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『年报』【年报有料(37)丨中骏集团】销售强劲增长57%，一体两翼战略为重要投资抓手（2019）

2019·中骏集团
● 核心观点
2019年 ， 公司实现销售金额为168亿元 ， 同比增长2.1% ， 2019年中骏实现销售金额805.1亿元 ， 持续4年保持增速大于40%的高增长 ， 2019年中骏的销售增长主要受益于其在二线城市几近翻倍的销售增长；2019年中骏63%的新增地块均为商住用地 ， 未来仍将重点通过购物中心和长租公寓两个抓手进行勾地；中骏的盈利能力仍处行业较佳水平 ， 但是如能进一步优化营销体系及费用管理体系 ， 将极大提升公司盈利能力 。
『年报』【年报有料(37)丨中骏集团】销售强劲增长57%，一体两翼战略为重要投资抓手（2019）
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一、销售强劲增长57% ， 长三角经济圈成销售主力
2019年 ， 中骏实现销售金额达805.1亿元 ， 同比增长57% ， 连续4年保持增速大于40%的高增长；2019年销售面积达632万平米 ， 同比增长56.7% 。
从区域贡献上看 ， 近三年来公司在长三角经济圈的销售占比日益提高 ， 至2019年长三角经济圈的销售已成主力 。 2019年长三角经济圈销售金额达270.93亿元 ， 占比33.7% ， 较2018年上升2.2个百分点 ， 其中南京、徐州、苏州、杭州、上海及无锡为合同销售额贡献最多的城市；相较之下 ， 海峡西岸及环渤海经济圈的销售占比则逐年下降 ， 2019年海峡西岸经济圈销售额175.93亿元 ， 占比21.9% ， 下降5个百分点 ， 环渤海经济圈销售额162.65亿元 ， 占比20.2% ， 下降4个百分点 。 值得关注的是 ， 2019年重庆的销售表现尤为突出 ， 成为中骏首个合同销售突破百亿的城市 ， 2019年重庆销售额107.54亿元 ， 而实际上中骏进入重庆市场不到两年 。 从城市能级上看 ， 二线城市销售贡献过半 ， 且2019年公司的销售增长主要受益于二线城市几近翻倍的销售增长 。 2019年公司在一线城市销售106.57 ， 同比增长38% ， 销售占比13.2% ， 二线城市销售额429.04亿元 ， 同比增长93% ， 销售占比53.3% 。
2020年销售目标为930亿元 ， 增长16% ， 相对于2017-2019年56%的复合年均增长率 ， 增速放缓 。
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二、63%的新增土地是商住用地 ， 一体两翼战略为重要投资抓手
2019年 ， 中骏新增46个项目 ， 新进入12个城市 ， 新增土储建筑面积980万平米 ， 同比增长9% ， 其中12个项目为Fun+协同获取 ， 建筑面积为330万平方米 。 事实上 ， 地价较低的商住综合体用地一直是中骏拿地的主要构成 。 2019年在新增的46个项目中 ， 商住地块就有29个 ， 占比约63% 。
截止到2019年年底 ， 中骏拥有总土地储备为3209万平米 ， 同比增长33% ， 平均土地成本为4002元/平米 ， 土地资源足够未来四年左右发展 。 按照土地成本进行区域划分 ， 土储主要分布于长三角 ， 长三角占比37% ， 环渤海23% ， 海西20% ， 中西部14% ， 大湾区6%；按照能级城市划分 ， 土储聚焦二线城市 ， 一线、二线、三四线分别占比11%、65%和24% 。
未来投资 ， 中骏将重点通过购物中心和长租公寓两个抓手进行勾地 ， 另外 ， 2020年也考虑在大湾区重仓 ， 开始布局旧改 。
『年报』【年报有料(37)丨中骏集团】销售强劲增长57%，一体两翼战略为重要投资抓手（2019）
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三、盈利能力仍较佳 ， 但成本管控稍显逊色
2019年实现营业收入213.70亿元 ， 同比增长20.17% 。 此外 ， 2019年中骏的盈利能力仍处于较佳水平 ， 但是在成本管控上 ， 却稍显逊色 。
【『年报』【年报有料(37)丨中骏集团】销售强劲增长57% ， 一体两翼战略为重要投资抓手（2019）】一是销售成本增幅大于收入增幅 ， 使得毛利润及毛利润率出现下降 。 2019年公司的毛利润为58.92亿元 ， 同比下降4% ， 毛利润率为27.6% ， 下降7个百分点 。 虽然2019年公司仍然实现营业收入增长 ， 但是销售成本达154.78 ， 同比上涨33% ， 成本增幅大于收入增幅 ， 影响毛利润 。 二是三费费率上升 ， 使得中骏在税项开支同比减少23%的前提下 ， 净利润仍下降2个百分点 。 2019年公司净利润为40.23亿元 ， 同比增长9% ， 净利润率18.8% ， 下降2个百分点；而在三费方面 ， 2019年中骏三费费用为26.6亿元 ， 同比增加26.7% ， 三费费率为12.45% ， 上升6.5个百分点 。 未来如能进一步优化营销体系及费用管理体系 ， 将极大提升公司盈利能力 。


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