江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > >

『地产』港龙地产IPO无进展：债务压力大曾向股东高息借款 新执行总裁面临多重问题

中国网财经4月14日讯(采访人员 舒越)去年10月22日 ， 港龙中国地产集团有限公司(简称“港龙地产”)向港交所递交了招股说明书 。 如今 ， 近半年时间过去 ， 港龙地产的IPO未见任何动响 ， 官网也一直处于“升级中”状态 。
不过 ， 港龙地产的各项业务仍在稳步推进 ， 日前还迎来了一位新执行总裁 。 今年3月 ，
有媒体报道称 ， 中梁地产北方区域集团原总裁姜炜已离职 ， 下一站港龙地产 ， 任执行总裁 。 中国网财经采访人员试图向港龙地产核实 ， 但截至发稿未能取得联系 。
资料显示 ， 港龙地产2007年在江苏常州成立 ， 主要业务范围在江浙沪地区 ， 包括江苏省常熟、盐城及南通以及浙江省杭州、嘉兴、湖州及绍兴等城市 ， 2018年开始进军一线城市上海以及河南省和贵州省内等主要城市 。 2019年7月 ， 港龙地产将总部迁至上海 ， 同年10月在港交所递交招股说明书 。
规模小 ， 年度营收不足20亿元
尽管经过了十余年发展 ， 但港龙地产无论从销售业绩还是土地储备来看 ， 都只能算是小型房企 。 招股书显示 ， 2016-2018年及2019年1-6月 ， 港龙地产物业开发及销售收益分别为4.72亿元、4.34亿元、16.6亿元及5.9亿元；溢利及全面收益总额分别为3938万元、3283.1万元、3.32亿元和6965.9万元 。
土地储备方面 ， 截至估值日期 ， 港龙地产在20个城市的56个开发项目的土地储备为471.54万平方米 ， 包括84631.51平方米已竣工项目、389.35万平方米开发中项目、73.72万平方米持作未来开发物业 。
中国网财经采访人员注意到 ， 港龙地产目前对合作开发颇为热衷 。 据采访人员不完全统计 ， 港龙地产近年来合作的房企包括碧桂园、万科、融创、弘阳等 。
有房地产行业评论员告诉中国网财经采访人员 ， 在规模快速扩张中 ， 大量的合作开发虽然能起到降低成本和快速提振规模的作用 ， 但是合作开发毕竟是把双刃剑 ， 长期销售权益比例太低 ， 并且总土储资源不是非常充足 ， 或将导致业绩与营收规模的增长乏力 ， 而销售规模增幅逐渐收窄、营收规模的下降 ， 都可能降低外界资本对企业的前景预期 。
那么 ， 港龙地产热衷合作开发的原因 ， 是自身资金不足、还是通过扩大流量规模以完成销售目标的权宜之计 ， 中国网财经采访人员未能获得港龙地产的回应 。
债务压力大 ， 资产负债比率超150%
与多数中小房企类似 ， 收入暴涨的港龙地产 ， 也面临资金短缺等一系列问题 。
数据显示 ， 截至2019年6月30日 ， 港龙地产的资产负债比率为153.9% ， 而2016-2018年末的这一数据分别为17%、98.8%和122.1% ， 资产负债比率不到三年增长了8倍
在资产负债比率增加的背后 ， 是港龙地产运营成本的疯涨 。 以2018年为例 ， 港龙地产当年销售及营销开支为6097万元 ， 同比增加234%；一般及行政开支为9007万元 ， 同比增加201.5%；融资成本净额则为3463万元 ， 同比增加702% 。
港龙地产表示 ， 公司融资主要来自银行借款、信托融资及其他融资 。 截至2019年8月31日 ， 港龙地产信托融资及其他融资安排占总借款的35.1% ， 有6.8亿元未偿还 。 众所周知 ， 信托融资成本一直被业内诟病 。 港龙地产2019年9月与无锡蠡悦股权投资合伙企业的融资安排 ， 年利率高达14%；此外 ， 港龙地产同月还向上海爱信信托投资有限公司融资1.07亿元 ， 年利率也高达13% 。
跟股东借款 ， 最高年利率达20%
中国网财经注意到 ， 港龙地产还向股东们进行高息借款 ， 这体现在“应付非控股权益款项”方面 。 招股书解释称 ， 该款项是非控股股东为支持项目开发而向有关附属公司支付的垫款 ， 其中金额为9.5亿元和15.6亿元的款项是需要支付利息的 ， 年息为8.0%-20.0% ， 上限利率近乎于高利贷 。
据了解 ， 港龙地产此次IPO所募资金 ， 将用于支付土地收购成本并且为潜在开发项目提供资金 ， 支付江南桃源、山水拾间、紫御府、秋实宸悦等现有项目和新项目开发的建筑成本以及一般运营资金 。


推荐阅读


上一篇：#分公司#人保寿险唐山分公司被罚35万：提供虚假资料

下一篇：「松绑」青岛撤回限售松绑政策 调控放松上演“三日游”