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[北京商报]净负债率大降92个百分点，千亿“考生”佳兆业

【[北京商报]净负债率大降92个百分点，千亿“考生”佳兆业】3月31日下午 ， 佳兆业对外披露2019年度业绩报告 ， 并同步召开线上业绩说明会 。 据年报显示 ， 2019年佳兆业实现营业收入480.22亿元 ， 同比增长24.1%；公司拥有人应占年度溢利45.94亿元 ， 同比增长67.1% 。 营利双收的同时 ， 佳兆业仍面临高负债的压力 ， 2019年其净负债率为144% ， 虽较2018年度下降了92个百分点 ， 但依然高于行业平均水平 。 持续优化负债的同时 ， 是佳兆业冲击千亿的野心 ， 如何保障负债与规模的平衡 ， 一直是佳兆业的重要课题 。
[北京商报]净负债率大降92个百分点，千亿“考生”佳兆业
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2020年千亿目标
年报显示 ， 2019年佳兆业的营业额约为人民币480.22亿元 ， 同比增长24.1%；公司拥有人应占年度溢利约为人民币45.94亿元 ， 同比增长67.1%；公司拥有人应占核心净溢利为人民币43.03亿元（2018年：41.9亿元） 。
此外 ， 佳兆业的销售端继续发力 。 于2019年 ， 佳兆业实现合约销售额为881.2亿元 ， 同比增长25.8% ， 年度销售总建筑面积为464.21万平方米 ， 同比增长21% 。 2019年合约销售平均售价较2018年每平方米人民币18261元增长4% ， 达到每平方米人民币18983元 。
梳理历史脉络 ， 2014年佳兆业深圳多个项目突然被禁售 ， 随后发生资金链断裂 ， 债务违约 ， 一度将公司拖入濒临破产的境地 。 2016年初 ， 多家金融机构向佳兆业进行输血 ， 平安银行的500亿和中信银行的300亿 ， 让佳兆业“起死回生” 。
正是这“动荡”的几年 ， 让佳兆业错过了行业高速发展的黄金期 ， 也与千亿房企这一“头衔”失之交臂 。
危机解除后 ， 佳兆业丝毫不掩饰对千亿目标追逐的野心 ， 在2017年的业绩会上 ， 佳兆业董事会主席郭英成公开表示 ， “对佳兆业的未来充满信心 ， 今年合约销售目标400亿 ， 3年内有望上千亿关口” 。
自2017年佳兆业确立了三年冲刺千亿的目标后 ， 其销售指标逐年递增 。 采访人员查阅年报发现 ， 佳兆业2017年全年实现合约销售金额447.1亿元 ， 2018年这一数据则提升到700.6亿元 。
“2020年的业绩目标总体上没有大的变化 ， 与去年持平或略有增长 ， 仍为既定的1000亿销售额目标 。 ”对于下一阶段的销售目标 ， 佳兆业行政总裁兼执行董事麦帆表示 ， 2020年佳兆业整体可售货值约1800亿元 ， 销售一半以上 ， 即可完成年度目标 。
麦帆称 ， 从推盘时间来看 ， 主要集中在三四季度 。 按区域分布 ， 大湾区占55% ， 长三角占22% 。 “目前整体项目复工已经是达到了92% ， 基本上除了湖北片区有一两个点还没有复工以外 ， 其他都回归到运营的正规上来 ， 疫情对销售影响有限 。 ”
持续优化负债
2019年的佳兆业实现了营利双收 ， 但其债务“危机”仍未解除 。 年报显示 ， 2019年佳兆业的净负债率为144% ， 虽较2018年度下降了92个百分点 ， 但依然高于行业平均水平 。 去年初的业绩发布会上 ， 郭英成曾公开表示 ， 希望在2019年将净负债率降到200%以下 ， 目前来看这一目标超额完成 。
采访人员注意到 ， 近些年来佳兆业一直致力于化解高负债“危机” 。 梳理年报发现 ， 2016-2018年 ， 佳兆业的净负债率分别为308%、300%和236% ， 呈逐年下降趋势 。
从债务结构上看 ， 2019年佳兆业的总借款约为1171.96亿元 ， 其中一年内需偿还借款约为318.92亿元；一年至两年内需偿还借款约为260.69亿元；两年至五年内需偿还借款约为568.7亿元；5年以上长期借款约为23.66亿元 。
还款能力方面 ， 佳兆业的手头现金（现金及银行存款）较去年年底增长61%至370亿元 ， 还是可以覆盖短期到期债务的 。
虽然佳兆业的财务状况“一年比一年好转” ， 但降负债仍是绕不开的话题 。 对于下一阶段降负债工作 ， 郭英成在会上表示 ， “下一阶段佳兆业的降负债想往行业方面看齐 ， 努力目标为120%或以下 ， 严格控制负债一直是佳兆业努力的方向 。 ”
首席财务官刘富强也补充道 ， 从价格方面来讲 ， 佳兆业去年的融资成本大概在7%的水平 ， 5年期已经做到了6%甚至5%的水平 ， 所以融资成本的下降 ， 也是我们今年的目标 。
年报显示 ， 2019年佳兆业的融资成本净额较2018年下降了11.36亿元 ， 同比减少52.3% 。 佳兆业也在年报中表示 ， 融资成本净额的减少主要是由于2019年人民币兑美元贬值幅度有所减少 ， 导致以美元计值得境外融资产生的汇兑亏损减少 。
大湾区“护城河”
受益于粤港澳大湾区的深耕布局 ， 号称“旧改之王”的佳兆业真正的“护城河”是其庞大的旧改储备 。
2019年 ， 佳兆业城市更新投拓项目19个 ， 占地面积同比增长约33% ， 达到近4000万平方米 ， 项目达到147个 ， 对应货值约2.5万亿元 。 麦帆在会上表示 ， 公司计划每年从城市更新项目中转化80-100万平方米的土地供应开发 ， 2019年已转化8个项目进入土储 ， 可售货值近350亿元 。 “这些项目的转化 ， 令集团实现了旧改在深圳各行政区的全面落地 。 ”
从项目布局上看 ， 大湾区项目面积占比达99% ， 重点分布于深圳、广州、中山等湾区核心城市 。


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