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[乐居网]林龙安称注重利润导向的销售增长，禹洲地产千亿梦近

[乐居网]林龙安称注重利润导向的销售增长，禹洲地产千亿梦近
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距离2020年千亿销售规模的实现 ， 禹洲地产（1628.HK简称禹洲）又进了一步 。
3月31日 ， 禹洲宣布2019年实现751.15亿销售 ， 同比增长近34% ， 超额完成全年670亿的预定目标 。
这家发轫于厦门的公司 ， 在过往的25年里呈现出不同于多数闽系房企的发展路径：强调稳健经营 ， 追求“规模”“利润”和“风险”三驾马车的平衡 。 不过 ， 在当日的业绩发布会上 ， 禹洲董事长林龙安称 ， 今年公司的战略调整为利润为先、稳健经营 。
他希望公司未来五年内每年平均销售增幅在20%左右 ， 由此来走向更加以利润为导向的销售增长 。 “达到千亿后 ， 公司会将权益销售占比上升至70%甚至80% ， 与此同时继续确保高利润水平 ， 实现对股东的高分红和派息 。 ”林龙安称 。
240亿拿地开支撬动千亿货值
实现千亿之后平均每年20%的销售增幅 ， 禹洲做足准备 。
拿地上视为佐证：2019年35幅地块的获取数量上超过2018年的23幅 ， 拿地权益金额上达到244.4亿是2018年3倍 。
值得注意的是 ， 这244.4亿的拿地金额 ， 撬动了千亿的新增货值 ， 使得公司面对未来发展更有底气 。 这部分新增货值 ， 也占据公司截至2019年底3661亿总货值的近3成 。
按照禹洲方面介绍 ， 2019年千亿的新增货值中 ， 约80%地块是以底价或低溢价率摘牌 ， 地域分布上二线城市占比达近8成 ， 但平均楼面价仅在1万元/平方米 ， 打下利润的基础 。
今年禹洲的拿地预算也在250亿左右 ， 除公开招拍挂拿地之外 ， 还会通过在收并购、产业勾地、合作开发等方式上拿地 。 届时 ， 公司2018年成立的城市更新事业部和产融事业部 ， 以及2019年成立的医养产业事业部将继续发挥效用 。
“今年买地方面将会审慎一点 ， 有选择、有控制地拿地 ， 在拿地与控制总债之中达到一个平衡 。 ”禹洲集团高级副总裁、首席财务官兼公司秘书邱于赓称 。
对于今年的千亿目标 ， 禹洲很有信心实现 。 原因来自于2020年原定的可售货值就为1800亿 ， 只要去化率在56%就可以实现千亿 。
在过去的2017年至2019年三里 ， 禹洲每年销售增幅分别为74%、39%和34% 。 换而言之 ， 2020年要实现千亿 ， 只需要保持去年的水平即可 。
以一二线城市为主的都市圈土地分布 ， 是禹洲销售的支撑 。 以2019年的情况为例 ， 长三角都市圈销售额达到487亿 ， 占总合约销售65%；海西区域占比达13.6% 。 其中 ， 销售约百亿的单个城市就有苏州、合肥等 。
截至2019年年底 ， 禹洲总计的2012万平方米土地中 ， 一二线和强二三线城市有达近86% 。
2020年的推货区域上 ， 除了约53%将来自长三角之外 ， 环渤海和海西将分别有15%左右 ， 剩余的部分将来自华中和粤港澳大湾区 。 “特别是上海、天津、合肥等城市 ， 今年有非常大的机会突破百亿销售 。 ”邱于赓认为 。 不过 ， 2020年一季度的合约销售仅为100亿 ， 与公司计划中差距30-50亿左右 。 林龙安当天对外表示 ， 销售有望在二三季度中回补 ， 据此公司上下半年推盘占比由原来的4：6调整为3.5：6.5 。 “从反弹速度上看 ， 整体恢复还是不错的 。 ”他称 。
降杠杆提盈利
从目前来看 ， 禹洲的利润尚且不错 。
具体地 ， 2019年净利润为39.67亿元；母公司拥有人应占净利润36.06亿元；核心利润44.1亿元 ， 同比增长21.13%；核心利润率在14.7% 。 “公司对于利润的提升 ， 下了很大的决心 。 ”邱于赓称 ， “有把握在未来2到3年里保持25%-30%的毛利率 ， 净利润率在不分摊少数股东权益的情况下做到13%-14% 。 ”
林龙安则在当天进一步指出 ， 在未来3-5年里 ， 争取核心利润率能冲到行业前20位 。 经营效率的提升离不开成本的降低 ， 以融资端为例 。
在融资端 ， 禹洲利用市场发行窗口进行再融资 ， 进一步优化债务到期分布和资本结构 。
截止2019年末 ， 公司手握现金约为355.11亿 ， 同比增长21.28% 。 净资产负债比率65.64% ， 总债务规模也较当年中期有所下降 ， 其中总借贷规模543.67亿 ， 下降2.07% ， 一年内到期的债务为152.72亿占比28.09%；净负债率下降8个百分点至65%；整体加权平均融资成本下降0.09个百分点 ， 为7.12% 。
今年公司到期的债务非常少 ， 只有约有30亿国内公募债券将于2020年12月底到期 ， ABS有8亿元将于2020年上半年到期 ， 境外美元债有2亿美金到期 。
值得关注的是 ， 为了发展多元化业务和扩宽融资渠道 ， 禹洲也有意开始培育更多的上市平台 ， 目前公司物业和商业板块分拆上市已经提上议程 。
通过借新还旧和原有的开发贷滚动提取 ， 可以说 ， 禹洲今年没有任何债务偿还压力 。 提升利润 ， 禹洲也在运营管控上进行升级 ， 内部称之为“构建以价值创造为核心的大运营驱动体系” 。
【[乐居网]林龙安称注重利润导向的销售增长，禹洲地产千亿梦近】拆分看 ， 在该体系下 ， 通过项目跟投、效益共创和大运营奖惩三项机制 ， 重点关注“现金流回正周期”、“净利润率”、“自有资金投入”和“客户满意度”四项核心指标 。


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