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房贷利率@百万房贷月供少还60元

央行昨日公布五年期以上LPR下调10个基点 ， 新房贷贷款用户可直接享受下调红利
河南商报记者闫梦园
4月20日 ， 央行公布新一期LPR ， 其中 ， 一年期LPR为3.85% ， 较上月下调20个基点；5年期以上LPR为4.65% ， 较上月下调10个基点 。
利率换锚已实施近俩月 ， 你的合同转换了吗？
新房贷贷款用户可直接享受利率下调红利
4月15日 ， 央行宣布一年期中期借贷便利（MLF）中标利率下降20个基点 ， 便有多位专家预测 ， 4月20日新一期LPR报价大概率下调 ， 甚至有专家预测一年期LPR将有20个基点的下调空间 ， 5年期以上LPR有10个基点的下调空间 。
4月20日 ， 央行公布新一期LPR ， 其中 ， 一年期LPR为3.85% ， 较上月下调20个基点；5年期以上LPR为4.65% ， 较上月下调10个基点 。
对于新的房贷贷款用户来说 ， 可以直接享受新一期LPR带来的利率下调红利 。
以本次下调为例 ， 100万元贷款本金、30年等额本息的按揭贷款 ， 若按照3月20日的五年期以上LPR即4.75%来计算 ， 月供为5216.47元；若按照4月20日的五年期以上LPR即4.65%来计算 ， 月供为5156.37元 ， 每月月供下调60.1元 。
而对于存量房贷用户来说 ， 可以按照银行通知 ， 将利率转换为LPR加点 ， 以享受此后利率下调带来的红利 。
举个例子：小张的房贷是30年期 ， 利率水平为基准利率下浮10% ， 即4.41%（4.9%×（1-10%）=4.41%） 。
【房贷利率@百万房贷月供少还60元】与2019年12月20日公布的五年期以上LPR4.8%做“差” ， 加点点数为-0.39%（4.41%-4.8%=-0.39%）
小张今年的房贷利率为：2019年12月20日公布的五年期以上LPR4.8%的基础上加上上述“差” ， 即4.41%（4.8%-0.39%=4.41%） 。
小张的房贷利率约定于每年1月1日调整 。 在2021年1月1日 ， 利率水平会随LPR的变化而调整 ， 如果2020年12月20日发布的LPR下降为4.6% ， 那么利率水平相应调整为4.21%（4.6%-0.39%=4.21%） 。
未来几年利率下调是趋势
房贷利率转化为LPR加点是否“划算” ， 取决于利率是否持续下调 ， 毕竟LPR是由各商业银行报价形成的 ， 上下浮动不固定 。
根据统计 ， 利率的走势和经济发展的增速总体来说是呈正相关的 ， 即经济增长速度越快、利率越高 ， 经济增长速度越慢、利率越低 。
目前 ， 我国经济增长速度总体放缓 ， 利率正在呈现降低趋势 。 从这个意义上来讲 ， 近几年LPR还有下调空间 。 看遍各类专家预计 ， 利率下调至少在三五年内都是存在的 ， 也有说近十年都是有可能的 。
选择转换为LPR加点后 ， 如果经济形势不好 ， 收入降低 ， 但随着利率降低 ， 月供也在一定程度上降低了 ， 相当于对冲了风险；但经济形势好转时 ， 月供会随着利率提高 ， 但此时收入也大概率提高了 。
选择固定利率后 ， 经济形势好时 ， 收入和实际收益会大概率增长 ， 但还可以用原来较低的利率还贷；但经济形势不好时 ， 可能面临收入减少、甚至失业的风险 ， 此时别人利率可能下降 ， 而你还需要用较高的利率水平还贷 。
因此 ， 撇开近几年由于经济形势原因、降息压力较大不说 ， 作为小老百姓 ， 短期的便宜是要占的！
并且 ， 咱们国家的个人房贷平均在10年左右结清 ， 也就是说你在还贷几年后 ， 有极大可能会提前结清 。
如果几年以后 ， 经济形势好转 ， 利率呈现上涨趋势 ， 收入预期转好的你也可以选择提前结清贷款 。
如果你利率水平非常低 ， 并且铁了心就要还30年 ， 那另说 。
值得注意的是 ， 在转换时选择利率变更时间时 ， 有每年的1月1日和放款日两种选择 。 如果你的放款日在上半年 ， 尽量选择放款日 。
一是 ， 按照每年的利率变化 ， 上半年银行贷款额度充足 ， 利率处于低位 。
二是 ， 在大部分人选择每年1月1日为利率变更日期时 ， 各家银行为了收益很有可能会在前一年的12月20日报出较高的利率水平 。


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