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『珠海』珠海楼市的投资逻辑，都在这里！

 
業問侃楼第15天
大家好 ， 欢迎收看菜鸟理财晨间栏目：業問侃楼
今天接着头条的看房活动 ， 跟大家好好聊聊为啥珠海这座城市值得考虑 。
坦诚讲 ， 在横琴概念兑现 ， 香港没有那啥之前 ， 業問对珠海确实是不咸不淡的态度 。
喜欢这座城市 ， 就去买 ， 没问题 ， 但想着要投资或者说有点其他的想法 ， 当时去深圳或者广州会是更好的选择 。
但还是那句名言说得好 ， 一个人的命运啊 ， 当然要靠自我奋斗 ， 但也要考虑到历史的进程 。
个人尚且如此 ， 城市更是如此 。
珠海 ， 现在基本就是被历史的进程 ， 加速推到了粤港澳大湾区的台前 。
《粤港澳大湾区规划》提及珠海大约19次 ， 仅次于港澳广深 ， 最大的亮点是将其列入香港－深圳、广州－佛山、澳门－珠海三大极点之一 。
在19次提及中 ， 其中有7次是因为横琴 。
而如果你仔细研究过横琴的战略意义 ， 珠海整体的交通、产业规划 ， 以及它在大湾区西侧的功能定位的话 ， 你就明白珠海这次确实站在了历史进程的潮头 。
『珠海』珠海楼市的投资逻辑，都在这里！
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至于珠海的市场本身 ， 为了方便大家理解 ， 我就直接套用任泽平那句最经典的“长期看人口、中期看土地、短期看金融”来给大家分析吧：
长期看人口 ， 粤港澳大湾区现在整体的人口总量约为7000万 ， 未来人口总量有望超过1.4亿 。
珠海虽然目前是大湾区9市里面人口最少的城市 ， 但也是去年广东省常住人口增幅最高的城市 。
而很多人有所不知的是 ， 珠海的人均GDP达到16万元 ， 在大湾区仅次于深圳 ， 名义GDP增速14.15% ， 高居大湾区榜首 。
所以 ， 珠海本地的购买力 ， 本身就比较充裕 。
另外 ， 在珠海人口增幅起来之前 ， 珠海房价之所以高 ， 还因为珠海的购买力不仅来自本地 ， 也来自港澳和全国各地 。
而政策利好接连落地之后 ， 大量新增人口的涌入 ， 实际上也是在给本地市场提供更多更持久的“动能” 。
中期看土地 ， 珠海的总体土地供应量在大湾区9市里面位于中游 ， 开发商在珠海拍地支付的成本却仅次于深圳、东莞和佛山 ， 这说明开发商还是很看好珠海的未来的 。
另外 ， 珠海还有一个明显的特点是 ， 真正高价值区域的供地其实非常有限 ， 甚至可以用“稀缺”来形容 。
尤其在东区土地资源早已枯竭的形势下 ， 横琴+西部新城的东侧区域的价值还是非常高的 。
经过前几年的严格调控 ， 珠海的楼市得到了充分的休整 ， 如今限购放松之后 ， 不仅大量此前被压抑的需求得到了释放 ， 追随着相关利好而来的购买力也开始涌入 。
短期看金融 ， 这个不用我多说 ， 全球央行都在开闸 ， 市面上的钱已经多到想印多少印多少的地步 。
国内虽然面向个人的房贷政策仍整体偏紧 ， 但拐弯抹角的放松和从其他信贷渠道涌进来的资金 ， 已经非常明显 。
另一方面 ， 由于之前地方上的放松政策 ， 再加上诸多政策利好的刺激 ， 珠海市场现在的库存状况也非常健康 ， 新盘整体去化周期低于10个月 。
所以 ， 最后業問的结论也就非常简单了：
【『珠海』珠海楼市的投资逻辑 ， 都在这里！】珠海这座城市的发展逻辑和增长空间 ， 在这两年已经非常清晰了：短期看澳门和各种政策、规划的兑现 ， 长期看深珠通道和珠江东岸人口和产业的转移 。
所以 ， 虽然珠海的价格相对中山、惠州要更贵 ， 但也确实体现了它独特的价值 。
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本文首发于微信公众号：菜鸟理财 。 文章内容属作者个人观点 ， 不代表和讯网立场 。 投资者据此操作 ， 风险请自担 。
（责任编辑：王治强 HF013）


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