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[二手房市场]刚需推动二手房市场“V”型反弹 改善居住需求加速释放

2020年开局 ， 一场突如其来的疫情打乱了房地产行业的销售节奏 ， 延长假期、推迟复工、小区封闭、关闭售楼处 ， 房地产成为疫情中“受伤”最重的行业之一 。 据贝壳研究院4月2日发布的数据显示 ， 2020年一季度二手房成交量环比减少39.2% ， 同比减少44.6% 。
随着全国疫情防控形势稳定 ， 前期积累刚需释放 ， 3月二手房市场成交快速修复 ， 较前两月增长40%以上 ， 基本恢复至去年同期水平的63% 。 总体来看 ， 一季度二手房市场呈现明显的“V”形走势 ， 房地产市场韧性强劲 。
对于已经到来的二季度 ， 贝壳研究院持乐观预期 ， 预计将延续复苏态势 ， 但由于全球经济下行风险增加 ， 国内房地产市场也面临收入效应的挑战 ， 下半年房地产走势存在不确定性 。
刚需先行 市场预期提升 推动交易“V”形反弹
根据贝壳研究院发布的报告 ， 一季度二手房市场的恢复呈现出南强北弱、刚需入场和量增价稳三大特点 。
从地域分布来看 ， 长三角复苏力度最强 ， 京津冀最弱 。 其中 ， 上海、南京与杭州三个长三角城市3月成交量已经明显超过疫情前的12月的水平 ， 目前恢复至去年三月水平的75% 。 以成都、合肥、重庆为代表的中西部城市与大湾区 ， 3月成交量也已接近疫情前12月水平 。 而京津冀地区的恢复程度明显弱于其他地区 ， 3月成交量约为去年12月水平的62% ， 仅相当于去年同期水平的40% 。
随着复工复产稳步推进 ， 前期积累的刚需快速入场带动市场回暖 。 根据贝壳研究院提供的数据 ， 3月链家18城成交面积在90平以下占比高出疫情前约3个百分点 ， 达到72.4% 。 以北京为例 ， 3月 ， 450万以下房源成交占比相较疫情前提高将近7个百分点 ， 60平以下房源成交占比、25-29岁年龄段成交客群占比均有2个百分点的提升 ， 刚需入市节奏更快 。
尽管成交量呈现明显反弹 ， 但受整体供需矛盾依旧缓和影响 ， 成交价格并未出现较大浮动 。 对此 ， 贝壳研究院指出 ， 目前交易仍处于低位反弹阶段 ， 整体来看绝对水平依旧较低 ， 还没有到达能让价格明显上涨的量级 ， 且整体供需矛盾依旧较为缓和 ， 大部分城市的业主调价中涨价占比不足30% ， 房源成交周期均超过120天 ， 市场交易节奏依旧缓慢 。
除了因疫情影响导致的刚需集中释放外 ， 疫情期间部分小区对租客的出入限制 ， 加速了部分年轻租客买房的步伐 ， 贝壳研究院认为 ， 调控政策、信贷政策的边际放松带来的市场预期 ， 也提升了购房者的入市积极性 。
二季度改善需求加速释放 全年成交仍存不确定性
对于后市二手房市场的发展趋势 ， 贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为 ， 随着“卖小房买大房”的改善需求积极入市 ， 二季度改善需求释放节奏会加快 。
从贝壳研究院提供的短期先行指标看 ， 新增供给与新增需求正在迅速恢复 ， 3月重点18城链家二手房市场的新增客源量环比增加53.2% ， 同比增加96.2% ， 达到2019年以来新增客源量的月度峰值水平 。 北京3月新增客源量环比增加102.3% ， 同比去年小阳春增加22.6% ， 且达到2017年调控以来的高点 ， 二季度市场交易量同比提升40%以上 。
新增房源方面 ， 疫情发生以来 ， 90平以下、2居室及以下房源占比较此前增加了超2个百分点 。 以北京为例 ， 3月新增挂牌房源中60平以下房源供应比例相较去年12月增加1.8个百分点 ， 一居室房源供应比例比去年12月增加2.4个百分点 ， 小户型比例提升 ， 改善型需求被激发 。
带看层面 ， 大户型、次新房带看占比的上升也直接反映了改善需求的增加 。 数据显示 ， 3月18城链家二手房新增带看房源中三居及三居以上占比41% ， 较1月占比增加1个百分点 ， 同比去年增加1.6个百分比 ， 且客户偏好倾向于房龄低于10年的房子 ， 3月带看房型中房龄在10年以下的占比38.6% ， 较1月占比增加2.8个百分点 ， 同比去年增加3.7个百分点 。


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