南方PLUS@中海“利润王”地位承压，盈利能力减弱
尽管毛利润同比出现负增长约3% ， 归母净利润同比增速亦比2018年下降了约9.7% ， 而平均净资产收益率、总资产净利率、毛利率、净利率和年化投资回报率所有代表盈利能力指标的数值在2019年均出现下降 。 但是 ， 南方+采访人员从中国海外发展有限公司（HK.00688 ， 以下简称“中海发展”）发布的2019年年报中看到 ， 其2019年成绩单依然十分耀眼：在年度销售和营业收入均不及“恒碧万”三家头部企业一半的情况下 ， 其2019年归母净利润却高达416.18亿元 ， 在目前所有已披露的上市房企里边 ， 稳坐第一位 。 在余下未披露年报的所有公司里边 ， 理论上能够在归母净利润这项指标超越中海发展的公司已经不存在了 ， 中海发展依然是2019年中国房地产企业里边名副其实的“利润王” 。
数据显示 ， 2019年 ， 中海发展实现合同销售总额约为3449.81亿元 ， 超过年初制定的销售目标 。 同时 ， 营业总收入1636.51亿元 ， 同比增长8.93%；归母净利润416.18亿元 ， 同比增长5.79% 。 尽管增速放缓 ， 但是其2019年的总资产达到了7238.96亿元 ， 延续多年的规模扩张趋势 。 按照中海方面的计划 ， 2020年将向4000亿港元的销售目标发起冲刺 。
【南方PLUS@中海“利润王”地位承压，盈利能力减弱】横向来看 ， 2019年 ， 碧桂园权益销售金额达5522亿元 ， 万科销售金额为6308亿元 ， 恒大销售金额为6010亿元 ， 融创为5562亿元 。 营业收入方面 ， 这四家公司分别为4859.08亿元、3679亿元、4775.61亿元和1693.16元 。 中海发展2019年的销售总额为3449.81亿元 ， 营业收入为1636.51亿元 ， 两项指标均不及上述四家公司 ， 但在归母净利润上 ， 中海发展2019年达到了416.18亿元 ， 高居全行业之首 。
纵向来看 ， 中海发展的各项盈利能力指标同比2018年却均有所下滑 ， 但是其高达26.12%的净利率依然把恒碧万和融创四家公司远远抛在后面 。 在南方产业智库上市房企健康60指数监测的60家上市房企里边 ， 目前已披露年报的仅合生创展、合景泰富和深圳控股三家房企的净利润高于中海发展 ， 而恒大、碧桂园、万科和融创2019年的净利率分别为7.02%、12.6%、14.99%和16.63% 。
在负债方面 ， 中海发展2019年的资产负债率为60.05% ， 同比2018年略有上升 ， 但在同行业当中依然处于低位 ， 净负债率亦仅有32.69% ， 同一指标在整个行业当中仅绿地香港和华润置地等少数企业低于中海发展 。
不过 ， 这并不意味着中海发展以后就可以高枕无忧 。 2019年其毛利润为550.80亿元 ， 同比出现了负增长3%的情况 。 如前所述 ， 平均净资产收益率、总资产净利率、毛利率、净利率和年化投资回报率所有代表盈利能力指标的数值在2019年均出现下滑 。 除此以外 ， 尽管中海发展的归母净利笑傲群雄 ， 但是 ， 其净利率却进不了行业前三 ， 而且在净利润方面 ， 碧桂园和万科2019年实际上都超过中海发展 。 从营收和净利的实际同比增速来看 ， 碧桂园、万科和融创亦高于中海 。 或许正因为中海发展的增速下滑明显 ， 3月30日 ， 高盛发布报告称中海发展表现差过预期 ， 将中国海外发展(00688)目标价下调4%至31港元 。
南方+采访人员分析发现 ， 造成利润增速下滑或与这两年中海发展频繁拿地且投入成本增加相关 。 2017年开始 ， 中海发展开始频繁拿地 ， 2016-2018年间拿地数量分别为18幅、76幅、63幅 ， 新增能土地面积分别为972万平方米、1741万平方米、1764万平方米 。 
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2016年后中海发展的拿地成本也一路上扬 。 2017年全年耗资951亿元拿地 ， 2018年斥资1100.97亿元 ， 这一金额到2019年达1134亿元 。 虽然没达到2019年出业绩会上1200亿元的投资预算 ， 但是也在去年基础上达到增长 。 在拿地金额增加的情况下 ， 2019年中海发展新增的土地面积却减少618万平方米至1146万平方米 。 这意味着 ， 其拿地成本逐年增加 。
数据显示 ， 2019年中海发展新增土储楼板价约为9994元/平米 ， 同比大幅增长61% 。 对此 ， 中海发展解释是由于近年拿地目标多聚焦一二线城市 ， 特别是一线城市的拿地占比增加 ， 一线城市的地价相对更高 ， 土地规模相应就会减小 。
截至2019年12月31日 ， 中海系列公司（不含中海宏洋）的总土储为6522万平方米 ， 相较2018年底的7010万平方米减少了7%；实际权益土储为5317万平方米 ， 同比减少6.7% 。 按照预期 ， 今年中海地产新增土地的权益投资预算为1400亿元 ， 同比增长23% 。 可以预见的是 ， 拿地价格的提升未来或也将影响中海地产的利润水平 。
【采访人员】周中雨
【统筹】赵兵辉冯善书张西陆
【海报】郑炜良
【出品】南方产业智库
【作者】周中雨
【来源】南方报业传媒集团南方+客户端
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