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『中国商报』绿城再次接盘新湖中宝部分资产加速拿地背后有隐忧


中国商报/中国商网（采访人员 周子荑）早在去年年底就曾接手新湖中宝股份有限公司（以下简称新湖中宝）部分资产的绿城中国控股有限公司（以下简称绿城）如今再次充当“白衣骑士” 。 4月20日晚间 ， 绿城以23亿元的总价款二度并购新湖中宝旗下两家子公司股权 。

『中国商报』绿城再次接盘新湖中宝部分资产加速拿地背后有隐忧
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资料图 图片来自CNSPHOTO
公告显示 ， 绿城旗下绿城房地产集团有限公司（以下简称绿城地产）将受让新湖中宝持有的上海中瀚置业有限公司（以下简称上海中瀚）35%的股权及相应权利和权益 ， 交易价款总额为19亿元 ， 其中股权转让价款5.17亿元 ， 财务资助为13.83亿元 。
同时 ， 绿城地产还将受让新湖中宝持有的浙江启丰实业有限公司（以下简称浙江启丰）100%股权及相应权利和权益 ， 从而间接持有目标项目35%的股权 ， 交易价款总额为3.79亿元 ， 其中股权转让价款1.86亿元 ， 财务资助为1.93亿元 。
绿城接盘新湖中宝项目为何要进行财务资助呢？对此 ， 绿城董事会认为 ， 根据股份转让及合作协议 ， 财务资助或有助于上海中瀚清偿其若干负债 ， 并为旗下青蓝国际城项目必要的日常运营及管理开支提供资金 ， 故符合集团作为上海中瀚股东的利益 。
据悉 ， 绿城收购新湖中宝旗下两公司股权意在四个项目 。 即浙江启丰旗下沈阳仙林金谷项目、新湖湾项目、新湖美丽洲项目和上海中瀚旗下青蓝国际城的二期项目 。 而青蓝国际城项目被外界质疑“烂尾” ， 自2004年划归新湖中宝后一直没有动静 ， 直到2012年才开始动迁 ， 之后上海中瀚先后有过六次股权转让、一次引入外部投资者、两次股权质押 。
值得注意的是 ， 绿城充当“白衣骑士” ， 注资新湖控股早有先例 。 据悉 ， 去年12月 ， 绿城房产就已收购新湖中宝旗下上海新湖房地产开发有限公司35%股权及相应权利和权益 ， 交易价款总额为36亿元 ， 其中股权转让价款为5.5亿元 。
对此 ， 中原地产分析师张大伟对中国商报采访人员表示 ， 绿城重金接盘新湖控股就是看中了其中的几个项目 。 实际上 ， 绿城过去几年基本没有拿地 ， 大股东更换后绿城开始扩张 ， 现在拿地、拿股权都是在进行恢复工作 。
2019年以来 ， 绿城开始加速拿地扩张 。 数据显示 ， 去年绿城新增项目共计54个 ， 总建筑面积约为1236万平方米 ， 总收购金额为691亿元 ， 预计新增可售金额为2057亿元；其中获取收并购项目累计17个 ， 货值达到858亿元 。 今年以来 ， 绿城继续在土地市场积极拓展 ， 在北京、浙江等地的土地投资超过200亿元 。
【『中国商报』绿城再次接盘新湖中宝部分资产加速拿地背后有隐忧】拿地扩张给绿城2019年业绩带来了增长 ， 但背后却有隐忧 。 数据显示 ， 去年绿城归母净利润为24.8亿元 ， 同比增长147.3% ， 但该数据是建立在2018年净利润缩水的基础上 。 实际上 ， 万德数据显示 ， 近六年以来 ， 绿城净利润的复合增长率为-10.7% ， 净利率的复合增长率为-17.7% ， 与龙头房企的差距逐渐拉大 。
此外 ， 数据显示 ， 2016年以来绿城连续三年进行减值拨备 ， 总额约40.91亿元 ， 占公司近三年归母净利润的比重高达76.7% 。 其中 ， 去年绿城减值拨备达13.1亿元 。
更为重要的是 ， 高企的永续债也成为该公司的隐藏“炸弹” 。 数据显示 ， 2016-2019年 ， 绿城的永续债规模分别约为55.99亿元、86.04亿元、154.08亿元、212.3亿元 ， 占总权益的比重分别约为14.2%、18.4%、25.6%、30.7% 。
据悉 ， 永续债因不计入负债项目 ， 可以“粉饰”公司负债指标而被众多企业青睐 ， 但连年高企的永续债规模也成为限制公司净利润增长的隐形“炸弹” 。


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