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[悠家娱乐]恒大重塑增长逻辑，''硬核''降负债

中国房地产市场向来热闹纷呈 ， 但今年却显得有点例外 。 就连老大哥都没有了往日的风采羞羞答答的抛出了当好农民种好地的金句 。 由此看来 ， 2019年的房企的日子并不好过 。
不破不立 。
站在人生的十字路口 ， 如何破局重生 ， 成为众多房企亟待结局的问题 。
2019年3月的最后一天 ， 恒大发布的财报信息量不可谓不大 ， 除了多项核心财务数据逆势大增外 ， 许家印还高调宣布：恒大从2020年开始转变发展方式 ， 全面实施高增长、控规模、降负债的发展战略 。
[悠家娱乐]恒大重塑增长逻辑，''硬核''降负债
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许家印宣布恒大全面实施新战略
这与一位多年跟踪研究恒大的业内人士的判断一致 。
恒大的优点和缺点很明显 ， 关键是要扬长避短 ， 要跳出一次年度业绩从全局审视恒大 ， 是时候多销售、多回款、缓拿地、降负债了 。
高增长|今年争8000亿 ， 后年上万亿
中国有句老话 ， 叫路遥知马力 。 对于一家企业来说 ， 一时的高速增长并不难 ， 难的是长期保持高速增长状况 。
许家印表示 ， 高增长就是要实现销售高速增长 ， 今年公司对外公布的销售目标是6500亿 ， 但内部奋斗目标是8000亿 ， 到2022年要实现销售1万亿 。
我们先来看一下2019年恒大销售成绩单 。
据年报数据 ， 2019年恒大实现合约销售额6010.6亿元 ， 较2018年增长9.0%；合约销售面积5846.3万平方米 ， 较2018年增长11.5% 。
由6000亿增长到8000亿 ， 之间跨越着2000亿 ， 相当于2019年TOP15位置房企全年的合约销售额 。 恒大如何能够做到呢？
先看一看今年一季度的销售业绩 。 2月恒大开始实施了颠覆性的网上销售营销革命 ， 一季度业绩实现了开门红 。 实现销售额1465亿 ， 大增23% ， 行业排名第一 ， 也创下恒大有史以来一季度销售及回款的最高纪录 。
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恒大一季度销售及回款对照图
据年报披露 ， 截止2019年底 ， 恒大土储约3亿平 ， 随着土储的陆续开发入市 ， 销售将稳健增长 ， 回款能力也将持续提升 。
所以笔者认为 ， 上述庞大的土地储备将确保恒大有充足的可售资源供应 。
预计 ， 恒大在接下来3个季度里 ， 有能力进一步推升销售业绩 ， 2020年完成6500亿的销售目标有保障 ， 完成8000亿目标亦可期 。 同时 ， 在业内看来 ， 当下受疫情的影响 ， 宏观经济形势依然严峻 ， 销售规模增长对于房企来说固然重要 ， 及时回款更为重要 。
控成本|每年降3千万㎡ ， 2022年降至2亿㎡
土储是房企的粮仓 ， 土储丰厚 ， 代表未来N年能够有充足的地块可开发 ， 规模持续增长有保障 。 但是 ， 房企土地储备也是一把双刃剑 ， 过多的土地储备会造成较多的资金占用 ， 不利于降负 。
许家印表示 ， 控规模就是要严控土地储备规模 ， 实现土储负增长 ， 未来三年每年要降低3000万平方米左右 ， 到2022年降低到2亿平方米左右 。
而据恒大年报 ， 截至2019年底 ， 恒大土储规模高达2.93亿平方米 ， 按照2019年的销售面积粗算 ， 恒大现有的土地储备面积可以满足未来5年的开发需求 。
除了减少土地的投资外 ， 恒大还严控成本 ， 凭借统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式 ， 其营销、管理、财务费用将持续大幅降低 。 在备受关注的多元化布局上 ， 许家印也再次明确5年内不再投资其他任何产业 。
通过严控土储、审慎投资 ， 收紧大部分业务的资本性支出 ， 为恒大降负债保证了充足的现金流 ， 有利于进一步降低负债 。
降负债|平均每年降1500亿 ， 3年后降至4千亿以下
从恒大发布的2019年财报数据看 ， 与其他房企进行横向对比 ， 多项经营指标依然突出 ， 唯独负债拖了后腿 。
据年报披露 ， 2019年末 ， 恒大的资产负债率为77.9% 。 在年度业绩发布会上 ， 许家印对负债问题毫不避讳 ， 表示要用最大的决心、最大的力度 ， 一定要把负债降下来 。
按照许家印的降负债目标 ， 要实现每年平均有息负债下降1500亿 ， 到2022年要把总负债降到4000亿以下 。
18年、19年 ， 恒大销售回款每年维持在4500亿左右 ， 如果今年实现销售8000亿 ， 回款按7000亿计算 ， 就会增加2500亿的销售回款 。 同时 ， 恒大今年减少土地储备3000万平方米 ， 就等于减少600亿的支出 。 这样一增一减 ， 就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标 。 许家印说 。
业内人士分析 ， 以恒大目前的资金成本计算 ， 如果每年降低1500亿负债 ， 不仅会大幅降低融资杠杆 ， 还将减少一百多亿的资金成本 ， 有助于提升利润 。
【[悠家娱乐]恒大重塑增长逻辑，''硬核''降负债】恒大虽然有负债问题的短板 ， 但是也同时具有强大的销售能力、充足的土地储备、过硬的产品品质、强大的管控能力和团队执行力 ， 所以说 ， 恒大已具备实现战略目标的巨大优势和条件 。 而在高增长、控规模、降负债新的战略转型下 ， 恒大变得更加务实 。 未来 ， 一个更加稳健的恒大值得期待 。


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