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「实录」观点直击 | 调整负债与增净利 保利在平衡中寻优行业增速（实录）( 三 )


黄海：公司主要价格策略随行就市 ， 根据市场情况灵活销售 。 目前我们观察到行业价格相对平稳 ， 市场销售价格受需求、预期、竞争对手价格影响 ， 公司会综合考量 。
现场提问：请问为什么近两年保利地产(600048,股吧)的投资速度放缓了呢？
潘志华：目前公司投资保持一定的规模 ， 金额是逐年增长的 ， 但面积稍有下降主要是因为城市布局于核心城市与都市圈、以及单价提高的原因 ， 但总货量还是有所提升的 。
现场提问：请介绍一下今年公司的拿地计划 ， 会在哪些区域加大布局？
潘志华：公司今年将保持稳定的拓展规模 ， 将根据经营现金流安排前紧后松进行拓展 ， 区域方面将继续聚焦于中心城市及重点城市群 。
现场提问：请问 ， 公司跟保利置业在业务上是否已有所区分？宋总（宋广菊）是否今年退休？去年末 ， 公司进行了人事大换防 ， 是否为此做的准备？
潘志华：公司与保利置业由于历史原因 ， 在少数城市有一定重叠 ， 而且房地产是充分竞争的行业 ， 不存在实质的同业竞争；而公司于2017年收购保利置业母公司保利香港控股50%股份 ， 可以通过保利置业业务发展取得收益 。
宋总的任职将按照国资管理相关规定执行 。 公司去年进行的组织架构调整 ， 主要是根据业务发展及管理需求进行安排 。
现场提问：今年疫情的影响 ， 对公司商业板块出租业第一季度影响有多大？出租率对比去年下降多少？
黄海：疫情对中国经济冲击是全方位的 ， 公司商业、物业等与消费、服务相关业务也因此受到冲击 。 公司作为全国化布局公司 ， 各地方影响有所差异 ， 3月份随着疫情陆续得到控制 ， 公司商业平均已经恢复至疫情前50%左右水平 ， 广佛区域恢复至80%以上 。
现场提问：保利地产上市公司现有土地储备有多少？土地成本大致为多少每平方？这些已有的土地储备按2019年的开发进度 ， 可以开发多少年？
潘志华：公司土地储备近8200万平方米 ， 土地成本仍有一定优势 。 目前土地储备预计可保持未来3-4年开发需求 ， 同时公司仍将继续加大土地储备 。
现场提问：看到公司年报少数股东权益占比还较高 ， 公司有降低少数股东权益的打算吗？未来准备怎么做？
潘志华：公司已经注意到合作项目权益结构情况 ， 2019年新拓展项目权益比较2018年提升4个百分点 ， 下一步公司将根据整体权益结构进行适当调整 。
现场提问：保利发展是否有参与云南城投(600239,股吧)的重组？目前进展如何 ， 当前是否有意向中的收并购标的？
潘志华：公司目前未参与云南城投的重组 ， 与云南城投有项目层面的合作 ， 具体详见公司公告 。
现场提问：请问公司对国家新出的推进城镇化的意见有什么看法 ， 是否会影响公司未来在一二三城市的布局？公司对未来两年 ， 以及中长期的销售规模有什么计划 ， 如何完成？
潘志华：公司认为国家城市化趋势是确定的 ， 从乡往城的城镇化高位放缓 ， 将转变为从城往城的流动加速并存 ， 公司仍然聚焦中心城市和重点城市群的布局 。 对于中长期 ， 公司规划是不低于行业平均增长速度 ， 保持持续发展 。
现场提问：请问公司净负债率大幅下降主要是因为什么原因？今年还会保持这样的负债水平吗？
周东利：2019年度 ， 公司加强回笼和资金回收 ， 账面资金保有量也相对往期提高了安全系数 ， 有息负债净减少 ， 因此净负债率下降 。 2020年 ， 公司将继续做好抓回笼和资金回收工作 ， 维持稳健的资产负债水平 。
现场提问：请问在贵公司两翼业务中 ， 除了保利物业之外的企业业务的营收和毛利率为何下滑了？
周东利：目前 ， 两翼业务中的商业运营收入占比较高 ， 商业运营当中外拓项目在装修和筹备阶段 ， 装修和筹备费用及租金费用的支付在2019年相对集中 。
现场提问：去年保利还款增加 ， 贷款减少 ， 导致净增贷款减少 ， 筹资活动产生的现金流量净额由正转负 ， 请问为何会出现这种转变？


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