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「项目」上坤地产赴港IPO 快速扩张致净负债率高企

「项目」上坤地产赴港IPO 快速扩张致净负债率高企
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财联社（上海 ， 采访人员 王海春）讯 ， 上海房企上坤地产集团有限公司（以下简称"上坤"） ， 日前向港股IPO发起了冲刺 。
财联社采访人员在采访中获悉 ， 上坤2019年便提出赴港IPO的计划 ， 市场一度传出其去年下半年上市的传闻 ， 但此后上市时表有所推迟 。 直到今年3月底 ， 上坤的上市团队奔赴香港 ， 才向港交所正式递交了上市申请表 。
招股书披露 ， 上坤2017年-2019年的收益分别为12亿元、68.5亿元和75.4亿元 。 "三年的时间公司收益翻了约六倍 ， 成长性确实很强 。 "上海一家房产机构分析师表示 。
不过 ， 与其它谋求快速扩张的房企相似 ， 上坤也面临着净负债率高企的问题 。 分析人士认为 ， 该公司上市融资后 ， 负债水平有望下降 。
个别项目一度出现亏损
上坤是一家相当年轻的房企 ， 从其在沪开发首个项目至今 ， 不过短短十年时间 。 该公司创始人朱静曾在河南建业地产担任副总裁 ， 离开建业后于2010年创办了上坤 ， 同年在上海开发了第一个住宅物业项目 。
2016年上坤首次进入苏州 ， 开始在长三角进行布局 ， 2017年先后进入安徽、浙江、广东 ， 并在2018年进军湖北、河南市场 。
经过一番扩张 ， 至今年2月29日 ， 上坤在全国14个城市共有43个物业项目 ， 总土储约360万平方米 ， 公司应占总建筑面积约260万平方米 。 在该公司项目储备中 ， 超过70%的应占总建筑面积位于长三角区域 ， 且近半数的物业项目及18%的占应总建筑面积位于上海 。
"我们高度依赖长三角经济区的房地产市场 ， 尤其是上海 。 "上坤在招股书中表示 。
从收入来源来看 ， 该公司主要收益来自于开发物业的销售 。 2017年-2019年的收益中 ， 分别有97.3%、99.1%及98.9%来自物业销售 。
尽管过去三年上坤收益上涨较快 ， 但其毛利率却并不稳定 ， 2017年其毛利率为30.9% ， 2018年增至51.5%后 ， 2019年又降到40.8% 。
除住宅开发销售外 ， 上坤还持有几个商办项目 ， 并提出增量市场开发与存量资产管理并举的双轮驱动发展策略 。
至今年2月29日 ， 该公司共有7个处于不同开发阶段的商业物业组合 ， 均位于上海 ， 包括3座已竣工办公楼、2座已竣工商业区购物广场 ， 以及2个开发中未来或进行持有的商业项目 。
招股书披露 ，2017年-2019年 ， 上坤投资物业的公平值收益分别约2.54亿元、1.6亿元和1.76亿元；分别录得年内溢利3460万元、6.73 亿元和6.77亿元 。 上坤方面表示 ， 如果撇除同期投资物业的公平值收益 ， 公司或在2017年产生亏损 。
实际上 ， 上坤位于杭州、苏州、合肥的三个项目 ， 在过往记录期间曾出现亏损 。 上坤披露 ， 在2017年-2019年 ， 公司对开发物业进行减值拨备4430万元、5850万元及3790万元 。
之所以出现上述状况 ， 是因为杭州?上坤山语四季、苏州?上坤水岸四季及合肥?上坤海棠四季项目录得减值亏损 。 对于这几个项目出现亏损 ， 上坤方面解释 ， 主要是"由于限价政策 ， 令公司的预期售价产生了变动 。 "
扩张中的高负债之惑
招股书显示 ， 上坤2017年净资产负债率高达684.9% ， 2018年降至325.9% ， 2019年进一步降低 ， 为118.8% 。
"这说明该公司为配合其全国化布局 ， 在扩张过程中借用了不少外部资金 。 虽然此后杠杆降了不少 ， 但净负债率仍然处于高位 。 "前述上海房产机构分析师表示 。
而在净负债率居高不下的2017年、2018年 ， 上坤的经营现金流净额一度录得负值 。
招股书披露 ， 该公司2017年的经营现金流净额为-3850万元 ， 2018年这一指标为-38.06亿元；不过该项指标去年已经回正 ， 2019年经营现金流净额约20亿元 。
对此 ， 上坤方面解释 ， 主要因物业开发活动持续增加 ， 导致经营用了大量现金 。
就经营现金流为负对公司可能造成的影响 ， 上坤表示 ， "经营现金流为负 ， 要求我们取得充足的额外融资 ， 来支持我们的扩张计划 。 如果未能通过业务运营产生充足现金 ， 或以其他方式取得充足的外部资金以拨付我们的业务 ， 流动资金及财务状况可能受到严重不利影响 ， 而公司或不能按计划扩张业务 。 "
此外 ， 该公司短期债务占比偏高 。 截至今年2月29日 ， 该公司计息银行及其他借款总额较2019年底减少5亿元至62.7亿元 ， 但约30.75亿元借款将于一年内到期 。
上坤方面在招股书中坦陈 ， 公司当下及未来的债务水平 ， 以及相关借款契约条款 ， 可能会限制公司寻求额外融资的能力 。
在过往业绩记录期 ， 上坤有两个项目曾因违规而受到处罚 。
"我们其中两个项目被发现已建总建筑面积超出相关批文 ， 或许可证明的已获批总建筑面积 。 "上坤方面披露 ， 超额的建筑面积需要政府相关部门另行批准 ， 并支付额外的土地出让金 。 这两个项目超出的建筑面积 ， 约1575平方米 。
据了解 ， 如果项目建造的总建筑面积超过了许可 ， 或已完工项目中存在与建设工程规划许可证不符的情况 ， 房企将无法取得项目的竣工验收备案表 。 而无法取得该备案表 ， 房企将无法向购房者进行交付 。


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