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『南方都市报』开发商疫情期延迟交楼怎么办？律师解读，深圳住建局回应( 二 )


关于顺延交付是否构成违约这一问题 。 开发商在回复中援引了2020年3月11日深圳市住房和建设局发布的《关于应对新冠肺炎疫情支持房地产企业加快复工复产的若干措施》（以下简称《若干措施》） 。
如何界定迟交楼与疫情有关
市住建局：参照疫情防控指挥部门确认的时间
针对上述文件 ， 深圳市住建局相关工作人员回复采访人员查询时表示 ， 1月23日广东省启动新冠肺炎防控一级响应后 ， 全市在建项目停工 。 而随着停工时间的持续 ， 部分企业通过各种渠道向政府反映了疫情带来的经营困难及面临的问题 ， 其中就包括停工可能导致的商品房延期交付违约 。
该工作人员表示 ， 随着近期防控疫情的好转 ， 在建项目陆续复工 ， 但停工对企业造成的影响是客观存在的 。 为缓解疫情影响 ， 避免房地产项目延期交付导致大量合同纠纷 ， 住建局出台的《若干措施》中第五条就提出“受疫情影响不能如期交付的房地产开发项目 ， 商品房买卖合同中原确定的交房日期可根据本地疫情结束时间顺延” 。 同时 ， 《若干措施》也进一步明确了“本地疫情结束时间”以市疫情防控指挥部门确认的时间为准 。
据此 ， 并结合相关文件 ， 开发商认为新冠肺炎疫情作为突发性公共卫生事件 ， 发生在合同约定的交付时间之前 ， 疫情的发生及政府有关部门采取疫情防控措施 ， 对合同的履行确有重大实质性影响 ， 属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力 。 因此 ， 顺延交付的行为并未违背前述政府文件的要求 ， 也符合法律规定和公司与业主签订的合同中关于“不可抗力”的相关约定 ， 不属于违约行为 ， 不应承担违约责任 。
律师说法：疫情是否在客观上对房屋交付产生了不可抗力的影响是争议焦点
南都采访人员检索公开信息发现 ， 因疫情影响而导致商品房交付顺延、业主维权的报道在多地有出现 。 有业内人士表示 ， 深圳近期也有一些楼盘向业主发出了类似的延期交付通知 。
针对这一情况 ， 广东伟然律师事务所张宗保律师在接受采访时指出 ， 事件中当事方的争议的焦点多在于：“新冠肺炎疫情是否在客观上对房屋交付产生了不可抗力的影响” 。
一方面 ， 开发商认为：“顺延交付的行为并未违背有关政府文件的要求 ， 符合法律规定和其与业主签订的合同中关于‘不可抗力’的相关约定 ， 不属于违约行为 ， 不应承担违约责任 。 ”而业主则认为：“不相信延期交楼是主要受到疫情影响 ， 开发商试图以疫情影响为借口名正言顺地延期 。 ”
张宗保律师指出 ， 根据我国《合同法》的规定 ， 不可抗力 ， 是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况；因不可抗力不能履行合同的 ， 根据不可抗力的影响 ， 部分或者全部免除责任 ， 但法律另有规定的除外 。 站在法律角度 ， 要立足于个案本身 ， 重点审查新冠肺炎疫情及疫情防控有关的“政府文件”或“政府干预”是否确实在客观上对合同本身造成了不可抗力的影响 。 这些影响需要通过证据的方式展现“不能预见”、“不能避免”、“不能克服”三项法律特性 。
因此 ， 若业主与开发商就“新冠肺炎疫情是否在客观上对房屋交付产生了不可抗力的影响”存在争议 ， 可以通过提交法院进行审判认定的方式予以处理 。 开发商则需要就疫情是否足以导致合同无法履行这一问题 ， 承担举证责任 ， 比如实际停工的时间、受疫情影响的相关证明以及是否有及时通知购房者等 。
新进展：开发商公告4月30日前分批完成交付
据了解 ， 里城玺樾山项目交付顺延的问题近期已有进展 。 3月20日晚 ， 里城玺樾山微信公众号发布了书面通知 ， 正式告知业主将于4月30日前分批进行交付 。
3月29日 ， 项目现场也张贴了有关交付事宜的公告 ， 公告称《交付通知书》将于4月15日前陆续寄出 。


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