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「楼市」杠杆上的楼市众生相：下一棒接盘者是谁？( 三 )


因此 ， 有开发商开始涨价了 ， 比如近期楼市火热的深圳 ， 3月房价环比、同比分别上涨了0.45%和3.32% ， 宝安中心区新盘传出要收取“茶水费” ， 突破价格限制 。 广州知识城去年的销量王——万科幸福誉 ， 最近均价也卖到2.5万/平了 ， 而去年底才卖到2.3-2.4万；某开发商内部文件显示：从3月23日起 ， 从化的项目全线涨2% 。
不过 ， 有的开发商比较悲观 ， 觉得疫情会导致2008年式的危机 ， 大家悲观了、收入下降 ， 买楼欲望降低 。 所以 ， 优惠还是主流 ， 大湾区城市外围很多项目 ， 折扣优惠增加 ， 一次性付款甚至可以打到9折 。 近日 ， 佛山某项目 ， 7.8折（先提价再折扣 ， 实际应该是8.5-9折）遭到疯抢 。 广州外围6区 ， 东莞、惠州等非核心区 ， 新盘售卖 ， 仍旧以折扣优惠为主 。
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热点城市 ， 谨慎但不悲观
从近期市场来看 ， 热点楼市开始回升了 ， 比如3月份 ， 深圳二手房成交量近8千套 ， 超过去年12月的水平 。 4月前两周 ， 新增客源量明显增加 ， 业主挂牌价也在上涨 ， 近3周分别为7.1万、7.2万、7.3万元 ， 比售价（6.4万）高很多 。 尽管有媒体渲染、明星楼盘带动的影响 。 但当下 ， 银行的钱很充裕 ， 放贷给中小微的任务很重 ， 但对用途监管上 ， 近期真的松懈了 ， 导致资金进入楼市 。
有房小企业主 ， 本来要卖房偿债 ， 现在拿房子抵押 ， 获得“经营贷” 。 问题是 ， 整个城市复产效率不高 ， 预期比较差 ， 有的就投资楼市了 。 另外 ， 有的贷款（经营贷） ， 利率比按揭利率还低 ， 变相鼓励贷款人炒房 。 深圳一向是对杠杆超级敏感的城市 ， 货币宽松 ， 把投资客激活了 。 所以 ， 近期发现 ， 90%的买房人贷款 ， 平均贷款成数6.5成 ， 这里面 ， 很多是投资客的杠杆 。
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注：数据来自于某金服平台
另外 ， 有抵押物了 ， 银行可能对贷款的实际用途没那么在意了 。 部分投资客就看到了机会 ， 拿便宜的资金加杠杆 ， 投资楼市 。 各方渲染下 ， 市场回升了 ， 加上有资金支撑 ， 业主也开始上调价格了 。
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近期 ， 我与业内交流 ， 大家理性思考后 ， 形成一个共识：疫情一定会过去的 ， 对热点城市来说 ， 基本面没有恶化 ， 人口还在流入 。 根据2020年新型城镇化的任务 ， 国家要提升中心城市能级和核心竞争力 。 未来 ， 要打造都市圈、搞新基建 ， 利好的就是这些核心城市、都市圈 。
疫情后 ， 国家会更重视都市圈建设 ， 这些热点城市 ， 都是都市圈的核心 ， 各项配套和设施 ， 都会随着新基建、都市圈建设而旺起来 。 想一想 ， 如果没有疫情 ， 就没有货币宽松、降息等 。 既然核心城市的前景并不会随疫情而改变 ， 现在银行容易贷款 ， 房子有优惠 ， 何不下定呢？
当然 ， 当下的疫情 ， 已对老百姓(603883,股吧)的就业和收入 ， 造成了影响 ， 只是这个影响正在滞后体现 。 如果全球疫情下半年还未控制住 ， 全球供应链就断了 ， 危机就发生了 。 像2008年 ， 楼市也会有风险 ， 很多2007年入市的炒家倒下了 。 现在 ， 我国与全球的融合度 ， 远比2008年要深的多 ， 所以影响可能会有点大 。
从深圳来看 ， 目前高端购买力并没有那么强大 ， 只是被个别楼盘吸睛了 。 总价1000万以上的豪宅成交 ， 2018年占比7% ， 现在占比5.3%；800-1000万的豪宅 ， 2018年占比4% ， 现在占比3.4% 。 所以 ， 别盲目跟着加杠杆入市 ， 当下能拿出100万现金的人都不多 ， 楼市繁荣建立在杠杆上 ， 这是不可持续的 。 大家应该静观 ， 保持谨慎 ， 加强学习 ， 修炼内功 ， 研判形势 。


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