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人口@房地产在人口流出大省的六大发展新机遇 ——以安徽为例( 三 )


再进一步来看省内跨城就业的安徽人的置业需求 。 对于工作地点不在合肥的人群 ， 有6成以上都选择在户籍地买房 ， 仅有不到三成的比例选择在当前工作的城市买房；而在合肥工作的省内流动人口中 ， 9成以上都愿意在合肥购房 ， 仅有8%选择回到家乡置业 。 由此可见 ， 合肥对于省内人口的吸引力明显要强于省内其他城市 。
无论是省外回乡置业 ， 还是省内跨城置业 ， 合肥都是安徽人跨城置业的首选 ， 聚集了8成左右的安徽省跨城购房需求 。 其余城市中 ， 外出人口规模较大的阜阳以及省内第二大城市芜湖的比例相对较高 ， 但也分别仅为5%和3% ， 难敌合肥的优势 。
人口@房地产在人口流出大省的六大发展新机遇 ——以安徽为例
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5 留乡就业：多举措支持省内转移就业 ， 宣城表现更为积极（略）
6 房地产市场：淮南、淮北投资增速过快 ， 2020年需警惕库存积压风险（略）
7 小结：人口增长与产业发展优势并存 ， 中小城市中滁州发展前景值得期待（略）
03
总结：特殊时期下流动人口留乡就业加速
置业需求亦由此受益
通过上文对人口流出大省的经济发展、产业承接、人口规模变动尤其是回流趋势、城镇化增量空间、返乡置业需求以及面对疫情出台的“留人”举措进行系统分析 ， 我们对人口流出大省未来房地产市场的发展有了更为清晰的认知 。  在东部产业转移的利好之下 ， 中西部人口输出大省的产业水平有了明显改善 ， 购房需求和购买力水平也随之提升 ， 同时中西部省份也处于城镇化的快速提升期 ， 这样势必也会增加部分购房群体 。 此外 ， 疫情管控下四成人暂未离乡 ， 也进一步催生留乡置业需求 。 当然大部分三四线城市产业承接优势不足 ， 经济发展动能滞缓 ， 依然面临严重的人口外流 。 至于城市未来的发展前景 ， 总体上还是以二线省会城市为主 ， 长沙、成都、郑州、武汉在各指标上表现均较优 ， 市场前景整体优于合肥、贵阳、南昌、南宁；此外 ， 三四线中的滁州、株洲等城市在省会辐射带动下 ， 近年来经济发展指标表现较佳 ， 人口回流趋势渐显 ， 可适当考虑 。 1 省会城市赢得承接产业转移先机 ， 对省内三四线人口虹吸效应进一步增强 长久以来 ， 中西部省份由于经济相对落后 ， 人口外流十分严重 ， 而近些年在东部地区产业结构调整和升级的利好之后 ， 产业升级效果逐渐显现 ， 部分中西部城市已经出现了人口回流 ， 加之在疫情的影响之下 ， 更多的人在思考要不要离开家乡 ， 有数据显示即使到了3月末 ， 仍有近四成人口跨省迁徙人口依然留在家乡 ， 购房需求潜在一定的上升空间 。 当然 ， 这种利好并非全部覆盖 ， 部分城市由于承接东部地区产业转移的能力和优势不足 ， 无法提供足够的就业机会 ， 人口外流还在不断加剧 。 就此来看 ， 人口输出大省房地产市场依旧机会与风险并存 。 1.1机会点：产业转移推动、城镇化率更快提升、留乡置业 就机会点来看 ， 主要体现在产业转移的推动、城镇化率的快速上升以及疫情影响下留乡置业机会的增多等方面：第一 ， 承接产业转移提升本地产业水平 ， 购房需求和购买力有一定程度提升 。 东部地区产业结构调整和升级的利好之下 ， 劳务中西部地区尤其是劳务输出大省迎来了春天 ， 承接了大量的产业转移 ， 此举既提升了本地产业水平 ， 又增加了劳动力岗位的数量 ， 增加外流人口返乡的可能性；另一方面 ， 产业的升级也在一定程度上提升当地居民的收入水平 ， 提升了购房能力 。 以承接产业转移较突出的滁州为例 ， 2019年常住人口达414.7万 ， 较2018年增加3.3万人 ， 其中自然增加了2.4万人 ， 人口机械迁入量0.9万人 ， 人口回流已经显现 。 同时 ， 滁州全市规上工业增加值同比增长11.6% ， 高于全省4.3个百分点 ， 居安徽全省第1位 ， 2019年其全市房地产销售面积达1076万平方米 ， 这对于一个仅有400余万人口的城市来说表现尤为突出 。 、第二 ， 城镇化处于快速上升期 ， 豫、川、皖城镇人口增量仅次于粤、鲁、冀 。 相较于东部地区 ， 中西部人口流出大省城镇化率处于相对较低水平 ， 多处于47%-59.1%之间 ， 根据城镇化发展的“S”型轨迹经验模型 ， 这些区域还处于城镇化的加速期 ， 城镇人口还有较大的增长空间 。 以城镇化率处于低位 ， 但增速突出（近3年城镇化增量均超5个百分点）的贵州、湖南为例 ， 城镇人口增量分别为228万、413万人 ， 在31个省、自治区、直辖市中分别排13、6位 ， 增量高于大部分东部地区省市；此外 ， 人口基数突出的河南、四川、安徽等表现更为突出 ， 近3年城镇人口增量均超350万人 ， 仅次于广东、山东和河北三个东部省份 。 第三 ， 疫情管控下四成人暂未离乡 ， 进一步催生留乡置业需求 。 疫情管控之下 ， 无论是主动还是被动 ， 有近四成的流动人口放缓了返城的步伐 。 有些人可能是受工作暂未恢复等因素影响 ， 短期暂留家乡 ， 难得的“长假”也催生了部分购房需求；有些人也可能经过此番疫情 ， 发现了家乡的闪光点 ， 譬如经济、就业机会、配套等都有了改善 ， 加之家乡出台的种种“留人”政策 ， 综合权衡之下 ， 考虑长期留在家乡发展 ， 这些人的留下势必在一定程度上提升房地产市场需求 。 1.2风险点：部分城市对流动人口回迁吸引力不足 ， 产业转移或面临短期放缓（略） 2 城市综合预判：人口回流显著的长沙、成都未来可期 ， 滁州、株洲优势也较为突出 为了对中西部人口流出大省各城市房地产市场发展趋势做出更为客观的评价 ， 结合2020年疫情背景下的特殊情况 ， 加入了与复工相关的指标 ， 最终形成一个包含经济基本面、人口基数、潜在需求量和购买力四个方面8个指标的一个相对完备的评价体系 ， 进而选出更值得关注的城市 。 由于二线城市与三四线城市在人口、经济规模上差异较大 ， 我们将这些城市分能级进行预判 。 2.1二线城市：新冠疫情促流动人口加速向省会集聚 ， 置业需求有望加速增长中西部人口流出大省的二线城市均为各省省会城市 ， 均为各省的经济中心 ， 在承接东部地区产业转移方面具有先导优势 ， 除南宁外 ， 2019年经济增速均在7.4%以上 ， 同时这些城市在就业、配套等方面表现均较为突出 ， 尤其是成都 ， 2019年求职竞争指数高达35.3 ， 与东部一二线城市相差无异 。 此外 ， 这些城市房价水平相较东部一二线城市偏低 ， 房价收入比多在12年以下 ， 尤其是长沙 ， 房价收入比仅有8.3 ， 购房负担较轻 ， 这些城市凭借这些优势条件 ， 近些年均已经显现出人口回流迹象 ， 尤其是长沙 ， 2018年人口机械迁入量18万人 ， 占当年常住人口比重为2.2% 。 这无疑对于当时房地产市场形成较大利好 ， 根据返乡置业调研数据 ， 有三、四成的流动人口有返乡置业的打算 ， 而省会城市 ， 则他们的首选目标城市 。 新冠疫情爆发之后 ， 这些城市或多或少的出台了促进复工政策 ， 且力度明显高于周边三四线城市 ， 流动人口省内像省会聚集的速度会进一步加快 ， 置业需求也有望快速增长 。


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