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怎样看待房价上涨卖家违约，法律却不支持守约方

转帖转帖转帖转帖转帖转帖转帖转帖转帖转帖转帖转帖转帖涨价后拒卖房 北京一房主被判赔违约金89万\t\t\t\t\t\t\t\t\t时间：2016-11-09 09:48:00 \t\t\t\t\t来源：北京晨报 \t\t\t\t\t作者：黄晓宇 \t\t\t\t\t责任编辑：文迪\t\t\t\t\t\t\t\t　　房屋的价格波动明显，一些卖家在售出房屋后不久却发现房价大涨，想方设法想要毁约。翟女士在今年年初就签订合同，买了高先生的一套房子，并支付了定金和中介费。岂料一个月后，高先生竟以妻子不同意为由反悔。翟女士无奈起诉至法院，要求对方赔偿相应损失。近日海淀法院对此案宣判，判决高先生赔偿违约金89万元及中介费12万元。
　　翟女士为了改善家庭居住条件，在2016年2月与高先生签订房屋买卖合同，以448万元的价格购买了位于海淀区清河清缘里小区的一套房屋。签订合同当天，她就支付给高先生定金30万元和中介费12万元。然而，高先生在签订合同一个月后，以其出售该房屋未征得妻子同意为由反悔。
　　由于双方协商未果，翟女士起诉至法院，请求法院判决解除双方买卖合同，并要求对方支付总合同价款20%的违约金89万元、中介费及其他相应损失。
　　庭上，高先生不同意翟女士的诉讼请求。他称这套房子是他和妻子的共同财产，后来由于妻子不同意卖房，那他们签订的合同应该算是无效。“既然合同无效了，我就不应该掏违约金和中介费。”高先生说。
　　海淀法院经审理后认为，双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。但高先生未取得房屋所有权，致使房屋不能过户，存在违约行为。在此情况下，翟女士提出解除合同，并要求高先生按合同约定支付违约金和中介费，具有事实和法律依据。最后，法院判决解除双方签订的房屋买卖合同，判决高先生退还定金30万，并赔偿翟女士违约金89万元和中介费12万元。
　　法官支招
　　遇对方反悔可要求继续履行
　　法官表示，买房人在遭遇卖方违约拒绝出售房屋时，可以根据自身情况，选择要求卖方继续履行，或解除合同并要求卖方赔偿损失。
　　根据《合同法》，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，法院会综合案情，酌情确定违约金赔偿数额。
　　在翟女士一案中，因卖方拒绝卖房的时期正处于房价上涨期间，买方不能按合同价款购房将造成房屋差价损失。对于涉案房屋的价格，由于卖方认可房屋现价值为600万元，因此，可确认房屋差价损失至少为152万元，而双方约定的违约金为89.6万，并未过分高于实际损失。最终，法院对双方要求酌情增加或减少违约金数额的申请均不予采纳，并确定违约金数额为89.6万元。由于合同中另行约定了中介费的赔付方式，法院按照合同约定，判决由卖方赔付中介费12万元。
【怎样看待房价上涨卖家违约，法律却不支持守约方】 　　不过有几种特殊情形，导致合同不能继续履行的，买方要求继续履行合同的主张不能得到法院支持。例如，签订房屋买卖合同的卖方因未取得房屋全部所有权，而房屋产权人不同意卖房，致使房屋所有权不能转移的，或者房屋存在查封、抵押等情形，且不能解除，导致房屋无法过户的。
■网友的回复
请问题主是来发泄情绪的还是寻求法律咨询的？题主表述的信息里面情绪抒发占了大部分，相关信息比重太少了。题主8月签订居间合同准备买房，后来通过居间人的居间行为找到卖家，和卖家磋商后准备11月签订合同。在合同签订前，由于卖方要求涨价，双方未能达成买卖合同，但买方已经为履行合同做了先期准备（卖房）。首先，我国不是判例法国家，更不是像美国一样有各州有各州的法律体系。统一的法律体系很少发生同案不同判的情况，不清楚题主说的同案不同判乃至各个区判决都不一样是什么情况。其次，在本案中买方和卖方的买卖合同根本没成立，因此要求卖方基于买卖合同承担违约责任的诉讼请求是不可能得到支持的。再次，在本案中，买方和卖方之间应当是成立了有关房屋买卖合同的预约合同，即预约订立买卖合同的合同。而卖方拒绝订立合同的行为实际上是违反了预约合同。但预约合同无法要求实际履行，因此买方不能要求卖方和自己订立买卖合同，但可以要求对方承担赔偿损失的责任。其要件是：1、有预约合同的存在；2、要有不履行或者不完全履行合同义务的行为；3、当事人的违约行为造成了损害事实；4、违约行为和损害结果之间存在着因果关系最后，在本案中，如果无法证明预约合同的存在，卖方的行为也可能构成缔约过失责任。即在买卖合同订立前，在双方磋商的过程中，由于卖方不履行先合同义务的行为，给买方造成信赖利益的损失而承担的赔偿买方信赖利益损失的责任。其要件是：1、双方为订立合同进行了磋商；2、一方违反了先合同义务（如忠实、保密等）；3、给对方造成了信赖利益的损失（如为准备履行合同而支出的费用，如本案中因卖房而造成的损失）；4、损失和对方的行为间有因果关系。简单来说其实一句话，花点钱找个律师咨询一下吧。我的分析毕竟还是学理为主，实务经验欠缺。花点小钱保打钱，还是值得的。


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