『龙小姐』发展商坐地起价,签认购书都不算数,告TA!买家成功获赔
北京联盟_本文原题：发展商坐地起价,签认购书都不算数,告TA!买家成功获赔
个案回放
“是销售代表写错售价 ， 与发展商无关”
龙小姐此前在白云区看中一个知名发展商开发的大型楼盘 ， 在经过充分商议和确定售价之后 ， 决定购买一套两房单位 。 售楼部现场的代理商置业顾问告诉她 ， 得尽快交2万元定金才能享受《认购书》确定的单价及总价 。
一轮操作后 ， 她到晚上9点多才搞掂《认购书》 ， 2万元定金成为楼价的一部分 。 龙小姐支付后取得加盖了发展商财务专用章的收款收据 ， 在确定一周后再到售楼部现场签订《商品房买卖合同》等事项后回家了 。
怎知当晚23点多 ， 龙小姐突然接到发展商电话 ， 说她买的那套606房要加6万元才行 。 紧接着 ， 楼盘代理商的置业顾问在凌晨一点竟然登门协商 ， 提出龙小姐如果一定要买606房 ， 只能加价6万元；否则就只能转买406房或退还定金作罢 。
龙小姐不干 ， 说自己的定金已付 ， 并在已确定房号及价格的发展商《认购书》上签约 ， 自己不会买406房 ， 发展商如果违约 ， 就应双倍返还定金 。 双方互不相让 ， 不欢而散 。
【『龙小姐』发展商坐地起价,签认购书都不算数,告TA!买家成功获赔】
本文插图
过了几天 ， 发展商再派代表找到龙小姐 ， 表示代理商的置业顾问写错价格 ， 才导致这些变故 ， 那是其个人行为 ， 与发展商无关 ， 希望龙小姐接受他们之前提出的解决方案 。 但龙小姐的态度非常坚决 ， 再次拒绝了发展商的提议 。
此后 ， 发展商便一直不肯按《认购书》的约定签订《商品房买卖合同》 ， 也拒绝双倍返还定金 ， 龙小姐一怒之下就将发展商告上法庭 ， 要求解除认购书及由发展商向自己双倍返还定金 。
庭审结果
有委托代理合同及确认置业顾问身份 ， 发展商不能抵赖
法院查明：案涉楼盘发展商委托代理公司进行销售；而发展商也确认置业顾问是代理公司的员工 ， 其使用发展商的固定版本认购书与龙小姐达成购买意向 ， 并约定了案涉房屋的楼层、户型、面积、金额、付款方式以及违约责任的处理条款等 。
对于发展商提出“代理商置业顾问只有陪客户看房的权限 ， 其签订的《认购书》及写错的价格与发展商无关”的辩解理由 ， 法院认为：龙小姐作为善意买受人在售楼部签订认购书时 ， 有足够理由确信该置业顾问具有代理发展商签订《认购书》的权限 ， 同时 ， 还支付了2万元定金作为签订《商品房买卖合同》的担保 ， 发展商也实际收取了涉案房屋的定金 ， 并出具了收据 。 因此 ， 置业顾问销售涉案房屋的行为构成表见代理 ， 双方合同关系成立 。
根据举证规则的要求 ， 结合案涉房屋已被发展商另行出售的事实 ， 法院认定：发展商违约导致双方未签订《商品房买卖合同》 ， 而龙小姐签订的《认购书》已无继续履行的可能 ， 故其主张《认购书》解除有理有据 ， 法院予以支持 。
本案中 ， 发展商作为接受定金的一方 ， 未履行认购书约定的义务已构成违约 ， 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定 ， 法院判决其应向龙小姐双倍返还定金合计4万元 。
律师说法
置业顾问构成“表见代理” ， 发展商违约需担责
广东诺臣律师事务所合伙人李燕玲律师认为：
1、根据《合同法》第四十九条规定：“‘表见代理’行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同 ， 相对人有理由相信行为人有代理权的 ， 该代理行为有效 。 “
2、上述案例中 ， 发展商提出代理商置业顾问越权签订了《认购书》 ， 系其个人行为 。 但龙小姐作为善意买受人在售楼部签订认购书时 ， 有足够理由确信该置业顾问具有代理销售涉案房产的权限；买卖双方按照合法、正常的程序进行了相关手续 ， 过程中龙小姐并不存在任何过失 。 因此 ， 该置业顾问的行为完全符合法律上关于“表见代理”的规定 ， 发展商需承担相关法律责任 。
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