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@恒大新战略：降负债守正 谋万亿破局( 二 )


而恒大虽然起步时间不早 ， 但是能够迅速冲顶到行业第一 ， 无疑得益于过往的跳跃式发展战略的制定与实施 。
不过 ， 时移世易 ， 当全国进入去杠杆的时间周期 ， 恒大也由2017年起 ， 迅速从以往的“三高一低”向三低一高转变 ， 而实际上 ， 这三年多的战略调整布局也是见效的 。 现在 ， 恒大有着最优质的土地储备 。 这是实现其未来万亿销售的坚实基础 。
据恒大管理层介绍 ， 目前恒大拥有2.93亿平米土地储备 ， 今年总可售面积达1.32亿平方米 ， 可售货值达1.27万亿 ， 按照64%的去化率保守估算 ， 可实现销售8110亿 ， 完成8000亿销售并无压力 。
如果以上的战略布局以及坚定践行是内因的话 ， 那么最近的时局变迁 ， 则是难得的外因 。
今年3月 ， 面对蔓延的疫情以及暴跌的股市 ， 美国联邦储备局突然出手 ， 不仅把基准利率直接降到零 ， 还实行无限量的量化宽松 ， 提供各种买买买需要的流动性 。 同时 ， 全球各家央行大放水 ， 不仅是美国的各种资产泡沫得以收益 ， 这三年来因为去杠杆而处境尴尬的中国房地产再次受惠 。 不少人判断 ， 这又是一个以10年级别起步的行业大机遇 。 但是正因为其发生在如此充满不确定性的时刻 ， 所以把握难度很大 ， 显然不是每一家房地产公司都能迎接住这个历史性的机遇 。
把握动态战略、持续进化
再好的机会 ， 也得看操盘者的把握 。
恒大的发展过程来看 ， 其敢于出手 ， 勇于出手 ， 可谓与时俱进 ， 这方面 ， 比起绝大多数同行更行 。
美国斯坦福大学商学院教授凯思琳?艾森哈特（Kathleen Eisenhardt）和她的博士生肖娜?布朗（Shona Brown）一同撰写的《在边缘上竞争》（“Competing on the Edge”） 。 在这本书中 ， 作者首次系统性地提出动态战略这一理念 。
这本书的副标题是《有序中混沌的战略》（“Strategies in Structured Chaos”） ， 它是说我们所处的竞争和经营环境本质上是在“有序”（“Structure”）和“混沌”（“Chaos”）之间徘徊 。 它既不会完全有序 ， 亦不会完全混沌（无序） ， 但有序和混沌之间的比重是可以随着时空而不断变化的 ， 亦即钟摆可随时移动 。 在高度复杂和高速变化的经营环境里 ， 企业的战略家最基本的工作就是在有序和混沌两种貌似对立的力量之间不断掌握它们的相对强弱 ， 随时随刻作出判断 ， 并以此判断为基础 ， 适时作出动态调整和平衡 。
而恒大 ， 似乎就是边缘上竞争 ， 实现动态战略的佼佼者 。
@恒大新战略：降负债守正 谋万亿破局
本文插图

许家印坦然 ， “假设今年实现销售8000亿 ， 回款按7000亿计算 ， 就会增加2500亿销售回款 。 同时 ， 恒大今年减少3000万平土储 ， 等于减少600亿支出 。 这样一增一减 ， 就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标 。 ”能够在目前迅速削减负债 ， 恒大无疑是同行之中思路最清晰 ， 方法最落地的一家 。
扩张积极坚决 ， 调整也积极坚决 。 恒大这方面执行力有目共睹 。
首先 ， 恒大成立20多年来 ， 敢打硬仗 ， 有过无数在房地产行业经典的案例 ， 本文不再赘述 。 由过去攻城略地的发展历程可以看出 ， 恒大拥有一只在内地足以领先的地产开发与销售团队 ， 经验积累丰富 ， 足以胜任执行新战略 。
其次 ， 恒大顺应政府提出的三个稳定 ， 针对性地开发与销售 。 许家印介绍 ， 恒大未来三年每年要降低3000万平方米左右 ， 到2022年降低到2亿平方米左右 。 适度减少拿地 ， 充分利用现有土地储备 ， 既能确保公司的持续发展 ， 还能大幅减少支出 ， 为新战略的实施提供有力保障 。 除了土地储备负增长 ， 恒大在发布会中提到的“控规模”的另一大方面便是收紧业务投资 。 许家印在发布会上明确宣布：5年内不再投资其他任何产业 。 管得住自己 ， 能够由以往多元化投资的旧模式之中进化 ， 这样的公司才有竞争力 ， 才能走得更远 。


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