深圳部分片区的楼市火热 ， 引发了各界高度关注 。 此轮疫情景气的背后 ， 部分购房者找到了新的加杠杆机会 ， 也同样值得关注 。 到底谁在购买深圳的房子？采访人员对多位资深的房地产销售人员进行采访 ， 一些片区的楼盘能够在几个月时间内出现价格快速攀升 ， 主要是以改善需求和投资客为主 ， 他们出手迅速 ， 对房价承受能力较强 。 “像最近很多购房者开始咨询罗湖的房子 ， 大多数都是刚需置业者 ， 因为那边各种配套相对成熟完善 。 除了优质学位房 ， 那边的价格仍相对保持稳中向上的走势 ， 仅仅是依靠刚需置业者 ， 很难出现快速拉升的现象 。 ”陈峰（化名）曾是一家房地产公司的王牌销售经理 ， 现在自己出来开设了中介机构 。 多位地产业内人士也向采访人员指出 ， 新冠肺炎疫情下 ， 一系列小微企业纾困措施出台 ， 让大部分银行放宽抵押贷、经营贷等贷款项目 ， 部分购房者借此也找到了新的加杠杆机会 ， 这一趋势是降温还是蔓延 ， 将取决于资金的来源方是否对资金用途严加监管 。 买房：一场金融的比拼最近 ， 深圳楼市从南山区、宝安区等区域率先“苏醒” 。 新房市场上 ， 多个单价超过10万元的项目“喝茶费”重出江湖 ， 监管部门再度出手严打 。 二手房市场冷热不均 ， 但许多购房者还是被这些现象搞得躁动不安 。 正如陈峰所说 ， 一些片区的楼盘能够在几个月时间内出现价格快速攀升 ， 主要是以改善需求和投资客为主 。 仅仅是依靠刚需置业者 ， 很难出现这样的快速拉升现象 ， 但一个点被引爆 ， 就难免会传导到其他区域 ， 所以很多刚需置业者也被搞得不安 。 “一直以来 ， 深圳买房就是一场金融的比拼 。 ”陈峰表示 ， 表面上跟房地产相关的贷款政策仍未松动 ， 但疫情给一些投资客提供了一个新的机会——金融机构通过调整政策、落实优惠利率来扶持小微企业的生产经营 ， 这种贷款似乎也被一些投资客看中 。 如何申请这样的经营贷？一名国有银行深圳区域人士告诉采访人员 ， 如果名下有一套红本在手的房子以及注册公司 ， 就可以尝试申请 。 至于究竟能贷到多少 ， 银行会通过随机抽取的评估公司来衡量 ， 一般按照评估价七成执行 。 不过 ， 还是有一些具体细节的要求 ， 例如申请者名下必须拥有一个持股20%以上、经营满两年的公司 。 刚注册的公司也存在可以申请的可能 ， 但贷款额度相对降低 。 此外 ， 申请者名下公司营业执照、相关资产证明、银行流水记录、购销合同等资料也需要备齐 。 没有注册公司怎么办？这时 ， 有中介人员给采访人员支招：直接购买一个工商注册经营2年且目前还在经营的公司即可 ， 市面价格也就几千元 。 对于购销合同 ， 通常用来证明公司的资金用途 ， 因为申请经营贷的公司也有一定的行业要求 。 “购销合同也可以花钱购买 ， 其实这些资料都是为了满足监管层相关要求 ， 保证资金出去表面不违规 。 ”中介人员透露 。 2016年 ， 中国人民银行深圳市中心支行办公室曾下发规定 ， 除个人住房贷款、汽车贷款、助学贷款以外的其他个人消费贷款（包括房商通、抵质押额度贷款等） ， 贷款期限最长不超过5年；不得以未解除抵押的房产抵押（二次抵押）发放个人消费贷款；同时加强对银行消费贷款资金流向的监管 。 对于上述经营贷 ， 这位银行人士告诉采访人员 ， 贷款期限也打破“不超过5年”限制 ， 最长达到10年 ， 也有8年的 ， 先息后本 ， 每年要还一次本金 ， 但可以做一次过桥即可 。 也就是说 ， 如果一个公司贷到300万元 ， 满一年偿还一次300万元本金 ， 但几天之后又可以重新将这笔本金提取出来 。 有市场消息指出 ， 现在申请相关贷款还可以享受6个月的贷款贴息 。 对此 ， 银行人士告诉采访人员 ， 的确存在这样的贴息 ， 但现在申请已经来不及 ， 因为要在本月底前放款的贷款才能享受 ， 而且额度有限 。 其实 ， 吸引申请贷款者的最大“惊喜”在于 ， 以各类扶持中小微企业名义获得的贷款普遍具有成本较低的特点 。 有银行工作人员介绍 ， 现在执行一年基准贷款利率4.35% ， 已经低于大多数城市的房贷利率 ， 甚至可以视客户和公司的资质情况打一些“小折扣” 。 此外 ， 有评估公司的工作人员告诉采访人员 ， 评估价的设定基于很多因素 ， 多数是参考物业的成交价 ， 但现在也存在这样的情况 ， 也会参考相关小区的市场挂牌价和周边房价等因素 ， 这样一来 ， 评估价就高了 。 信贷资金进入楼市应引起重视类似的贷款对房地产市场究竟能发挥多大作用 ， 取决于资金流向的监管力度 。 上述银行人员告诉采访人员 ， “除非上层政策收紧 ， 银行会临时要求客户提供相关材料证明贷款用途 ， 一旦贷款用途与申请时描述不一致 ， 银行会限期收回贷款 。 不过 ， 自己把控一下 ， 如果资金经了几手再使用 ， 基本就没什么问题 。 ”在坪山区经营服装生产的黄先生告诉采访人员 ， 疫情之下服装生意受到很大的冲击 ， 之前的确准备卖房筹钱 ， 但现在也准备申请经营贷 。 至于贷款到手之后怎么用 ， 他笑而不语 。 深圳的投资客 ， 一直很善于利用各种金融加杠杆手段 。 有市场人士也提出 ， 虽然影响深圳房价的因素有很多 ， 金融加杠杆只是其中之一 ， 但如果真的有银行信贷资金正以比房贷更低的成本进入楼市 ， 这样的现象就不得不引起重视 。 此外 ， 活跃在深圳的数千家投资公司之中 ， 确实还是有专业投资房地产的公司 。 过去 ， 首付贷等金融乱象曾在深圳楼市暗流涌动 ， 相关部门也曾出手整治 。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 ， 近期银行资金比较宽裕 ， 资金可获得性高 ， 这也成为助推深圳一些地区房价上涨的因素之一 。 “此轮行情是否可持续 ， 主要取决于后续银行资金流向房地产市场的松紧度把控 。 如果资金流收紧或银行对企业资金用途严加监管 ， 那么深圳楼市可能会降温 。 没有杠杆加持 ， 房价上涨是不可持续的 。 ”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示 ， 高杠杆会给楼市带来很多影响 ， 尤其是违背了“房住不炒”的原则 ， 过度去“炒作”一些项目 ， 不仅会给“接盘人”带来风险 ， 一些违规资金的不确定性甚至会影响金融体系的安全 。 根据深圳房地产中介协会追踪各大行的成交数据 ， 此前各大中介机构所挂出的高价 ， 甚至是“天价”房源能最终按原报价成交的寥寥无几 ， 甚至有的近期为零成交 ， 而在报价上涨前的价格基础上成交的房源则占据主流 。 同时 ， 根据网签数据显示 ， 近期并没有因为热炒行为 ， 带来相关热点片区内网签量（成交量）的明显上涨 ， 而成交量的快速恢复 ， 也主要集中在具有优质地理位置和优质学区资源的片区内 ， 因此这一波市场行情并不具有全市代表性 。 公开信息显示 ， 深圳住建局指出 ， 近期部分热点片区、热点楼盘二手房价格有所上涨 ， 主要是前期积累的需求集中释放造成的 ， 同时个别楼盘也存在中介和自媒体炒作引发价格上涨预期 。 对部分市民反映个别楼盘“收取喝茶费”、“捂盘惜售”、“恶意加价”等问题 ， 当局高度重视 ， 已会同各区和相关部门深入调查 ， 将根据调查结果对恶意炒作房价的行为依法依规严肃处理 。 同时 ， 针对二手房挂牌价格明显高于市场真实成交价、机构及个人恶意炒作房价、部分自媒体发布扰乱市场秩序不实言论、评估机构高评高贷、“黑中介”违规经营等现象 ， 联合相关部门开展为期3个月的市场乱象专项整治行动 ， 坚决打击违法违规行为 ， 促进房地产市场平稳健康发展 。 （_本文原题为