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降杠杆 握现金 偿负债 谋转型 龙头房企“打法”生变

中国恒大、碧桂园、万科A等头部房企近期悉数披露了2019年年报 。 在经历前期高速发展后 ， 头部房企逐步转入“降杠杆、握现金、偿负债、谋转型”的高质量发展模式 。
龙头房企前期储备了大量低成本土地 ， 拥有较深的“护城河” 。 在整体增速放缓、面临大规模偿债压力的背景下 ， 龙头房企带头降低负债率 ， 严格把控现金流及回款 ， 提高企业运行安全 。
降低负债率成共识
中国恒大2019年实现合约销售额6011亿元 ， 同比增长9%；核心利润为408.2亿元 ， 同比下降48% 。 截至2019年底 ， 公司资产负债率为77.9% ， 同比增加4.2个百分点；净负债率为159.3% ， 同比增加7.4个百分点；现金余额2287.7亿元 ， 同比增长12% 。
“从2020年开始转变发展方式 ， 全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略 ， 用最大的力把负债降下来 。 ”中国恒大董事会主席许家印表示 ， “高增长”是销售高速增长 ， 今年要实现销售额8000亿元 ， 到2022年要实现1万亿元；“控规模”就是严控土地储备规模 ， 实现土地储备负增长 ， 未来三年每年要降低3000万平方米左右 ， 到2022年降低到2亿平方米左右；“降负债”就是把有息负债每年平均下降1500亿元 ， 到2022年把总负债降到4000亿元以下 。
许家印指出：“2018年、2019年 ， 中国恒大销售回款每年维持在4500亿元左右 。 如果今年实现销售额8000亿元 ， 回款按7000亿元计算 ， 会增加2500亿元的销售回款 。 同时 ， 中国恒大今年减少土地储备3000万平方米 ， 等于减少600亿元支出 。 一增一减可以实现今年有息负债下降1500亿元的目标 。 ”
碧桂园2019年实现营业收入为4859.1亿元 ， 同比增长约28.2% 。 其中 ， 来自房地产开发的收入为4750.12亿元 ， 同比上升28.6% 。 股东应占利润约为395.5亿元 ， 同比增长14.2% 。 股东应占核心净利润约401.2亿元 ， 同比增长17.6% 。 公司净借贷比率为46.3% ， 较2018年同比下降3.3百分点 。 2019年 ， 碧桂园权益物业销售现金回款约5301亿元 ， 权益销售回款率达96% 。
碧桂园表示 ， 报告期内实现了快速强劲的销售回款 ， 保障了充足的现金流 ， 大幅提升抵御风险的能力 。 2019年房地产调控持续深入 ， 房企融资全面收紧 ， 碧桂园是行业内少有的兼顾规模增长和负债管控的企业之一 。
土地及项目储备多
【降杠杆 握现金 偿负债 谋转型 龙头房企“打法”生变】龙头房企追求高质量发展、大规模降负债、控制拿地规模的背后 ， 与其储备了大量低价土地和可售货值有关 。
以中国恒大为例 ， 据恒大管理层介绍 ， 目前恒大拥有2.93亿平方米土地储备 ， 今年可售总面积达1.32亿平方米 ， 可售货值达1.27万亿元 。 按照64%的去化率估算 ， 可实现销售8110亿元 ， 完成8000亿元销售额并无太大压力 。 充分利用充足的土地储备 ， 大幅增加现金回款 ， 同时减少买地支出 ， 可以大幅降低债务总额 。 这是其他房企难以得到的优势 。
碧桂园指出 ， 截至2019年底碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为2512个 ， 已获取权益的可售资源约17022亿元 ， 潜在的权益可售货值约7159亿元 ， 权益可售资源合计约2.4万亿元 。 可售资源中97%位于常住人口50万人以上的区域 。 其中 ， 位于深圳的已获取权益可售资源约217亿元 ， 潜在权益可售资源约1408亿元；目标市场为深圳的已获取权益可售资源约1276亿元 ， 潜在权益可售资源约2691亿元 。
克而瑞认为 ， 在均衡布局的策略下 ， 碧桂园项目覆盖五大城市群及其他区域一到五线城市 。 其中 ， 长三角、粤港澳大湾区、京津冀等五大城市群权益可售资源占比达74.7% 。 这些区域人流密集 ， 拥有政策利好 ， 房地产市场发展空间大 ， 为业绩可持续增长提供了良好保障 。
谋求转型契机
龙头房企也在积极布局和推进非地产业务 ， 通过多元化布局降低主业经营风险 ， 谋求新业态转型契机 。


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