【斑马消费】利润不及利息支出，上坤地产冲击港股：举债扩张
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创立10年的上坤地产集团有限公司（下称：上坤地产） ， 日前向联交所递表上市 。
公司递交的聆讯资料显示 ， 计划将大部分募资用于物业投资与开发、偿还债务 。
在国内楼市调控频繁、房企利润被削薄的市场环境下 ， 面对机构投资者主导的港股市场 ， 公司掌门人朱静又能讲出怎样的故事？
业绩增速骤降
在国内房地产行业里 ， 上坤地产“出生”很晚 。
2011年 ， 在河南建业地产集团待了10多年的朱静 ， 只身前往上海创立上坤置业 。 启信宝显示 ， 上坤置业目前为公司间接附属公司 。
公司创立后5年 ， 上坤地产项目主要在上海本土 ， 直到2016年才进入苏州市场 ， 随后在长三角和珠三角及中部核心经济区逐渐布局 。
截至今年2月 ， 公司旗下43个地产项目、涉及8个省份及直辖市14个城市 ， 二线、强三线城市是公司青睐的市场区域 。
从披露的信息来看 ， 公司土储总量并不多 ， 目前应占总建筑面积约260万平方米 。 其应占土储量在长三角、珠三角、中部核心经济区分别为153.31万平方米、37.44万平方米和15.4万平方米 。
截至今年2月底 ， 公司应占总建筑面积超过70%位于长三角经济区 ， 且近半数物业项目及公司应占超过18%的总建筑面积位于上海市 。
公司在聆讯资料中毫不避讳：“我们高度依赖长三角经济区的房地产市场 ， 尤其是上海 。 ”
资料显示 ， 2017年至2019年 ， 公司物业销售收入分别有约100%、100%和60.8%来自上海的物业项目 。
2017年至2019年 ， 公司销售收入分别为51.5亿元、229亿元和323.5亿元；收入分别为12.01亿元、68.47亿元和75.35亿元；对应年内溢利分别为0.35亿元、6.73亿元和6.77亿元 。
公司业绩增长快的同时 ， 其毛利率并不稳定 。 2017年 ， 公司毛利率为30.9% ， 2018年突增至51.5% ， 在2019年又回落至40.8% 。
公司解释 ， 2018年毛利率超过50% ， 主要是因为樾山项目的低密度优质别墅收入结转所致 。
斑马消费注意到 ， 上述3年 ， 公司收入增长超6倍 ， 毛利率时高时低 ， 对尚在扩张期的公司来说 ， 并非一个好信号 。
房地产市场从2018年下半年以来明显降温 ， 伴随着频繁楼市调控、今年疫情等因素影响 ， 对于上坤地产来说 ， 今后压力并不小 。
【【斑马消费】利润不及利息支出，上坤地产冲击港股：举债扩张】受疫情影响 ， 2020年2月 ， 公司销售额同比下滑50%以上 ， 当月收入同比减少20% 。
利息支出超过利润
早在去年 ， 上坤地产提出未来5年 ， 年复合增长率保持50% 。 这意味着公司在今后仍将大规模扩张 ， 需要大量资金储备 。
从公司披露的信息来看 ， 公司的融资渠道主要来自银行借款等 。 数据显示 ， 2017年至2019年 ， 公司计息银行及其他借款分别为23.26亿元、30.35亿元和42.43亿元 。 同期 ， 其计息银行及其他借款利息分别为3.63亿元、6.48亿元和7.64亿元 ， 比公司这3年所赚利润还多 。
为获得资金 ， 公司承受了高出一般房企的借贷成本 ， 上述同期 ， 其实际借款利率从2017年的7.4%增至2019年的9.4% 。
截至今年2月底 ， 公司计息银行及其他借款总额增至62.74亿元 ， 其中30.75亿元将在1年内到期 。 同期 ， 公司拥有的现金及现金等价物为11.54亿元 ， 资金缺口较大 。
斑马消费梳理发现 ， 公司现有开发的地产项目 ， 仍需要持续且庞大的资金支撑 。
截至今年2月底 ， 公司可出售的建筑面积和可租赁建筑面积合计为23.97万平方米 ， 正处于开发中的建筑面积210.88万平方米 ， 是公司应占土地储备量的8成 。
公司在全国性扩张过程中 ， 虽说杠杆已经降了不少 ， 但仍处于高位 。 2017年至2019年 ， 公司净资产负债率分别为684.9%、325.9%和118.8% 。
净资产负债率在2017年、2018年连续两年高企 ， 其经营现金流净额连续两年录得负值 ， 分别为-0.36亿元和-38.06亿元 ， 2019年回正为20.08亿元 。
实际上 ， 这已给公司带来影响 ， 公司表示 ， 如不能取得充足的额外融资或不能通过业务运营产生充足资金 ， 公司或不能按照计划扩张 。
所以 ， 公司急对接资本市场显得颇为急切 。
日前公司递交的聆讯资料募资计划已载明 ， 拟约60%募资用于开发现有物业项目 ， 约30%募资用于偿还项目开发的部分现有计息银行及其他借款 ， 仅有10%的募资用于一般运营资金 。
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