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#普洛斯#普洛斯：三元闭环支撑风雨二十载，物流生态布局行业未来 | 产城白皮书03( 二 )


（4）资本模式下 ， 从政府或者二手市场拿地 ， 普洛斯都乐于接受 。 对于二手市场拿地 ， 部分价格相对公开市场低 ， 而这也为普洛斯在收并购方面操作留下空间 。
（5）地产开发部门大致为普洛斯贡献了60%的营收与30%的利润 。
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2.2.2中端 – 运营：前期项目租金是生命线 ， 后期则逐步宽松
（1）项目交与物业管理部门后 ， 管理部门进行招租及销售工作 ， 并提供物业管理以及一系列的相关增值服务 。 物业孵化的最终目的是租金产出的资产回报率达到年化7%以上 ， 这是下一步置入基金的前提 。 当出租率接近满租 ， 同时租金回报率达到7%时 ， 该项目就会被出售给普洛斯旗下的物流地产基金持有 ， 接下来普洛斯公司自身只负责这些物业的管理和长期运营 。
（2）估值特点下 ， 项目租金是普洛斯前期的生命线 ， 即使不租 ， 也要租一定要到对应租金 ， 其根本原因在于NOI直接决定了项目估值 ， 与其损失项目估值 ， 导致最终受益受损 ， 不如暂时不租 。 而一旦置入基金 ， 在租金按对应设定要求即可（一般是年增长5%） ， 虽然也有超额分成收益 ， 但相对压力较小 。 这与传统商业地产试图榨尽商户最后一分利润的模式有所不同 ， 这根本改变了持有物业发展中租户与房东的博弈逻辑 。
（3）普洛斯采用高标仓库、厂房也是出于投资回报率考虑 ， 即在看准市场机会的基础上 ， 投资回报曲线中寻找一个最佳平衡点 ， 让单位成本可产生最大的单位收益 。
（4）本阶段将为普洛斯贡献30%的营收与50%的盈利
2.2.3后端 – 资本退出：只有让资产流动起来才能赚钱
（1）由基金机构发起基金（普洛斯作为主要投资人 ， 收益方面：当合伙人年化收益率（单利）达到8%时 ， 普洛斯享受超出8%部分收益的20%的超额收益） ， 进行资产管理、投资管理、资本管理、收益分配 。 7%收益租金增长成8% ， 再下一次交易过程中能给卖个好价钱 。 当基金到期后 ， 通过资产上市或是发起新基金 ， 推动基金模式持续发展 。
（2）项目招商孵化期间 ， 租金只要覆盖运营成本+融资成本即可 ， 资产要流动起来才能赚钱 。 6%收益租金增长成8% ， 再下一次交易过程中能给卖个好价钱 。
（3）基金管理部门在整个“闭环”中同时起到了“融资者”与“新利润赚取者”两大作用 ， 接近满租的项目通过基金的发起人和一般合伙人身份获得一定的业绩提成 。 而这些租金和分红收入又成为了开发部门的开发资金 ， 实现了资金的闭环再生 ， 使得公司的整个“生态圈”得以在最大效率下运转 ， 为公司的长期高速成长提供了良好的财务环境 ， 同时亦通过引入各大财团的战略投资者以提升公司在各个国家的政治地位及政策资源 。
（4）基金管理部门贡献6%左右的收入和14%的盈利 。
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【#普洛斯#普洛斯：三元闭环支撑风雨二十载 ， 物流生态布局行业未来 | 产城白皮书03】亿翰观点
part.03
在“三核联动”的这种模式下 ， 从投资回收期上讲：在传统的自持模式下 ， 通过租金收回投资 ， 通常投资回收期在10年以上 。 在基金模式下 ， 开发部门90%以上的资产置入基金 ， 提前兑现了物业销售收入和开发利润 ， 投资回收期相应缩短到2~3年 。
在资金上：通过基金模式撬动3~5倍的股权资金杠杆 ， 再通过50%的负债率撬动两倍的债务杠杆 ， 普洛斯将总的资本杠杆率放大到6~10倍 。
本文首发于微信公众号：亿翰智库 。 文章内容属作者个人观点 ， 不代表和讯网立场 。 投资者据此操作 ， 风险请自担 。
（责任编辑：季丽亚 HN003）


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