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「乐居网」房企2019年报观察:降负债率、保现金流已成业界共识

「乐居网」房企2019年报观察:降负债率、保现金流已成业界共识
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近期 ， 上市房企陆续公布2019年财报及2020年销售目标 。 “降低负债率”成为2019年房企年报关键词 ， 在销售额、营业收入、利润率、毛利率等指标一路飘红的同时 ， 作为衡量房企发展是否健康的经营现金流指标也成为关注的焦点 。
降负债渐成发展战略
在经历了前期的高速发展之后 ， 越来越多的房企把“稳”作为发展基调 。 其中 ， 降低负债率逐渐成为龙头房企的发展战略 。
“2022年总负债要降到4000亿以下 。 ”恒大集团董事局主席许家印在2019年业绩会上宣布 ， 恒大将全面实施“高增长、控规模、降负债”的经营发展战略 。
年报显示 ， 恒大全年营业额4775.6亿元 ， 实现合约销售额6011亿元；毛利率为27.8% ， 净利润率为7.0%；资产负债率77.9% ， 净负债率159.3% ， 现金余额2287.7亿元 。 尽管恒大上市11年来业绩实现跨越式增长 ， 然而公司负债仍处于行业偏高水平 。 此次的发展战略可以看作是恒大战略转型的进一步深化 。
“公司的负债率长期持续地下降 ， 未来2—3年 ， 融创负债率往下走的方向是不会改变的 。 ”融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德表示 。 年报显示 ， 2019年 ， 融创基于在收并购、文旅建设及开发物业上的加码发展 ， 融资力度提升 ， 期末净负债率达172.26% ， 但相较于年中已下降了33.6个百分点 。 随着后期投入优质资产带来的价值释放 ， 以及运营管理的加强 ， 长期来看净负债率将继续下降 。
除此之外 ， 富力地产、新城控股等房企也纷纷把“降负债”作为目标 。 来自中达证券研究的报告称 ， 已发布2019年年报的房企中 ， 净负债率有所下降 。 2019年 ， 上市房企平均净负债率为75.5% ， 较2018年的78.5%下降3.1个百分点;各公司净负债率表现出现一定分化 ， 部分房企如佳兆业集团、融信中国及新城控股等2019年净负债率下降较快 。
保现金流提升抵御风险能力
除降低负债率之外 ， 确保充足的现金流、保持债务结构稳健也已成为房企共识 。
“2019年的净现金流入非常好 ， 连续11年实现经营性现金流为正 ， 足够覆盖短期债务 。 ”万科总裁及首席执行官祝九胜说 。 年报显示 ， 万科全年实现经营性现金净流入456.9亿元；截至报告期末 ， 本集团持有货币资金1661.9亿元 ， 远高于一年内到期的流动负债的总和938.9亿元 。
而碧桂园年报称 ， 企业现金余额创新高 。 年报显示 ， 截至2019年12月31日 ， 碧桂园可动用现金余额约2683.5亿元 ， 达到公司有史以来最高水平?此外,碧桂园另有3167.9亿元的银行授信额度未使用,现金流十分充裕?净经营性现金流为正 ， 说明企业当期通过经营本身便可实现现金良性循环 ， 不需要依赖外部融资来支撑现金流 ， 在资金密集型的房地产行业实属难得 ，
“现金流是‘天晴’的时候就要着急 ， 我们在去年下半年就开始注重现金流 。 等到今年1月份我们就完成了基本融资 ， 往后融不融资已经无所谓了 。 ”吴亚军在发布会上表示 ， 龙湖在今年1月已完成了全年的基本融资 。 年报显示 ， 龙湖集团全年合同销售额为2425亿元 ， 同比增长20.9% ， 净负债率为51.0% ， 在手现金609.5亿元 。
平均融资成本保持稳定
融资是缓解房企现金流压力重要手段 。 在年报发布会上 ， 不少房企的管理层表示 ， 今年将重点调整融资结构 ， 降低融资成本 ， 且谨慎拿地 。
祝九胜表示 ， 万科仍将秉持稳健经营的一贯策略 ， 保持良好的信用评级 ， 合理控制好负债率和融资成本 ， 加强与合作金融机构的沟通 。 同时 ， 基于整体市场环境和经营情况合理安排融资节奏 ， 灵活运用多元化的融资渠道 ， 不会设定固定的融资目标 。
在融资方面 ， 2019年龙湖保持了平均借贷成本4.54%的低位 ， 平均贷款年限6.04年 ， 净负债率51.0% ， 在手现金609.5亿元 ， 现金短债比(在手现金除以一年内到期债务)4.38 ， 一系列指标均维持行业内的较高水准 。
旭辉控股CFO杨欣表示 ， 今年开年以来 ， 旭辉相继以较低利率完成数笔融资 ， 预计年内平均融资成本有望进一步走低 。 他同时表示 ， 旭辉也将继续严控债务规模与资金成本 ， 同时不断优化债务结构 。
中达证券研究的报告显示 ， 融资成本方面 ， 上市房企平均融资成本保持稳定 ， 2019年为6.2% ， 较2018年小幅上升0.1个百分点 。 整体而言 ， 多数房企2019年去杠杆成效显著 ， 融资成本变动幅度较小 。
平安证券发布的地产行业研报称 ， 受益流动性宽松 ， 各家房企融资成本均出现下降 ， 大多数房企预计后续仍将延续下行 ， 融创、佳兆业等房企明确将通过调整融资结构、拓展融资渠道等方式 ， 进一步降低融资成本 。
另据同策研究院报告显示 ， 2020年3月 ， 其监测的40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币共计691.56亿元 ， 环比上涨44.71% ， 继2月融资总额跳水后有所回升 。 融资成本方面 ， 在已披露的数据中 ， 融资成本最低的是招商蛇口成功发行的第三期超短期融资券 ， 融资成本为2.56%；融资成本最高的为华夏幸福2020年非公开发行的第一期可交换公司债券 ， 发行规模24亿元 ， 利率为7.7% 。 整体来看 ， 在已披露的数据中 ， 优质房企的融资成本有所下降 。


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