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[深圳]杠杆炒房，这一波长不了！

作者：吾心生
来源：楼市微观察（loushi666）
昨天 ， 深圳的太子湾湾玺第三次开盘 ， 没有意外 ， 再次售罄 ， 进账23亿 。
这些天 ， 湾玺频频上头条 ， 四五千万的房子 ， 而且是公寓 ， 这购买力也是没谁了 。
从客观上来说 ， 深圳楼市的确热了 。
3月份深圳新房成交量环比上涨280% ， 二手房成交量环比上涨380% ， 价格也小幅上行 。
在楼市复苏上 ， 深圳已经领先所有城市一个身位 。
关于深圳楼市的复苏 ， 既有中长期因素 ， 也有短期因素 。
中长期因素方面 ， 深圳土地供应长期偏少 ， 以2017年至2019年为例 ， 宅地供应占建设用地比例仅为16% ， 9% ， 12.5% ， 远低于25%的官方建议比例 。 另外对深圳来说 ， 从2018年开始酝酿住房制度重新设计 ， 定向分配的人才房和安居房又占去相当部分的供应 。 这些都在一定程度上影响了深圳中长期供应 。
短期方面 ， 深圳自去年豪宅税调整后 ， 楼市迎来了一波热情 ， 如果没有疫情 ， 深圳楼市应该是量价同时稳步上行 。 购房需求因疫情而积压 ， 但并未消失 。
【[深圳]杠杆炒房 ， 这一波长不了！】此外 ， 疫情给经济带来的巨大压力 ， 特别是一季度负增长基本坐实 ， 货币和财政已经明显更加积极 。 存款准备金率 ， LPR还有特别国债等等 ， 释放了大量流动性 ， 有些钱将不可避免流入房地产 。 比如给小微企业的经营贷 ， 房抵贷 ， 就有不少流入了房地产 。 在深圳这种盘子小 ， 市场化程度高的城市 ， 限售加码的城市 ， 新房成为很多投资客的首选 。
以上是深圳一个城市的简单分析 ， 但疫情、货币、扶持房地产的政策 ， 在不少热点城市都不同城市存在 ， 带动了当地房地产市场复苏 ， 以南京、苏州等地为代表 。 在复苏相对滞后的北京 ， 部分区域的热度也已经比较高了 ， 比如通州新城等 。
这就带来一个问题 ， 复苏的态势已经形成 ， 后续该怎么发展 ， 比如深圳这种地方 ， 会任由其发展下去吗？
我认为绝对不会 ， 对于深圳 ， 现在主要问题其实是市场层面的炒作 ， 这对房地产市场调控形成冲击 ， 比如昨天深圳某套房2900万降至1900万销售 ， 深挖一下就知道是炒作了 ， 所谓的降价1000万 ， 实际上是来来回回频繁修改挂牌价 ， 而且价格差异特别大 ， 根本没有参考意义 。
类似的情况也出现在新房市场 ， 比如喝茶费逼近百万 ， 开发商觉得卖得便宜 ， 自己先买下来 ， 涨个百万的更名费 ， 反正也有人买单 ， 投资客还觉得赚到手 。 这种挑战楼市调控的炒作行为 ， 预计接下来会受到干预 ， 最直接的办法就是在银行房贷审核环节给予压力 ， 加强贷后审核 ， 防止资金流入房地产 。
深圳作为外贸前沿 ， 经济受冲击其实非常大 ， 炒房需求和杠杆操作让楼市复苏过了头 ， 太像2016年初的景象了 。
类似的情况也出现在上海 ， 信贷对楼市的支持在增加 。 但我估计用不了多久 ， 信贷的监管就会落下 。
到目前为止 ， 没有一个城市放宽了限购限贷限价以及首付比例 ， 那些尝试突破的城市 ， 也最终政策也不得不撤回 。
实际上 ， 像万科 ， 绿城 ， 龙湖 ， 碧桂园 ， 恒大这种房企 ， 现在都表现得更为稳健 。 万科把土地储备维持在2-3年 ， 低于同规模房企的3-5年 ， 手中却拿了1600多亿现金 。 恒大则打算在未来三年减少土地储备9000万平米 ， 减少支出 ， 降负债 。 龙湖2019年资产负债率降至39% ， 且2020年销售计划仅上涨7% ， 比2019年的30% ， 缩水太多 。
对于刚需来说 ， 我觉得也没必要担心 ， 房地产预售审批在加速 ， 除了深圳这种特例 ， 其它地方 ， 房子其实是够的 。 这一波炒房热长不了 ， 高杠杆进场的那些人 ， 房子会非常烫手 。
如果你现在不是特别着急买房 ， 也别火急火燎地筹资金 ， 今年的一季度销售明显缩水 ， 要完成销售计划 ， 下半年特别是四季度压力会比较大 ， 到时打折机会也会再次出现 ， 会是一个机会 。


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