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中金网@富力等多家房企评级连遭机构无情下调，高杠杆后遗症显现

中金网@富力等多家房企评级连遭机构无情下调，高杠杆后遗症显现
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外汇天眼APP讯:曾经被众多房企奉若至宝的举债扩张战略 ， 如今终于显露出它致命的隐患 。
4月3日 ， 穆迪将富力地产(02777.HK)“Ba3”企业家族评级(CFR)和富力地产(香港)“B1”企业家族评级列入降级观察名单 。 穆迪方面表示 ， 对富力企业家族评级下调 ， 反映对其高债务杠杆率和流动性风险上升的担忧 。
无独有偶 ， 穆迪还将雅居乐集团(03383.HK ， 简称“雅居乐”)评级展望由「稳定」降至「负面」 ， 以反映该公司信贷指标转趋疲弱 。
同时 ， 穆迪将泰禾集团(000732.SZ)公司家族评级从B3下调至Caa1 ， 将TahoeGroupGlobal(Co.,)Limited发行、由泰禾担保的票据的Caa1有支持高级无抵押债务评级从Caa1下调至Caa2 。 穆迪称 ， 上述所有评级展望已由稳定调整至负面 。
穆迪评级调整的依据 ， 主要为上述公司流动性管理及杠杆水平的表现 。
穆迪称 ， 未来12个月 ， 富力将有620亿债务到期 ， 该公司还将在2020年第二季度派息45亿元 。 截至2019年底 ， 富力现金持有量约380亿元 ， 加上扣除基本经营现金流项目后的合同销售收入 ， 不足以支付上述款项 。
【中金网@富力等多家房企评级连遭机构无情下调，高杠杆后遗症显现】事实上 ， 为了应对债务到期 ， 富力早已经做了系列安排 。 过去一年 ， 富力围绕“促销售、抓回款”开展工作 ， 收缩投资力度 。 一番谨慎操作下 ， 期末富力净负债率下降15% ， 未使用银行授信约1200亿元 。 管理层预期 ， 公司杠杆率今年还可下降15%到185%以内 ， 在3年左右再降到150%以内 。
但穆迪预计 ， 富力的债务杠杆率(以收入/调整后债务衡量)在未来12~18个月将保持在44%~46%的较低水平 ， 与同评级同行相比表现较弱 ， 降低了该公司的财务灵活性 。
情况稍显乐观的雅居乐面临类似的困扰 。 2019年 ， 该集团销售额1179.7亿元 ， 营业收入602.39亿元 ， 归母净利润75.12亿元 ， 同比分别增长14.9%、7.29%、5.43% 。 期末雅居乐手持现金426亿元 ， 其中受限现金超90亿元 ， 1年内需偿还的短期借款422.97亿元 。
穆迪预期 ， 雅居乐收入与经调整债务的比例会于未来12至18个月升至约60% ， 同时EBIT与利息比率亦料由2.3倍升至3倍 。 该行指出 ， 负面评级展望反映在经营环境充满挑战下 ， 雅居乐去杠杆的计划成效存在不确定性 。
而对泰禾的销售预期 ， 穆迪表示 ， 2020年泰禾合约销售额将较去年下降15%~20% ， 现金流量也将因2020年合约销售下降而减弱 。 截至2019年9月底 ， 泰禾短期债务306亿 ， 主要来自信托贷款和境内债券 ， 现金结余仅147亿元 。
所幸的是 ， 尽管近期海外资本市场波动剧烈 ， 房企海外融资渠道不太乐观 ， 但国内融资渠道依旧畅通 ， 泰禾日前已获批发行120亿公司债 。 而富力为满足再融资需求 ， 也于近期获得40亿元在岸债券发行额度和50亿元私募债券发行额度 。
国际评级机构针对房企的评级下调潮还波及至代理行业 。 日前 ， 标普宣布将易居企业集团(02048.HK)信用评级从“BB”下调至“BB-” 。 标普认为 ， 由于近期收购地产项目 ， 加之2019年经营性现金流恢复缓慢且非核心业务投资规模庞大 ， 易居财务杠杆将会上升 。
房地产企业信用及债权评级接二连三的评级下调 ， 反应的是行业在杠杆推动下高速扩张之后的隐患逐步显露 。
贝壳研究院新房分析师潘浩称 ， 2017年~2019年 ， 上市房企资金健康水平下降 ， 2019年行业短债比水平从过去两年的2.1降至1.7 。 “2014年开始 ， 大多数房企已在调整债务结构 ， 此后两年房企短债比保持的还不错 ， 但此时一些房企开始高周转操作 ， 导致数据表现开始下降 。 ”
目前来看 ， 受疫情影响 ， 房企销售回款不畅 ， 叠加偿债高峰期到来 ， 行业资金链进一步承压 。 中指院表示 ， 1~2月 ， 房地产开发企业到位资金2.0万亿元 ， 同比下降17.5% ， 各项资金来源同比均降 。


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