富力蝶变■富力蝶变( 二 )
商管方面 ， 由于富力集团一直紧扣城市化发展进程排兵布阵 ， 这意味着可率先落点在有潜质的重点城市核心区域 。 同时 ， 富力商业也可借助集团在酒店、写字楼、住宅等优势板块进行配套发展 ， 结合所在片区及城市的个性化需求 ， 打出“组合拳” 。
商业运营也是富力可持续增长的又一块重要“压舱石” 。
2019年富力商业在营商场项目达到10个 ， 覆盖北京、广州、天津、太原、成都、重庆、无锡及马来西亚新山等多个国内外核心城市 。 同时 ， 富力商业还在同步建造十余个商场项目 ， 进一步扩大精品商区的阵容 。
在这样的表现下 ， 2019年 ， 富力,投资性物业全年运营收入达15亿元 ， 同比上升了12%；运营中的投资物业总建筑面积超过了252万平米 。 运营中酒店及投资性物业市值约850亿元 。
……
这些不动产投资增值的背后 ， 除了有地价升值的因素之外 ， 更多的还在于富力用两年的时间锤炼出了一个非常强大的不动产资管团队 。
在国内富力是较早介入不动产资产管理的公司 ， 很早就已经运营自由品牌酒店 。
而后期开始涉及商务不动产投资的富力 ， 逐渐将自己的不动产资管团队独立出来 ， 成为新的核心经营板块 ， 为集团其他的业务深度赋能 。
这跟专注不动产投资的美国黑石基金非常相像 。 正是基于独立成立的黑石资产管理集团和强大的专家团队支持 ， 黑石基金在收购了任何物业之后 ， 都能为商业不动产打造独一无二的发展战略 。
毕竟 ， 跟黑石基金一样 ， 富力旗下也有全球知名连锁酒店和商业不动产 。
但资产管理只解决了存量部分的资产增值 ， 而在能被开发的土地日益枯竭的情况下 ， 想进行业务的增量 ， 富力集团打出的另一张牌是城市更新 。
城市更新的机会
所谓城市更新 ， 是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动 。
大湾区尤其是广州的城市更新项目 ， 正成为富力的独特优势 。
毕竟 ， 由于透过城市更新项目转化出的土地储备 ， 极具成本优势 。 这些转化来的土储较招拍挂及收购项目所获得的利润率更高 ， 并便于管理资金流动 ， 已成为提升富力盈利空间的重大助力 。
在全国 ， 富力已签约的合作城市更新项目超过了70个 ， 规划总建筑面积超过了7000万平米 ， 可商业销售的建筑面积超过4000万平米 。
另外 ， 城市更新项目的落地也是卓有成效 。 2019年 ， 富力已透过三个城市的城市更新项目转化了179万平方米土地 ， 并且未来数年可转化潜在土储建面超过4000万平方米 ， 未来多年持续贡献利润基础 。
除了土地成本优势 ， 这种城市更新业务还蕴含着结构性优势 。 一方面 ， 一二线城市的面积占比92% ， 占据增长高、支撑力足的细分市场；另一方面 ， 因为被誉为旧改之王 ， 在城市更新领域拥有强大经验的富力扎根大湾区获得众多机会 。 在大湾区面积占比达到60% ， 最大化粤港澳大湾区的战略机遇 。
富力地产管理层明确表示 ， 2020年将会加快旧村改造和转化土地 ， 旧城改造由于土地成本比较低 ， 这可以支撑富力地产在三四线城市的毛利率表现 。
截至2019年底 ， 权益土地储备货值超过7450亿元 ， 可售面积约为5790万平米 ， 大比例分布在经济中心地带、高价值地区 ， 足够支撑富力集团未来四至五年业务发展需要 。 富力在大湾区的土地储备建筑面积计约为270万平方米 ， 可售货值人民币340亿元 。
这是富力积攒出来的资源 ， 也是赌对大趋势的成果 。
而有时候看准趋势顺势而为 ， 是一个企业持续成功的关键 。
毕竟 ， 破茧化蝶的富力 ， 张开的是两个翅膀 。
不动产资产管理其实对于地产企业来说是内功 ， 城市更新则是外界经济趋势 。 当一家企业能在练好内功的同时还顺应经济发展的趋势 ， 持续稳定的发展是一个必然的结果 。
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