 。 所以 ， 4月20日 ， LPR利率有望进一步下调 。
东方金诚首席宏观分析师王青则预测 ， 1年期有望下降20个基点 ， 为LPR推出以来最大的下调幅度 。
房贷利率会跌吗？
房贷利率已参考5年期LPR ， 但从历次记录来看 ， 5年期LPR调整幅度明显小于1年期LPR 。 2019年8月至2020年3月 ， 1年期LPR利率累计下调20个基点 ， 5年期则仅下调10个基点 。
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这主要是因为 ， 5年期LPR主要影响居民中长期贷款 ， 而这其中房贷份额占比最大 ， 此举也为稳住需求 ， 而不是刺激购房需求 。
从高层的表态来看 ， 财政政策明显比货币政策更为优先 ， 比如特别国债并提高财政赤字 ， 就是确保新基建能尽快带动增长 。 至于消费端 ， 1年期LPR同步下行可期 ， 确保中小企业能借到更低成本的资金 。
至于 ， 5年期LPR利率会降 ， 4月份会将 ， 但幅度有限 ， 我预计不超过10个基点 。
对于开发商来说 ， 这可以算得上是利好 ， 虽然各地不少政策被撤回了 ， 但金融的利好是普惠的 ， 各地房贷利率有望同步下调 ， 购房需求将被进一步提振 ， 房子更好卖了 。
对于正打算买房人来说 ， 未必是个好消息 ， 因为开发商的备案价也在上调 ， 而且拿地热情将进一步提高 ， 土地价格的上浮 ， 将进一步影响后续住房价格 。
但对于已购房的人来说 ， 还款压力有望进一步减小 。
不过 ， 对于楼市全盘来说 ， 全面利好仍谈不上 ， 只有当其他方案仍未能见效之时 ， 房地产才会顶上 ， 而这种情况却又是极力要避免的 。


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