【房价】实锤！房价开始下跌！未来会怎么走？
共赴财富自由之路
1
在过去的两个半月 ， 疫情从蔓延到逐步全面控制 。 大家自觉在家 ， 出门小心翼翼 。 但是房产圈却异常热闹 ， 人流攒动 。
“开发商涨价！”“马上抄底！”“房价小阳春！”“报复性买房！”等一系列虚假繁荣的场景被开放商、中介、地产媒体联合起来 ， 渲染的如同2016年房产大牛市 。
特别到了三月末 ， 一张巨沙雕的“涨价二十八宫图”流传在各大地产媒体圈、微信群中 。
就是下面这张：
图片
看的我好不尴尬 。
在2月10日 ， 疫情期间就明确告诉各位：
疫情后半段 ， 当局断然不会率先启动房地产 ， 而是率先恢复农业和物流 ， 房价分化开启 。
结果 ， 两个月后的今天 ， 那些当初嚷嚷抄底涨价的地产媒体和中介纷纷被打脸 。
根据中国房地产协会旗下的全国房价行情数据显示 ， 3月份 ， 有高达121个城市二手房价环比2月份下跌 。
而其中 ， 最令这些地产媒体人“意外”的是：具有象征意义的四大一线城市 ， 北上广深房价全线下跌 。
其中 ， 上海下跌3401元 ， 跌幅高达5.85% ， 位居四大一线城市“跌幅榜”首位 。 
图片
▲数据来源：数据宝
不仅上海（-5.85%） ， 广州（-3.63%） ， 北京（-2.85%） ， 深圳（-1.21%）这四大一线城市在下跌 ， 二线城市中也有将近50%的城市房价环比在下跌 。
习惯了房价天天涨的房产职业投资客肯定不接受这样一个现实 ， 纷纷要求卖价以新房价格看齐 ， 但这是你说的算的么？
根据链家的数据 ， 目前基本上有7成数量的二手房 ， 房东要下调报价才能成交 。
所以 ， 房价开始下跌已经成为实锤 ， 房价下跌的城市越来越多 ， 我们用事实说话 ， 别再诡辩了 ， 中介房吹吹们 。 
图片
▲百城住宅下跌城市环比数量
2
既然房价一季度下跌已成实锤 ， 大家更关心的是未来房价会怎么走？
牛市里 ， 大家从不看估值 ， 因为有强烈的上涨预期 ， 但现在 ， 大环境变了 。
国内外经济预期180度逆转 ， 所以我们一定要冷静分析目前房地产市场了 。
我们二月初判断当局不会率先启动房地产恢复经济 ， 而是首先会恢复农业和物流业 ， 接下来同时恢复制造业和正常社会需求 ， 最后才会轮到房地产 。
上述这一切确实按照我们的推演在走 。
我并不是吹嘘两个多月前的预判多牛X ， 而是底层逻辑在那儿摆着 。
但现在已经到了四月中旬 ， 按当局逐步启动产业的轮动 ， 在接下来的二季度里 ， 是可以适当因城施策对房地产做一些放松的 。
但整体而言 ， 依旧需要仔细分析 。
目前大环境有剧烈变化 ， 房地产的估值 ， 需要重新来判断 。
我们从租金、收入预期、人口因素和金融环境等四个方面来分析一下目前楼市估值：
01
租金
在房价在过去二十年几乎只涨不跌的超级大牛市下 ， 大家对于租金收益率自然不看在眼里 。
但我刚才讲了 ， 现在大环境变了 ， “房住不炒”下 ， 房价暴涨预期越来越小 ， 所以现在大家对租金带来的现金流收入看的越来越重要 。
目前 ， 国内各城市的平均租金收益率大致在1.5%-2.5%之间 ， 北上广深就没有超过1.7%的 。
换句话说 ， 市区一套800万的两居室房子 ， 每月租金在1万左右 。
如果考虑房屋折旧 ， 对比国外动辄5%以上的租金收益率 ， 国内房子的租金收益率着实不怎么样 。 
图片
▲国内主要城市租金收益率
推荐阅读
- 苏卿讲历史|唐朝皇帝最怕过这几天，刚开始很兴奋，之后每天都要装病躲过去
- 游侠网|传闻：iPhone 12暑假开始量产！优先生产6.1英寸版
- 浙报融媒体|公示结束 诸暨“三改”房屋征收开始签约
- 佛山疾控提醒：最近当心这些病!
- 房地产地产新闻联播 | 中国百城房价涨幅连续三个月扩大
- |搜狐畅游的修仙往事：当互联网公司开始“拜神信教”
- 板块 A股风格切换或已开始 大科技行情又要来了？
- 英欧未来关系第四轮谈判2日开始 双方将面对空前压力
- 海南内地最大免税区来了！房价会重新洗牌吗？
- 特朗普的“惊天豪赌”已开始！美媒：这下彻底完了