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『观点地产新媒体』福州百亿土拍闹乌龙 华能资本、保利超40亿拿地里的土地考量( 二 )


“丰兆振宏实业相对来说是福州市场比较陌生的企业 ， 到福州这个城市拿地 ， 有可能是非常看好这里的发展 ， 也有可能是有发展的契机 ， 或许后续会通过合作开发这一项目 。 ”业内人士续称 。
保利溢价抢地逻辑
另一宗起拍价为28.6亿元的2020-13号地块 ， 同样拍出了超40亿的成交价格 ， 达到最高限价41.42亿 ， 平均楼面地价高达27998元/平方米 ， 溢价率44.83% ， 达到当日出让地块之最高值 ， 最终通过摇号确定竞得企业为保利 。
有趣的是 ， 该地块参与竞拍的企业有27家 ， 包括中海、融创、名城、融侨、建发、阳光城、正荣、大东海等 ， 参与摇号的企业约16家 ， 但实质仅有美的置业、保利及首开集团做最后的抢夺 。
据了解 ， 16家参与摇号的企业中 ， 保利的子公司达到12家 ， 而保利、美的置业及首开的中签率比例为12：3：1 。
此外 ， 该宗地块楼面价逼近28000元/平方米 ， 超出去年侨玺康养产业以23029元/平方米的拿地纪录 ， 不难看出保利拿下这一地块的决心 。
该地块为原嘉达纺织厂区商住地块 ， 出让面积6.27万平方米（合94.03亩） ， 商业建筑面积介乎2.05至2.25万平方米 ， 容积率为1至2.36 。 地块周边已有较好的基础设施和居住氛围 ， 学校居多 ， 周边项目包括鼓楼金茂府、保利天悦等 。
上述业内人士表示 ， 福州市场在整个福建地区还是不错的 ， 地大人多 ， 市场容量对福州市场有一个非常好的支撑作用 ， 近几年也取得比较良性发展 ， 作为海峡西岸经济圈 ， 受惠于政策等利好因素 。
值得注意的是 ， 保利花重本拿下的这一地块并没有设置相应的安商房的比例 ， 换言之 ， 除去商业建筑面积 ， 保利在这一地块上的住宅最大建筑面积约为13万平方米 ， 不受安商房的限价影响 。
对比当日出让的地块 ， 雅居乐及大东海竞得福州的地块 ， 需建设可建住宅总面积分别为90%及85%的安商房 ， 安商房的销售均价分别为15430元/平方米和19000元/平方米 ， 比当日拿地成本高出5267元/平方米及8654元/平方米 。
对于安商房的配建比例 ， 业内人士认为 ， 安商房本身就是福州的一个特色 ， 开发商也已经很习惯这种开发模式了 ， 对房企拿地的心理影响不大 ， 其实房企只要觉得账能算得过来 ， 不会在乎这个比例 。
“保利在福州也深耕好多年了 ， 这次拿地附近就有它的项目 ， 市场认知度和品牌方面还是可以的 。 目前大部分房企没什么钱买地的情况下 ， 保利加强土储未尝不可 。 ”另一名福州业内人士向观点地产新媒体表示 。
事实上 ， 过去的2019年 ， 福州六城区和闽侯共计出让102宗地块 ， 总成交金额逾940亿元 。 保利仅在去年底拿下过2个项目地块 ， 拿地总价仅为21.2亿元 ， 对于想要深耕这一区域布局而言 ， 显然是不够的 。
【『观点地产新媒体』福州百亿土拍闹乌龙 华能资本、保利超40亿拿地里的土地考量】截止2019年底 ， 保利在福建的发展较为平稳 ， 得益于早几年的拿地布局 ， 该公司在福建地区的主营业务收入为147.12亿元 ， 较上一年增长34.55% ， 营业成本为97.49亿元 ， 毛利49.63亿元 ， 毛利率为33.73% ， 去年同期毛利率为27.55% 。


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