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[和心思想]佳兆业的“旧改”与“旧改”之外

[和心思想]佳兆业的“旧改”与“旧改”之外
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或许是佳兆业“旧改之王”的名号太响亮了 ， 在外界眼中 ， 佳兆业的生意好像只有“旧改”和“旧改”之外 。
包括佳兆业自己也在强化“旧改”定位 。 2019年年报中披露 ， 集团全年营业收入480.22亿元 ， 同比增长24.1%；归母净利润45.94亿元 ， 同比大增67.1% 。 突出业绩表现下 ， 与“旧改”项目的集中释放直接相关 。
“旧改”是营收主力
年报显示 ， 佳兆业集团2019年合约销售金额约为881.2亿元 ， 同比增长25.8%；已售总建筑面积为464.21万平方米 ， 较上年增长21% 。 其中 ， 旧改项目的销售额约占销售总额的38% 。
期内 ， 佳兆业集团旧改土地供应得到集中释放 ， 包括6个深圳项目、1个上海项目及1个惠州项目在年度内成功纳入土地储备 。 深圳转化的6个项目 ， 分别位于福田区、龙华区、龙岗区、宝安区及光明区 。
同时 ， 2019年 ， 佳兆业城市更新投拓项目19个 ， 令城市更新项目占地面积同比增长约33% ， 达到近4000万平方米 ， 项目达到147个 ， 对应货值约2.5万亿元 。
佳兆业集团还计划每年从城市更新项目中转化80-100万平方米的土地供应开发 ， 2019年共转化8个项目进入土储 ， 可售货值近350亿元 。
业绩发布会上 ， 佳兆业集团管理层再次强调“旧改”重要性：未来集团将继续发挥城市更新领跑优势 ， 推动项目的快速转化 。 预计2020年 ， 集团将有6个旧改项目计划供地 ， 货值约460亿元；未来1-2年 ， 计划有6个旧改项目计划供地 ， 货值约600亿元；未来3-5年计划有19个深圳及广州、东莞项目供地 ， 货值约4700亿元；长远来看 ， 集团将有约占地面积近3000万平方米的旧改项目陆续进入供地阶段 。
降负债是首要目标
净利润的突出表现并不能掩盖其长期存在的负债压力 。 截至2019年底 ， 佳兆业集团资产负债率约为79.44% ， 较2018年末的84.13%降低约4.69个百分点；净负债率约为144% ， 较2018年末降低约92个百分点 。 仍处于行业较高水平 。
同时 ， 佳兆业权益总额同比增长约53.30%至557.07亿元 ， 且货币资金总额同比增长约61.3%至369.79亿元 ， 但借款总额也由2018年底的1087.66亿元增长至2019年底的1171.96亿元 ， 增幅约为7.75% 。
期内 ， 佳兆业集团现金及银行存款（包括银行存款、现金及银行结余及受限制现金）369.78亿元 ， 较上年年底增长61.3% ， 速动比率（现金及银行存款╱短期借款）维持在1.1倍 。
值得一提的是 ， 佳兆业目前融资成本控制较好 。 2020年2月发行的2021年到期、金额为4亿美元优先票据的票面利率仅有6.75% 。 而2019年2月发行的金额同样为4亿美元、到期日2021年优先票据的票面利率为11.75% 。
佳兆业集团首席财务官刘富强强调 ， 2019年佳兆业的平均融资成本大概7%的水平 ， 5年期的融资成本已降为6%甚至5%的水平线 。
未来 ， 降低负债率仍是佳兆业的重要目标之一 。 佳兆业集团高级顾问谭礼宁表示：“未来集团在降负债方面将向行业看齐 ， 希望2020年的净负债率能够降至120％以下 。 ”
“其他”项目占比提高
财报中可以发现 ， 佳兆业集团的营收占比中 ， 91.3%的收益来自物业销售 ， 8.7%来自其他分部 。 相比2018年 ， 其他业务占比提升1.9% 。
虽然占比依旧较小 ， 但从数据来看 ， 增幅均有不同程度的提升 。 其中 ， 租金收入约2.79亿 ， 同比增加63.6%；物业管理收入约5.16亿 ， 同比增加76.7%；酒店及餐饮业务约2.5亿 ， 同比增加10.8%；剧院、百货及文化中心业务收益约4.91亿 ， 同比增加35.5%；水路客货运业务8.10亿同比增加7.3% 。
事实上 ， “其他”部分并非佳兆业集团除地产业务外的全部 。 佳兆业在全球拥有佳兆业集团控股（1638.HK）、佳兆业美好（2168.HK）、佳兆业健康（0876.HK）、佳云科技（300242.SZ）、南太地产（NYSE.NTP）、双林生物（000403.SZ）等6大上市平台 。
业务涵盖综合开发、城市更新、健康医疗、旅游产业、文化体育、物业管理、航海运输、商业运营、潮式餐饮、茶业经营、财富管理、酒店运营、科技产业、公寓办公、深足俱乐部、国际教育、供应链管理等超20个产业和细分领域 。 这才是佳兆业集团多元化的底蕴 。
通过已经发布的数据可以发现 。 佳兆业美好2019年营业收入约12.62亿元 ， 同比增长40.9%；经调整净利润约1.71亿元 ， 同比增长61.5%；股东应占溢利由2018年度约0.54亿元大幅增长203.0%至1.64亿元 。 在管建筑面积4620.7万平方米 ， 同比增长72%；总物业管理数量为304个 ， 较2018年增加132个 。 目前总市值接近40亿港元 ， 未来被持续看好 。
另一大业务 ， 佳兆业健康2019年收益约达2.52亿港元 ， 较去年增加4% 。 公司股东应占亏损约为3.5亿港元 。 但这是一家以义齿业务为主的公司 ， 该行业仍然处于蓝海阶段 。
佳云科技是一家数字营销公司 ， 2019年业绩简报中显示 ， 营收约55.32亿 ， 同比下降1.4% ， 总市值约30亿人民币 。
双林生物是一家制药公司 ， 2019年实现营收9.15亿元 ， 同比增长6.47%；净利润为1.64亿元 ， 同比增长104.55% 。


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