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#愉见财经#直面高负债：解一道恒大“换挡”计算题

北京联盟_本文原题：直面高负债：解一道恒大“换挡”计算题来源：愉见财经
地产行业的经营艺术 ， 从来都是进退的节奏与杠杆的平衡术 。
趁在行业“春天”加土储 ， 是有“地”才有“位”的硬道理 ， 也是支撑后续发展的仓廪实 。 借杠杆之势而上能“超车” ， 更何况这是一个靠“地位排名”能润滑包括资金在内很多问题的行业 。
窝在行业“冬天”降负债 ， 是确保油箱里的油能支撑到下一个加油站的关键 。 这一路不狠踩油门而保持稳速 ， 因为根本不需要“超车” ， 就可以看着其它撑不过来的车自行离开赛道 。 这段赛道最看得出实力：拉销售、促回款、降库存 ， 件件都是经营能力的试金石 。
“春天”过渡到“冬天”的弹性 ， 以及“冬天”里的韧性 ， 才见真章 。
多难兴邦亦兴企 ， 高手对弈半目胜 。
今晚的“愉见财经”就来说道 ， 观察地产行业最佳样本之一：地产龙头中国恒大（HK.3333） ， 和他的“换挡”逻辑 。
#愉见财经#直面高负债：解一道恒大“换挡”计算题
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计算题
昨天的年度业绩发布会上 ， 许家印宣布了“换挡”：从2020年开始转变发展方式 ， 全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略 。
-高增长 ， 是实现销售高速增长：今年要实现销售8000亿 ， 到2022年要实现销售1万亿；
-控规模 ， 是要严控土地储备规模：实现土储负增长 ， 未来三年每年要降低3000万平方米左右 ， 到2022年降低到2亿平方米左右；
-降负债 ， 是要把有息负债降下来：每年平均下降1500亿 。
#愉见财经#直面高负债：解一道恒大“换挡”计算题
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【#愉见财经#直面高负债：解一道恒大“换挡”计算题】据恒大年报 ， 其2019年实现合约销售额6011亿元 ， 同比增长9%；核心利润408.2亿元 ， 同比下降48%；资产负债率77.9% ， 同比增加4.2个百分点；净负债率159.3% ， 同比增加7.4个百分点；现金余额2287.7亿元 ， 同比增长12% 。
有一句说一句 。 超6000亿的销售额、超400亿的核心利润等核心指标 ， 都持续证明着恒大的头部地位；但77.9%的资产负债率和159.3%的净负债率 ， 也的确偏高了 。
而现在 ， 恒大已经选择直面偏高的负债率 。
按照上文中恒大的规划 ， 从今年起有息负债每年要降1500亿的话 ， 到2022年就是要把总负债降到4000亿以下 。 届时 ， 偏高的负债率会变成行业中低水平 。
此时“换挡”是明智 ， 但成功与否却要看能力 。 “勇气”不能靠梁静茹给 ， 逻辑还需自洽 。 恒大 ， 如何做得到？
对此 ， 许家印做了一道计算题：
-2018年、2019年 ， 恒大销售回款每年维持在4500亿左右 ， 如果今年实现销售8000亿 ， 回款按7000亿计算 ， 就会增加2500亿的销售回款；
-恒大今年减少土地储备3000万平方米 ， 等于减少600亿的支出；
-这样一增一减 ， 就能实现今年有息负债下降1500亿的目标 。
SO ， 降负债=增销售+减土储 。 这道计算题逻辑明确 ， 成功降负债的前提 ， 落到了销售和土储指标上 。
拼内功
那 ， 销售起得来吗？
答案或许偏于乐观 。 不止有去年合约销售额6011亿的数据 ， 还有新例为证 。
今年一季度 ， 得益于网上卖房的全面推行 ， 恒大销售额大增23%至1465亿 ， 销售回款大增55%至1133亿 ， 均为行业第一 ， 并刷新公司一季度销售及回款最高历史纪录 。
要知道 ， 这是疫情影响下的、不方便线下看房的、同业对手们开锅都难的——第一季度 。
#愉见财经#直面高负债：解一道恒大“换挡”计算题
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业内开玩笑地说 ， 恒大的销售总简直是问鼎中国的人才 。
业内也严肃地分析 ， 恒大之所以做得到 ， 在于其对细节的“锱铢必较” ， 集中体现在管理、产品、成本控制等方面 。 在管理上 ， 恒大素来狠抓队伍、制度和文化建设 ， 形成强大的团队执行力；在产品打造上 ， 所有环节都从严管控 ， 通过打造环节精品提升产品品质 ， 不断增加产品附加值；在成本控制上 ， 通过统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营 ， 实现成本持续下降 。
那 ， 土储下得去吗？
恒大表示有底气 ， 因为仓廪实 。
截至2019年底 ， 恒大土储达3亿平方米 ， 这不仅为业绩的高增长准备了足够的弹药 ， 还为企业严控支出提供了空间 。
库存是房企的癌症 ， 回款是房企的造血 ， 土储是房企的肉 。 有业内人士用“正在增肌、减脂、活血”形象地比喻了恒大的新战略 。
面对市场的不确定和重重挑战 ， 恒大能否成功“塑形” ， 值得期待 。


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