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明源地产研究院■谁说地产不景气！这些公司市盈率远超腾讯阿里，规模翻倍增长( 二 )


永升生活服务用于对高管的股权激励比例占发行后股本的18.68% ， 该股权激励机制 ， 使管理层与公司的利益深度绑定 ， 有充足的动力进行规模扩张 。
新城悦服务表示 ， 为增强自身运营的独立性 ， 在寻求与第三方的合作 ， 扩大在管面积 。 财报显示 ， 2019年 ， 新城悦服务第三方拓展团队人数较2018年底增加了超1倍 ， 新增第三方合约面积为1010万平方米 ， 其中超70%是新项目 。
自2016年以来 ， 保利物业市场开拓力度也在不断加码 ， 通过与多家地方城投平台、央企国企、区域开发商建立战略联盟 ， 加速“央央合作”、“央地合作”落地 。
2019年 ， 保利物业第三方合同面积新增1.05亿平方米至2.88亿 ， 同比增长57.3% ， 累计占比提升7.2个百分点至57.9% ， 而2016-2018年期间这一比例为9.9%、19.7%和50.6% 。
为何物业公司收并购这么凶猛？明源君认为 ， 原因有几个：
一是跟开发板块一样 ， 物业板块也存在规模效应 ， 包括永升生活服务在内的绝大多数上市物业公司 ， 在未来的的展望中 ， 规模扩张被放在了首位 。
二是第三方占比还有极大的提升空间 。 2019年末 ， 绿城服务在管面积达2.12亿平 ， 同比+24.6% ， 较19H1末+15.3%；储备面积达2.33亿平 ， 同比+21.4% ， 较19H1末+12.7%；储备/在管覆盖率达1.1倍 ， 较19H1末持平 。 公司在管面积中 ， 第三方占比约80% ， 体现出极强的第三方拓展能力！这说明其他物管公司第三方占比还有极大提升空间 。
三是仅仅依赖母公司输血是很危险的 。 增强第三方占比 ， 是加大物业公司独立性和市场竞争力的重要举措 。 某上市物业公司 ， 高度依赖母公司 ， 而该母公司的布局范围很窄 ， 导致公司未来营收预期悲观 ， 股价已由最高点下跌近7成 。
物业结构以及效率
还有极大提升空间
众所周知 ， 任何收并购之后都要磨合 ， 导致成本增加 ， 规模大了营收是会增加 ， 但毛利未必会高 。 这一点2019年各上市物业公司的年报中也有所体现 。
然而 ， 这只是暂时的 。 首先 ， 如上所说 ， 经过这次疫情大家对物业的重视程度空前增强 ， 愿意为好的服务付费；其次 ， 为了应对住宅物业涨价抗性较大的问题 ， 各上市物业公司还在积极拓展非住宅物业；最后 ， 相比开发领域 ， 科技在物业管理中有着广泛的应用场景 ， 助推效率的提升 。
一、收并购项目的业绩 ， 随着时间会不断释放
一直被碧桂园服务视为新蓝海的“三供一业”（供水、供电、供热和物业管理）业务 ， 经过近2年的筹备 ， 在2019年完成了过渡接管 。
“三供一业”业务的物业服务收费管理面积及合同管理面积均为8490万平方米 ， 2019年产生收入约为5.25亿元 。 已实现接管的供热业务的收费管理面积约为4080万平方米 ， 年内产生收入约为9.9亿元 。
不过 ， 目前“三供一业”的盈利水平并不高 ， 其中物业管理部分毛利率为13.4% ， 净利率为5.1%；供热业务部分毛利率为6% ， 净利率为2.7% ， 均低于碧桂园服务的平均水平 。
但在黄鹏看来 ， 这只是短暂的 。 “这一块会成为碧桂园服务可以期待的粮仓…… 。 ”李长江认为“三供一业”业务2021年开始会进入收获期 。
雅生活服务和永升生活服务等 ， 也在年报中表示 ， 由于年内积极进行外拓项目的承接 ， 使得项目前期投入较多导致毛利率/单位面积收入相对较低 。 但一段时间后会逐渐上升 。
二、非住宅业态高速发展 ， 利润空间大
过去 ， 多数物管公司的管理面积为住宅物业 ， 但业主对物业费上涨的抗性很大 。 为此 ， 近年来物管公司纷纷瞄准非住宅物业 。
2019年是非住宅业态高速发展的一年 。 万科物业、绿城服务纷纷设立独立子品牌运营商业物业服务 。 碧桂园服务在2019年业绩发布会上也表示会组建商业资产事业部 ， 培育商业物业和资产运营能力 。


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