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『城市更新』富力：一个站在城市更新风口上的房企样本

01、
前段时间 ， 富力地产发报了 。
在排名前几的巨头房企之外 ， 之所以能对富力保有特别的兴趣 ， 主要 ， 是因为旧改 。
毕竟 ， 在不断重申“房住不炒”和“三稳”之外 ， 2019 年底召开的中央经济工作会议明确要求了“加强城市更新和存量住房改造提升 ， 做好城镇老旧小区改造” 。 旧改 ， 或者说城市更新 ， 正处在风口之上 。
而富力具有天然的城更基因 ， 不但是从上世纪90年代就开始做旧改的“先行者”和“老行尊” ， 也是数十年如一日 ， 深耕旧改领域的一股重要的力量 。
从前段时间公布的2019年业绩来看 ， 富力全年权益销售1382亿 ， 营业额908.1亿 ， 净利100.9亿 ， 其中营业额和净利分别增加18%及16% 。
算是稳健 。
同时 ， 在城市更新方面 ， 富力保持着足够的体量 。
截至2019年 ， 富力已签约的合作城市更新项目超过了70个 ， 规划总建筑面积超过了7000万平米 ， 可售面积超过4000万平米 。
放眼全国 ， 这家千亿级房企的城市更新土储面积 ， 仅次于年销售额五千亿级以上的融创和恒大 。
富力的旧改在公司项目体量中占比之高 ， 足以让它成为观察旧改市场的一个不错的样本 。
02、
作为一个扎根旧改的公司 ， 富力的财报有着一些有趣的特点 。
比如说 ， “面粉”的价格比较便宜 。
2019年 ， 富力集团在全国32个城市共取得38幅地块 ， 新增权益货值1220亿元 ， 面积939万平米 ， 新增拿地平均地价为2600元/m² 。
地价年年水涨船高的时候 ， 富力拿地均价却在逐年走低 。

这是怎么做到的？
2019年 ， 富力的权益地价仅244亿元 ， 比2018年降了34个百分点 。 当年购置的38幅土地 ， 买入时间几乎都集中在前7个月 。
通过招拍挂拿的地减少了 ， 通过城市更新转化出来的土地却没有减少 。 2019年 ， 富力成立多个区域发城市更新集团 。 当年 ， 通过三个城市的城市更新项目转化了179万平方米土地储备 。
这些透过城市更新项目转化出的土地储备 ， 极具成本优势 。
03、
另一个不太被注意到的优势 ， 是土储的结构 。
众所周知 ， 在房地产的黄金的二十年里 ， 城镇化红利汹涌 ， 房子供不应求 ， 各能级城市同涨同跌 。 在那个年代里 ， 下沉到三四五六线城市的高周转 ， 是一个房企扩容规模的最好手段 。
旧改的转化周期很长 ， 需要“守” ， 也有很多不确定性 ， 一个项目需要5年甚至更长时间 。 也是因为这样 ， 许多坚守旧改业务的公司 ， 在规模大战中都落下阵来 。
但时移世易 。
到如今 ， 城镇化的红利期进入下半场 ， 各个城市开始了抢人大战 。 一二线城市更容易拥有人口的持续净流入 ， 房价拥有更坚实的支撑和上涨的动力 ， 而三四线城市的房价 ， 已经出现了空心化的危机 。
如果一二线与三四线持续分化 ， 那么土储结构上押注一二线的 ， 也可以轻松收割一波地块的增值 。
这个时候 ， 深耕城市更新业务的房企 ， 有机会收获更多的红利 。 毕竟 ， 做旧改的都知道 ， 一二线和大湾区才是全国城市更新的主战场 。
比如说 ， 截至2019年底 ， 富力城市更新项目面积分布中 ， 一二线城市以及大湾区的占比就非常高——一二线城市的面积占比92% ， 在大湾区面积占比达到60% 。
凭借在高能级城市拥有的 ， 足够低价的“面粉” ， 富力的财报中 ， 毛利率亮眼 。
数据显示 ，2019年全年 ， 富力在售项目210个 ， 分布在国内的26个省份（含直辖市、自治区） ， 其中在一线及二线城市的协议销售比例最高 ， 销售金额人民币884亿元 ， 占比约64% 。
2019年 ， 富力地产的物业销售毛利率34.9% ， 集团毛利率达到32.8% 。
管理层在业绩发布会上是直言不讳的：
“旧城改造由于土地成本比较低 ， 足可以支撑公司在三四线城市的毛利率的表现 。 ”


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